榮觀房產網1. 誰能給個房地產全套開發流程,要時間順序和時段,不要國家的死規
第一部分，房地產開發公司的準備工作 在報行*機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行*審批部分 根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行*許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。 一、選址定點階段。
此階段一般辦理以下事項： 1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。 4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項： 1、人防辦進行人防工程建設布局審查。 2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。 三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項： 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 5、國土資源局進行用地預審。
6、市*部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行*策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。 9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項： 1、公安消防支隊進行消防設計審查。 2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市*部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。 4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建設單位辦理施工報建登記。 2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。
招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項： 由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。 開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料： 1、以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書； 3、工程施工合同； 4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項： 1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 2、財*部門對建設項目應繳納的行*事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市*部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料： （1）申請書； （2）企業營業執照； （3）用地證明文件或者土地使用權證； （4）建設用地規劃許可證； （5）建設工程規劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗收資料 （8）房屋測繪成果； （9）根據有關規定應當提交的其他文件。 以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。
各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行*審批費。
2. 房地產項目全生命周期與風險管理過程是什么
房地產項目具有投資額大、建設周期長和不可移動性的特點。
這些特點決定了房地產項目在項目的投資決策、土地獲取、建設、租售與物業管理等各個階段乃至貫穿全過程都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響，從而使房地產項目在整個生命周期內都存在著大量風險。 因此，針對房地產項目開展全生命周期風險管理研究，以適應房地產項目管理的需要，具有重要的現實針對性、必要性。
轉自項目管理者聯盟 房地產項目全生命周期風險管理是指利用系統的理論方法對房地產項目全生命周期中的風險進行識別、評估、應對、監控，降低項目風險水平，有效提高風險管理效益的管理過程。 在房地產項目全生命期的不同階段，可以開展相對獨立的風險管理工作。
本文將房地產項目風險管理過程劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監控四個環節進行分析與研究。首先，風險識別是房地產項目風險管理的基礎。
風險識別最重要的工作就是尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。 風險因素的分類因標準不同而不同。
按照風險因素作用的階段和范圍的不同，我們可以把房地產項目風險因素分為綜合風險因素和階段風險因素。所謂綜合風險因素是指貫穿房地產項目全生命期的風險因素。
如自然風險、*治風險、經濟風險、社會風險、技術風險等。階段風險因素指發生在房地產項目開發某一階段的風險因素。
如在投資決策階段，就可能存在項目地點選擇風險、區域發展風險、物業類型風險等。其次，風險評估一般有定性和定量兩種分析方法。
常用的定性方法有故障樹分析法、外推法、頭腦風暴法、德爾菲法、主觀評分法等。常用的定量分析方法有期望值優化法、計劃評審技術、蒙特卡羅法、層次分析法、列表排序法、矩陣分析法等。
有效的風險評估工作有助于我們更加深刻地認識房地產項目的主要風險因素。第三，風險應對是針對風險評估的結果，為降低項目風險的不利影響而制定的風險應對措施。
常見的風險應對措施有風險回避、風險轉移、減輕風險措施、風險自留、應急措施、風險分擔措施等。最后，風險監控就是要跟蹤識別的風險因素、識別剩余風險和新風險，調整風險管理計劃，評估消減風險的效果。
基于以上分析，本文建立了房地產項目生命期各階段風險管理活動的對應矩陣。見表1。
不難看出，在房地產項目從投標決策→土地獲取→建設→租售與物業管理的逐級推進過程中，綜合風險因素對比階段風險因素，其相對重要性不斷下降；采用的風險評估方法也對應地由以定性為主轉為定量為主；風險應對和風險監控環節的工作內容相應增加，工作難度逐步加大。
3. 誰有房地產開發詳細流程及時間
第一步 房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序 一、內資房地產綜合開發公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記 二、外資房地產開發公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業批準證書 10、辦理企業登記 房地產開發公司設立階段的相關稅費 1、企業法人開業登記費 2、企業法人變更登記費 3、企業法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市*配套 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保“三廢”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市*配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市*公用設施配套方案 16、報審市*配套方案 17、市*各管理部門提出市*配套意見 18、市*管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費。
4. 誰有房地產開發詳細流程及時間
第一步 房地產開發公司的設立
房地產開發公司設立階段的法律程序
一、內資房地產綜合開發公司的設立
1、公司設立準備
2、申請資質等級審批
3、申請辦理企業名稱預先核準
4、辦理工商注冊登記
5、辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6、申請批準項目建議書
7、辦理企業名稱登記
8、送審合資或合作合同、章程
9、申領外商投資企業批準證書
10、辦理企業登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1、企業法人開業登記費
2、企業法人變更登記費
3、企業法人年度檢驗費
4、補、換、領證照費
第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究
房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序
1、選定項目，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批項目建議書
5、編制項目可行性研究報告
6、申報、審批項目可行性研究報告
房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發項目的規劃設計和市*配套
房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序
一、房地產開發項目的規劃設計
1、申報選址定點
2、申報規劃設計條件
3、委托作出規劃設計方案
4、辦理人防審核
5、辦理消防審核
6、審定規劃設計方案
7、住宅設計方案的專家組審查
8、落實環保“三廢”治理方案
9、委托環境影響評價并報批
10、建設工程勘察招、投標
11、委托地質勘探
12、委托初步設計
13、申報、審定初步設計
二、房地產開發項目的市*配套
14、征求主管部門審查意見
15、落實市*公用設施配套方案
16、報審市*配套方案
17、市*各管理部門提出市*配套意見
18、市*管線綜合
房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的相關稅費
1、工程勘察（測量）費
2、工程設計費
3、建設工程規劃許可證執照費
4、竣工檔案保證金
5、臨時用地費
6、臨時建設工程費
7、建設工程勘察招標管理費
5. 一個全周期地產項目包括包括哪些招標
劍魚招標訂閱提醒：全周期地產項目， 牽扯的內容還是很多的。
一、立項審批1 、項目立項申請報告書（原件一份）2 、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3 、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）4 、項目建設投資概算（一份）5 、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6 、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）7 、項目地形圖（一份）8 、有關職能部門的意見。二、規劃設計1 、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。
2 、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。3 、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。
三、建設工程報建 （一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。1 、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；2 、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；3 、國土部門核發的《國有土地使用證》；4 、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；5 、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；6 、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；7 、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；8 、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；9 、建設資金證明；10 、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；11 、法律、法規規定的其他資料。
（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。1 、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 、建設工程施工公開招標申請表；3 、建設工程監理公開招標申請表。
（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。1 、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 、建設工程施工邀請招標審批表；3 、建設工程監理邀請招標審批表；4 、工商部門簽發的私營企業證明；5 、法人營業執照；6 、其他申請邀請招標理由證明。
（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。1 、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2 、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；3 、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；4 、工商部門簽發的私營企業證明；5 、法人營業執照；6 、建設工程直接發包審批表。
（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。1 、《規劃許可證》；2 、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；3 、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；4 、施工合同及其單位資質證書復印件；5 、監理合同及其單位資質證書復印件；6 、施工圖設計文件審查批準書；7 、建設工程質量監督申請表；8 、法律、法規規定的其他資料。
（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。1 、建設單位提供的資料：（1）工程施工安全監督報告；（2）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（3）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（4）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；2 、施工單位提供的資料：（1）安全生產、文明施工責任制；（2）安全生產、文明施工管理目標；（3）施工組織設計方案和專項技術方案；（4）安全生產、文明施工檢查制度；（5）安全生產、文明施工教育制度；（6）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（7）現場設施、安全標志等總平面布置圖；（8）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（9）建設工程施工安全生產責任書；（ 10 ）建設工程施工安全受監申請表；（ 11 ）法律、法規規定的其他資料。
（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。1 、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；2 、工程監理中標通知書和工程監理合同；3 、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行*主管部門核發的樁機管理手冊）；4 、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行*主管部門批準現場攪拌的批文；5 、質量監督申請安排表；6 、安全監督申請安排表；7 、建設工程質量監督書；8 、建設工程施工安全受監證；9 、施工許可申請表；四、建設工程竣工驗收 （一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在 7 個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。
1 、已完成工程設計和合同約定的各項內容；2 、工程竣工驗收申請表；3 、工程質量評估報告；4 、勘察、設計文件質量檢查報告；5 、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；6 、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；7 、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；8 、建設單位已按合同約定支付工程款；9 、施工單位簽署的《工程質量保修書》；10 、市*基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；11 、規劃部門出具的規劃驗收合格證；12 、公安。
6. 房地產開發的幾大基本環節與要點提示
房地產開發的幾大基本環節與要點提示 （甲方運作管理基礎手冊） 項目選擇及項目起動的有關工作 ：（略） 組織專業人員完成“詳細可行性研究報告”，完成“項目建議書”審定。
特定項目的市場研究與前期準備： 特定項目的市場價值判斷與目標客戶選定，項目決策分析； “投入產出比”分析，成本收益預期與現金流分析，報批“投資估算”； 特定產品的定性、定量化確認與同類競爭產品分析；確定“投資限額”； 資金籌措方案與項目開發周期策劃； 專人負責——“投資控制”環節。 組建項目運作專業團隊（項目公司成立）： 含“營銷管理、設計管理、投資管理及工程管理”等專業人員。
其它相關前期準備工作。 勘察設計與產品定型深化價值塑造： 專人負責——“設計管理??”環節。
根據規劃要求，確定方案設計任務書，建筑規劃設計與景觀資源規劃； 建筑方案設計（規劃概念設計，調整、確認方案設計），“投資概算”； 建筑施工圖設計（初步設計及施工圖設計），“投資預算”； 景觀園林設計、室內設計、泛光照明、產品VI系統設計等相關設計工作。 報批、報建環節（甲方的工作重點）：專人負責——“報批報審”環節。
必須專人負責，配合整個開發流程，全程跟進有關主管部門，辦理各種報批、報審、驗收環節，確保各種手續齊全。 如土地使用證、規劃許可證、消防審批、人防批文、建設許可證、施工許可證、預售許可證等。
各類施工準備手續，臨時用水、用電、占用道路、環保等市*設施手續。 開工后的施工全程管理階段：專人負責——“施工管理”環節。
施工“總包單位”的招、投標管理及合同管理； 組建“招投標管理部門”，應含設計、施工、投資、營銷等管理人員參與；把好“招投標”關，是工程建設管理的最關健環節。 對總承包施工要進行嚴格的合同管理、專業施工監理工作；專人負責——“合同管理”環節。
施工監理單位的招標確認工作，合格的監理公司，是項目管理的必要條件，也是我們實現規范化、制度化管理的科學保障。 “總包”選定之后，重點“分包”大項的分包及技術難點管理： ○1基坑工程的單項技術方案論證，專家評定與招投標分包管理： 土方開挖、基坑及施工降水、護坡、運輸方案；遷移地下管線、文物管理、市*、環保等手續。
○2樁基工程的單項技術方案論證及招投標分包管理； 樁型選擇、造價控制、施工方案、驗樁等專項內容。 房地產開發的幾大基本環節與要點提示 ○3地下室工程及人防工程專項技術管理與實施： 地下室施工難度高，周期長，各類規范要求高、安全隱患多，要求總包單位有極強的施工能力和相關經驗，其中，專項地下室防水工程與人防工程應單列分包與專業公司。
○4主體結構施工及分包工程專項招標： 專人負責——“主體結構??”環節。 主體結構施工是對“綜合質量、工期、成本、安全”影響最大的環節，也要求我們選擇最合適的主體施工總包單位（主體結構必須由總包單位完成）。
各類分包必須服從“總包管理”及“監理管理”，配合總體進度、質量要求。 招標時須明確水電費，施工界面、與主體施工單位的各類配合費用（如腳手架、提升機使用）等問題。
對于有專項“幕墻”施工的樓宇，主體結構施工必須與外“幕墻”施工同步進行，做好“幕墻”的結構預埋工作。 （專項幕墻施工必須由專業的甲類幕墻公司施工，專項招標，深化幕墻施工方案和技術節點方案，幕墻施工方在主體結構開始后，即進入現場同步開工，以確保吻合度與綜合質量及工期。
） ○5室內公共部分的裝修工程； 專人負責——“二次裝修??”環節。 售樓處、樣板間、中庭大堂、過廳、電梯間、公用衛生間、賓館、酒樓、主要會議廳等必經過二次裝修，應單獨招標，另行深化設計、由甲類裝修公司專業施工，以確保品質。
○6主要大宗設備采購（甲方重點工作）： 專人負責——“設備采購”環節。 冷水機組、風機盤管、風柜、專用小型中央空調機、發電機組，電梯選購，冷卻塔、水泵、主干電纜、橋架、防火設備、鋁合金（塑鋼）門窗、專項涂料等，以上設備、設施應由甲方控制價格與質量。
○7園林廣場環境景觀工程： 應對整體景觀設計進行控制，在完整的施工圖指導下，應由專業景觀公司配合土建總包單位，共同完成總平景觀工程。含各類景觀、道路、水景、場地、照明、標識系統等，要分配好各類工作的銜接界面，合理劃分合同范圍。
○8大廈夜景“泛光亮化”工程（專項招標）： “泛光照明設計”應在主體施工結束前完成細化，由專業景觀燈光工程公司完成。 。
7. 房地產開發的所有手續有哪些（前期和后期）
前期手續簡單點說，1、辦理“一書兩證”，即《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
如果是“毛地”，還要辦理《房屋拆遷許可證》，進行拆遷。2、按規劃進行規劃設計和建筑設計、施工圖設計，交有關部門規劃評審、設計審查。
這項不屬于行*許可，但是卻一般是開發過程辦手續時間最多的。3、辦理項目招投標，選擇施工單位，辦理《建設工程施工許可證》，請規劃的放線施工。
有的地方，還要辦開工證。一、市建設行*主管部門負責全市房地產開發項目建設條件意見書制度的實施。
市城市建設綜合開發管理辦公室對全市房地產開發項目建設條件意見書制度的實施進行監督和指導，具體負責提出奎文區、濰城區內房地產開發項目的建設條件意見。坊子區、寒亭區、高新開發區、經濟開發區、濱海開發區、峽山發展區受市建設行*主管部門委托，負責提出轄區內開發項目的建設條件意見，市建設行*主管部門與各區簽訂協議書，由各區獨立承擔法律責任。
各縣（市）建設行*主管部門負責本行*區域內開發項目建設條件意見書制度的實施。二、房地產開發項目用地出讓前，由建設行*主管部門出具該項目的建設條件意見書，意見書內容作為項目建設的依據，是土地出讓文件的組成部分，經*府批準后對社會公布。
三、**市房地產開發項目建設條件意見書包括以下內容：（一）規劃設計要求。項目規劃設計要求以規劃行*主管部門出具的《建設項目規劃設計條件》為準。
（二）開發建設期限。項目開發建設周期原則上不超過3年（從簽訂《國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》之日起計算）。
（三）住宅產業化要求。1.居住項目按照建設部《商品住宅性能認定管理辦法》及《山東省商品住宅性能認定試行辦法》的規定申報A級住宅性能認定。
具備相關條件的項目應積極申報“國家康居示范工程”。2.開發項目要認真貫徹“四節一環保”（節能、節地、節水、節材、環保）方針，民用建筑必須達到國家、省規定的建筑節能標準。
居住建筑要依據《國家康居住宅示范工程成套技術量化評價指標》，選擇適應本項目的住宅建筑與結構技術、節能與新能源開發利用技術、住宅廚衛成套技術、住宅管線成套技術、住宅智能化技術、居住區環境及其保障技術、住宅建造成套技術等，并參照國家、省編制的住宅部品與產品選用指南，選定資源節約型的優質材料和部品。（四）市*公用設施配套。
應達到市*道路、供排水、供熱、供氣、供電設施以及綠化、環衛、路燈、消防設施的修建要求及維護管理規定。（五）公共服務設施配套。
根據《山東省物業管理條例》的規定和規劃要求，針對物業服務用房、城管執法和治安管理等*務用房、社區居委會用房、承擔義務教育的學校、會所、幼兒園、車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）等配套建筑提出的要求。（六）拆遷補償安置。
拆遷紅線內的各類地上、地下建筑物和構筑物，包括房屋、地下各種管線以及架空電力、通訊線路等的拆遷要求。屬住宅的原則上實行就地安置補償；屬非住宅的實行就地安置或貨幣補償。
實行就地安置的，應先建安置房。拆遷戶妥善安置后，方可建設出售商品房。
（七）其它建設條件要求。四、符合法律規定的社會主體參與土地公開出讓時，必須認真研究土地公開出讓文件，包括《意見書》所規定的內容，競得土地后，必須按規定要求進行項目規劃設計、開發建設、小區配套、拆遷補償安置和前期物業管理。
五、規劃部門應按照建設條件意見書中的規劃設計要求，對開發企業報批的開發項目規劃設計方案進行審查，不符合要求的，不予辦理規劃審批手續；建設部門應在開發項目的施工圖設計審查、施工許可時，對建設條件意見書中的住宅產業化、市*公用設施配套、公共服務設施配套以及拆遷補償安置要求進行審查，不符合要求的，不予發放施工許可證。在開發建設過程中不按批準方案進行開發建設的，規劃部門不予辦理規劃驗收手續，建設部門不予辦理竣工備案手續。
8. 投資房產有什么要求,需要注意什么
房地產投資過程
房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多，是一個相當復雜的過程，對此，在房地產開發一章已經進行了一定的闡述，房地產投資過程與開發過程是類似的，不過其側核心不同。概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。
1、投資分析
房地產經濟活動，是個大量資金運動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確，是確保整個開發項目成功的關鍵。反之，投資決策失誤，就會導致重大損失。因此，慎重地進行決策，是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場分析、財務分析的基礎上，認真做好可行性分析研究。
因此，只有在計劃階段中的可行性分析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投資者在作可行性分析這個步驟時，并不能將其當作單純的接受或否決的過程，它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復研究，在正式決策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準確性。
2、土地開發權的獲得
這一過程中包括土地使用權或產權的取得與議價程序。當在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發，或是部分使用權（如地上權），或長期租賃等。
在確定產權形式的同時，要進行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產權的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續各有差異，必須搞清楚其中的每一個環節，以免產生不必要的糾紛。此外，由于房地產為良好的擔保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權，也就是向金融機構融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。
3、房地產建設開發
在房地產開發中，首先要取得*府立項和規劃的許可。立項和規劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當繁雜但又十分重要的工作。在房地產整個開發過程中，其與投資決策、土地使用權獲得一起又稱為開發前期工作時期。
在上述前期工作完成之后，方可進入實質性的建設開發階段。以后的工作為根據規劃及開發要求進行設計，然后尋找建筑商進行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進行必要的監督或委托監理公司進行建設監理。由于開發所需要的資金相當龐大，因此在大多數的情況下，投資者仍須向金融機構融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。
4、房地產銷售經營
在房地產銷售階段主要的工作，包括：
一是必須有完善的營銷規劃。
包括確定目標市場的購買者，擬定適當的營銷策略及營銷組織以求順利銷售。
二是實際的銷售活動，
包括根據市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。
三為融資活動的進行。
由于房地產金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。
在這一階段中，某些已開發完成的房地產，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產作為物業進行經營，即以經營謀利為目的。經營的形態主要分為兩大類：
一類是將房地產出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經營形態，投資者負擔的管理成本較低，收益固定且風險較小，但是一般而言報酬可能較低。
二類則是由投資者自己經營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔營運的風險，而且收益亦不穩定。已開發完成的房地產，在經營階段要依據不同的經營形態，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業的必要管理活動等。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產全周期開發流程