榮觀房產網1. 2018年縣城樓市將進行去庫存改革嗎
據報道，2017年即將過去，2018年樓市的調控*策成為大眾關注話題，日前住建部負責人表示，明年將針對各類需求實行差別化調控*策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
報道稱，該負責人還表示，與此同時，去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作，2016年-2017年是地級市（三線城市）去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。 三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。
1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。 考慮到縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大，縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風險，018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關鍵更是商業地產的去庫存。
希望樓市的調控可以持續進行下去。
2. 河南省怎么利用農民購房來去庫存
官方說法主要有三種方式：一是直接貨幣補償；二是*府利用開發銀行支持*策，回購商品房用作棚戶區改造安置房；三是組織棚改居民開展商品房團購。
簡單解釋三種方式：一，直接給進城買房的農民現金。這種辦法其實是對農民最有利的，畢竟每個人的花錢需求都不一樣，自己掌握才能讓自身利益最大化。
二、銀行給*府優惠貸款，由*府買入存量商品房作為棚戶區農民的安置房。安置房的產權一直是我國各地難以厘清的問題。
一般來說，安置房產權是可以辦的，但各項流程下來需要好幾年，且居住滿5年才允許交易轉讓。房屋沒有所有權，意味著房屋不能用于抵押貸款、上市交易，房主支付了“房款”但不能享受房屋的增值收益拆了你的房子，但又不給你安置房的產權，這似乎有點不講道理。
不知道河南省住房建設有關部分是否愿意把產權還給農民。如果農民可以辦下來產權，那這個方式也是不錯的。
三、拆了你的房子，不給你補償現金，也不分你房子，卻要求你出錢購買原本賣不出去的存量商品房。盡管團購的形式會給農民一定的購房優惠，但*府需要思考的是：進城農民的存款能有多少，購房給農民增加了大現金壓力，農民是否愿意購買地段、戶型都有限制的存量商品房？ 所以，侵占農民產權、強制農民買房的現象都有可能出現，這個看似美好的“去庫存”*策很可能會產生不利于農民的結果。
但“胳膊擰不過大腿”，最終，*府還是會得到“全省庫存被有效消化，農民被妥善安置”的喜大普奔式結果。
3. 房地產去庫存*策有什么
1. 降低貸款利息：2015年共進行五次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，銀行利率已經降至歷史最低。
2. 降低首付比例：商業貸款首套房貸款比例調整為25%，二套房最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%，二套房在還清公積金的情況下首付比例也為20%。 3. 公積金貸款額度提升：國管公積金貸款不再考慮近1年內是否提取過公積金，而且計算貸款額度時，最低額度也從原來的5萬元上調為7萬元。
而各地公積金貸款額度也都根據各省特色做了相應的額度調整。 4. 鼓勵公積金異地貸款*策。
5. 鼓勵農民工進城買房。
4. 房產怎么去庫存
房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。
當“去庫存”成為當務之急的“基本國策”，*府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。 以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。
房產“去庫存”具體包括： 1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價； 2.對帶頭落實國家*策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.*府和開發商補貼購房。 4.開發商的各種促銷活動。
5. 多地出臺*策力促房地產去庫存
出臺房地產去庫存*策的地方陸續增多。
業內人士指出，一季度將會有更多地方出臺房地產去庫存舉措，由于各地情況不盡相同，具體措施也會有所差異。 多地加入去庫存行列 江西省日前出臺20條化解房地產庫存新舉措，促進房地產市場持續穩定發展。
江西省要求，房地產庫存去化時間超過12個月的市、縣，要確保今年上半年當地庫存明顯下降，全年大幅下降；對履行去庫存、穩市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責。 在培育新需求方面，江西省提出，鼓勵農民進城購房，市、縣*府對農民等新市民進城購買首套商品住房，可給予一定比例的購房補貼。
同時，支持首套住房貸款需求和改善型購房需求。居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為20%。
居民家庭購買住房時，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，只要還清住房貸款，再次貸款按照首套房認定。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例可為30%。
有條件的市、縣，對商品房購房給予補貼可擴大到非首套購房居民。 山東省今年將探索建立購租并舉的住房制度，培育發展住房租賃市場，引導開發企業售租并舉，鼓勵各地收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規模化、專業化發展。
在鼓勵引導農民進城購房方面，山東要求各地要做好業務銜接和*策儲備，對農民進城購房給予契稅補貼、規費減免、貸款貼息、物業費補貼等*策，使其成為長期穩定的住房消費群體。 分城施策 除了江西和山東之外，今年以來還有遼寧、重慶、福建、湖南、內蒙古、山西、江蘇等多地推出加快房地產去庫存舉措。
中原地產首席分析師張大偉指出：“預計近期各地將針對房地產庫存出臺不同力度的*策。整體看，房地產市場有望在一季度迎來一輪密集的*策寬松。
但各地*策的力度會有所不同，分城施策是未來*策的主要特點。” 分析指出，長期來看，三、四線高庫存區域去庫存，仍有賴于地方*府抓住新型城鎮化和區域一體化機遇，推進多項措施發展產業，吸引人口流入和就業保障，進而拉動地產需求。
廣發證券分析師樂加棟指出：“2016年1月以來，多省市密集出臺地產新*，加快推進去庫存進程，其中保障房貨幣化是著力點。預期行業*策存在進一步寬松的空間，包括供給側的定調去庫存、保障房貨幣化，以及需求側的信貸金融支持合理住房需求、稅費減免優惠加大、降低剛需購房門檻、農民工市民化等。”
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6. 樓市去庫存應該怎么去
一是要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。二是城鎮化是現代化的必由之路……要推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率。
*策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個稅
但是，實話實說，三四線去不了庫存，一二線不用去庫存。三四線明顯消費能力不足，農民在城市里面找不到工作就買不起房，他憑什么來買房子。一二線不用去庫存，要不然，*府限購干嘛呢。
這就是個悖論。需要去庫存，為什么房價還長？哪里看到過漲價去庫存的，是不是。
7. 房地產去庫存周期究竟有多久
每個城市地方的去庫存周期都是不一樣的，shqianyy從一二三線城市來看，受監測的各線城市庫存明顯下降。
截至10月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6。 4%、-1。
0%和0。3%，同比增幅分別為-28。
1%、-9。0%和-3。
6%。三類城市總體處于低位。
10月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8。9，這也意味著市場僅需8。
9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9。 0個月減少了0。
1個月的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近六年最低點即2011年2月7。
5個月的數值。業內專家表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態勢，且不斷接近歷史低位。
從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。 當然*策管控后，部分城市供應量已有所上升，而成交量有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的風險。
8. 房產怎么去庫存
房產“去庫存”之首要在于“抑新增”，否則將徒勞無果。
當“去庫存”成為當務之急的“基本國策”，*府未來勢必推出一連串與金融、財稅、戶籍有關的優惠舉措，以有利于進一步加快“去庫存”，但如同我這幾年所一再呼吁的：在不考慮“抑制新增”的措施面前，一切“去庫存”的手段都未必能奏效。
以上海（樓盤）為例，2016年4、5月樓市開始回暖，整體預估全年去化面積應可達1000萬平方米，存銷周期大降至8個月，惟令人感到遺憾不足，去年買氣低迷時期，房屋庫存量為1200萬平方米，經過三個季度的高速去化，其庫存仍維持在1200萬平方米上下，充分說明“去庫存”之首要務在于“抑新增”，否則將徒勞無動。
房產“去庫存”具體包括：
1.鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低房價；
2.對帶頭落實國家*策降低房價的，各市、縣要給予獎勵，協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持。引導房地產開發企業通過改進規劃設計、完善配套設施、使用綠色環保節能材料，在不提高房價的情況下提升產品附加值。
3.*府和開發商補貼購房。
4.開發商的各種促銷活動。