榮觀房產網1. 房地產企業稅收籌劃需要考慮的問題是什么
1、戰略管理。
在此層面稅收籌劃開展的時候，需要考慮股權架構與層次如何涉及與安排，并且對未來會產生什么影響、是否成立項目公司，法人的形式以及注冊地點所在、注冊資本以及出資形式不同對財稅會產生什么影響、土地方與資金方如何合作，什么形式拿地稅負較低、如何增加拿地過程中的土地成本例如拆遷成本等問題。2、經營管理。
從經營的較讀規劃，需要考慮的問題有：產品設計形式不同對企業稅務的影響、商品和住宅的比例，普通住宅與非普通住宅比例、對外合同如何從財稅角度修改比較合理、報建形式以及開發分期對稅收的影響等問題。3、理財。
從理財角度規劃，往往是財務人員在考慮，空間有限，絕對金額往往不大。比如費用發生后計入什么會計科目可節稅、用什么樣的費用分攤標準對公司最有利、資金利息計算方法的選擇、合并或分期清算的選擇、高管高額獎勵如何規避個稅等等。
需要明白的是：如能事前從以上三個角度綜合進行企業稅務統籌與規劃，不僅可大大降低企業稅負，同時也利于公司的良性發展。
2. 房地產開發企業稅收籌劃應注意哪些問題
房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。
1 選擇合適的建房方式 大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。 （1）房地產的代建行為。
這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。
房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 （2）合作建房方式。
根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。
此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。
企業可充分利用這些優惠*策，實現共贏。 2 開發多處房地產 房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。
如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。
如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。
不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。
3. 房地產開發稅收籌劃如何進行
房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。 （三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。
銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。 （四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。
對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
4. 怎么樣對房地產業進行稅務籌劃
房地產開發企業稅收籌劃空間最大的是土地增值稅，如果搞好籌劃，可大量的節省納稅額，因牽涉的問題太多，我只說一個比較簡單的案例：房地產企業開發普通住宅，在規定的扣除范圍內增值低于20%免征土地增值稅。
當房屋銷售價格高于增值20%部分時，可降價銷售，反而可獲得較大的利潤。如：某房地產開發企業開發普通住宅樓一幢，土地和房地產開發成本合計為每平方米2000元，根據市場情況原確定銷售價格為平均每平方米3400元，但該企業會計師經過測算，提出了銷售價格降為3340元，僅僅這個籌劃，為企業帶來了每平方米 元的利潤。
測算如下：每平方米可扣除額=2000+(2000X30%)（其中加計扣除20，開發間接費扣除10）=2600如按3400元銷售，應納營業稅、城建稅、教育費附加=3400X5.5%=187元增值額=3400-2600-187=613元，超過了2787的20%，應按增值部分30%繳納土地增值稅：應納土地增值稅=613X30%=183.9 如按3340元，則增值額低于扣除項目的20%，免征土地增值稅。每平方米可增加利潤183.9-60+127.23.3（降價導致的少交營業稅及附加）=127.2元。
5. 房地產開發企業稅收籌劃國內外研究現狀
國外
稅務籌劃產生于西方發達國家，其精神最早可追溯至1925年的英國，而1935年英國上議院議員湯姆林爵士在“稅務局長訴溫斯特大公”一案中就提出“任何一個人都有權安排自己的事業，依據法律這樣做可以少繳稅”，這是稅務籌劃最早被社會關注并在法律上被認可。隨著市場經濟運行的規范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高，正在隨著市場經濟體制的不斷完善，而得到不斷的發展和完善，并具有廣闊的發展前景。
Farrar 和 Selwyn在《Corporate Financial Policy and Return toInvestment》（1967）一文中最早研究了稅收差異對公司財務決策的影響。這之后學術界關于稅收對公司資本結構決策的研究才真正深入到稅收差異方面，也才形成所謂的“稅差學派”。
Hussein Ahmed的《稅務籌劃與財務報告成本：加拿大可贖回優先股市場的一個研究》（1995）、Sharon Kay《 企業遷徙的稅收和非稅收誘因 》（1997）、Kathrun Dianne的《解決稅務籌劃問題的框架：對稅收專家的認知過程和構造問題框架的一個實證研究》（2001）等論文分別對稅收及籌劃對企業的影響做了研究。
國內
1、黃偏明的《房地產開發企業理稅顧問》（2001）詳細講解了房地產開發企業應當納什么稅，納多少稅，如何計算以及各種特殊情況的處理，如何申報，稅收優惠*策以及如何享受這些優惠*策等內容。該書的目的是幫助各類企事業單位的管理及會計人員、個體工商戶以及城鄉個人家庭學習和掌握稅法，正確履行依法納稅的義務。
2、賀志東的《房地產開發企業納稅籌劃》（2002）主要從分稅種的角度在介紹稅收要素的基礎上對房地產企業各個環節所涉及的稅收優惠*策進行分析。該文對于房地產企業所涉及的營業稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅和其他稅種的涉稅環節進行了納稅點撥。
3、劉蓉出版的《公司戰略管理與稅收策略研究》（2005）將公司戰略管理與稅收*策系統得結合在一起，從公司市場營銷戰略、財務管理、人力資源管理、公司多樣化戰略、公司國際化戰略等公司戰略管理環節的角度，分別分析研究了稅收籌劃在各環節與戰略管理的關系，稅收策略的應用環境原則，及其具體應用。可以說這本著作是出于作者及很多研究學者多年的研究與實踐的心得體會，在公司管理中將稅收問題納入管理者的管理范圍。
6. 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什么
一般房地產企業稅收籌劃思路包括一下幾點：
1、房地產企業籌資中的稅收籌劃。因為房地產企業需要大量的資金作為周轉，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產企業需求，但資金成本高低決定企業稅收輕重。
2、房地產企業投資中的稅收籌劃。房地產企業不同于其他工業活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產企業的高稅收負擔。需要明白的是：投資可以分為對內投資和對外投資，這是按照發生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區和行業的選擇，畢竟不同的地區和行業，稅法所給出的稅收*策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業利益最大化。
房地產企業經營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產企業經營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹慎。
7. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做
稅務籌劃，是指在稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排。
盡可能的獲得“節稅”的稅收利益。它是稅務代理機構可從事的不具有鑒證性能的業務內容之一。
稅務籌劃是由應為Tax Planning意譯而來的。從字面理解也可以稱之為“稅收籌劃”、“稅收計劃”，但是由于我國將稅務部門對于稅收征收任務的安排叫做“稅收計劃”，為之避免與之混淆，在從國外文獻中引進這一術語之初，將其譯為“稅收籌劃”、“納稅籌劃”、“稅務籌劃”，一體現稅收籌劃所具有的實現策劃安排的特點。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。 （二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
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