榮觀房產網1. 近期發改委又出什么關于房地產的新*了
“限外”新*出臺 給外資松綁還是方向改變？
——商務部和發改委有關外商投資項目的近期通知
房地產門戶-搜房網 2008年09月04日14:17 來源：房地產門戶搜房網 查看評論
雖然*府在2006及2007年頒布了171號文件和50號文件等一系列主要限外*策，但外資對投資中國房地產的熱情依然不減，中央*府亦一直微調有關*策以加強其可操作性。最近，國家商務部和發改委先后發布了《關于做好外商投資房地產業備案工作的通知》（以下簡稱“備案通知”）和《關于進一步加強和規范外商投資項目管理的通知》（以下簡稱“管理通知”）。這兩個新*策的頒布是否預示著限外*策的放松或收緊，高力國際做了相關解讀。
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部分細節有所修改，*策大方向未變
在6月13日發布的“備案通知”中，國家商務部委托省級商務主管部門對外商投資房地產業備案材料進行核對，再遞交中央備案；另外又重申繼續執行171號文和50號文中的相關規定。而在7月8日發改委發布的“管理通知”中，明確指出嚴格執行外商投資項目核準制和加強外商投資項目真實性的調查，總投資5,000萬美元及以上的限制類項目由國家發改委核準項目申報，總投資5,000萬美元以下的限制類項目由省級發改委部門核準，項目的核準權不得進一步下放至次級*府。
2. 2008年以來,國家對房地產業出臺了哪些主要的*策
2008房地產主要*策一覽 *策名稱 頒布時間 頒布部門 關于促進節約集約用地的通知 2008年1月3日 ** 經濟適用住房開發貸款管理辦法 2008年1月18日 銀監會 房屋登記辦法 2008年2月15日 建設部 關于做好住房建設規劃與住房建設年度計劃制定工作的指導意見 2008年2月25日 建設部 關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收*策的通知 2008年3月3日 財*部 國稅總局 關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知 2008年4月7日 國稅總局 關于印發《房屋登記簿管理試行辦法》的通知 2008年5月6日 住房和城鄉建設部 違反土地管理規定行為處分辦法 2008年5月29日 中紀委 監察部 人力資源和社會保障部 國土資源部 關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知 2008年6月1日 銀監會 關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知 2008年6月1日 銀監會 關于進一步加強和規范外商投資項目管理的通知 2008年7月8日 發改委 關于做好外商投資房地產業備案工作的通知 2008年8月6日 商務部 國家宣布下調住房交易稅費房貸利率 2008年10月22日 財*部 國稅總局 央行 實行積極財*和適度寬松貨幣*策 2008年11月9日 **。
3. 請問目前國家對外資進入國內房地產開發的限制規定有哪些
龍哥1號：你好！ 境外機構和個人在境內購買非自用房地產，其目的是用于出售、出租等經營活動，屬于投資經營行為，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》等規定，應依法申請設立外商投資企業，并在核準的經營范圍內開展經營活動。
境外投資者未按照外商投資法律的規定取得《外商投資企業批準證書》和《營業執照》的，不得進行房地產開發和經營活動。 國家外匯管理局對來自境外的炒房熱錢再出“撒手锏”：對境外購房主體購買境內商品房和外商投資房地產企業涉及的外匯管理進行了規范。
外匯局的這份《國家外匯管理局、建設部關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》（下稱《通知》）是在7月份建設部等六部委發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱《意見》）的基礎上出臺的。 外匯局表示，新的規定有利于加強和改進房地產市場宏觀調控，也有利于規范房地產項下跨境資本流動秩序，促進我國國際收支基本平衡。
外匯賬戶資金禁用 《通知》首次規定，境外機構和個人在境內銀行開立的外國投資者專用外匯賬戶內的資金，不得用于房地產開發和經營。 花旗集團地產投資部副總裁張虎躍在接受《第一財經日報》采訪時介紹，過去境外投資者用外匯專用賬戶上的外幣資金直接支付給國內開發商，再由國內開發商自己去結匯，這是交易中經常采用的方式。
目前，外國投資者專用外匯賬戶分為四類，涉及到房地產開發與經營的主要是“投資類”和“收購類”賬戶，用于存放與支付有關外匯款項。 張虎躍認為，上述規定對外國投資者投資于中國房地產市場的影響并不大，因為無論是由外國投資者還是國內房地產開發商來操作，結匯以及相關的審核是必不可少的過程。
借外債門檻提高 《通知》還對外商投資房地產企業市場準入、開發經營等所涉及的外匯管理問題進行了明確規定：凡外商投資房地產公司未全部繳付注冊資本金、未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得借用外債。 張虎躍認為這條規定對外國投資者的影響較大。
他說，以前在投資一個項目時，自有資金和債務各投進一部分，債務在資本金中比例甚至可達60%，這樣的操作比較靈活，而按照新的規定，所有的自有資金必須先到位，項目運作的靈活性降低，而且自有資金過早投放會降低項目回報率。 對外經貿大學金融學院副院長丁志杰認為，上述規定在資金來源上約束了外債的規模，提高了自有資金的比例，這樣很多以“炒房”為目的的小投資者就被攔在了門外。
在此之前，中國銀監會已經明確規定，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。此次外匯局禁止未達到上述比例的外商投資房地產公司借用外債，從而堵住了其另一條外部信貸途徑。
目前，一些國內房地產公司在境外注冊，然后在境內設立外商投資企業，通過借外債方式募集資金用于國內房地產投資。 丁志杰認為，現在借外債門檻提高后，這類“離岸”房地產公司的“殼”資源價值將縮水，這有利于規范房地產項目下的跨境資本流動。
自用和實需購買 《通知》還重申了《意見》中外國投資者購買國內房地產的自用和實需原則，規定在境內工作、學習時間超過一年的境外個人，可購買符合實際需要的自住商品房。 根據外匯局公布的《2005年國際收支報告》，2005年我國非金融部門吸收外商來華直接投資734億美元，其中，境外機構購買建筑物34億美元。
張虎躍說，對國外投資者購房行為應當區別看待，有些個人投資者一次性購買幾套高檔住宅，而一些機構投資者往往是購買整個樓盤然后長期持有，后者和房價過高關系不大。 他認為國內房價過高是由于住宅需求過旺。
他認為上述文件對外資進入國內房地產影響較大，但花旗集團將會繼續投資于國內房地產業，包括開發新項目和收購既有樓盤，盡管預期回報率均會有所降低。 一位外資投行人士向《第一財經日報》表示，一個成熟的房地產市場房價走勢較穩定，比如香港，即使房價有波動也不會太大。
而中國內地房地產市場還遠未成熟，20年內房價還會保持上行，因此只要投資中國內地房地產業，長期看來一定有收益。 。
4. 需要商務部備案的外商投資企業有哪些
設立外資保險公司，審批機關是國家保監會，遵照《外資保險公司管理條例》及《實施細則》。商務部負責外資進入的審批備案。
具體程序按我的理解是這樣的，具體應咨詢保監會：
向保監會申請籌建，得到批準后--工商局名稱核準--開設資本金帳戶，外資到帳，驗資，籌建其它事項--向保監會申請開業--憑批準證書到工商局登記注冊--開始營業。
中間肯定還有一道“商務部門批準”程序，才能在外匯管理局申請外資進入、驗資。這一道手續估計在“開設資本金帳戶”前，具體請問保監會或商務局。
5. 中國房地產年鑒想了解中國房地產發展的歷程
中國房地產20年發展歷程 1988 -1993 疤痕記憶 1990年，**頒布《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的55號令，標志著中國房地產業的肇始，但很快地，第一次房地產泡沫在深圳、海南、北海等地出現。
*府開始第一輪緊縮性宏觀調控，房地產泡沫破裂，造成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。 1993 -1997 負增長 緊縮性的調控*策落實，經濟過熱勢頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情，資訊，評論）危機爆發，日本、香港等地房地產泡沫破裂。
1998 里程碑 5月9日，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，倡導貸款買房。 7月3日，**正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。
同時，"建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系"被確定為基本方向。 10月29日，以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用房項目在北京房地產交易中心展示。
央行頒布《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃。 評述：海南房地產泡沫破裂后，延續5年的房地產頹勢就此得以扭轉。
當年全國完成房地產開發投資3623億元，比上年增加13。79%，改變了上一年房地產開發投資負增長態勢。
*策背景是，通貨緊縮的經濟局勢使得*府決定催熱房地產拉動內需，這一影響深遠的決策是亞洲金融危機后改善市場需求的轉折點，其效應持續了10年，并使得房地產業成為中國經濟的支柱產業之一。房地產熱不僅造就了大批中國富豪，也成為*府官員落馬的主要泥潭。
易被人忽視的是，中國在當年首次提出要建立以經濟適用房為主和租售并舉的住房供應體系。 1999 - 2003 白銀年代 1999年 末班車 3月，北京春季房地產展示交易會在國貿舉辦，出現前所未有的觀展人流，個人首次代替單位成房展會購房主流。
4月，建設部出臺《城鎮廉租房管理辦法》，5月1日起實施。 9月，各地陸續停止福利分房。
社會映像：結婚率大增。 10月，北京發布文件規定，已購公房可上市交易。
2000年 零售時代 1月，**發布《建設工程質量管理條例》。 3月，財*部、國家稅務總局及建設部聯合下發《關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》。
4月，北京經濟適用房實行統一物業管理收費標準：0。50元/月·平方米 。
國家計委、建設部10月聯合發出《關于房地產中介服務收費的通知》，對收費標準作了明確規定。 12月12日，財*部下發通知說，在京中央和國家機關事業單位職工的20億購房補貼資金，已經陸續開始發放。
評述：房地產零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續上升。商業銀行發放的個人住貸總量在不斷增長，貸款門檻越降越低。
2001年 炒房團 7月13日，北京申奧成功。 8月，第一支來自溫州的火車炒房團前往北京，共有134人，創下了過億元成交額。
幾天后，另一支火車炒房團前往杭州。 9月11日，美國"9·11"事件發生。
10月，溫州第一支飛機炒房團前往北京。 12月10日，中國正式成為世界貿易組織成員國。
評述：申奧成功和入世，成為刺激房地產發展的兩大誘因，房價漲幅迅速，溫州炒房團開始成為一個新的名詞。這一年的Forbes中國富豪榜中，開發商占28人。
人民銀行禁止銀行"零首付"住房貸款的小小"警告"難敵房地產發展熱潮。 但是，從防范風險來說，這一次出手是及時有效的。
2002年 招拍掛 1月10日，北京市取消住房建設中部分收費項目。 1月18日，建設部發布《關于印發建設部2002年整頓和規范建筑市場秩序工作安排的通知》，整頓建筑市場。
2月21日，公積金貸款利率下調。 5年以下（含5年）由現在的4。
14%下調為3。6%,5年以上由現行的4。
59%下調為4。05%。
2月22日，央行降低金融機構人民幣存貸款利率，個人住房商業貸款利率均下降0。54%,5年期以內由5。
31%降為4。77%,5年以上由5。
58%降為5。04%。
7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。這對規范土地使用權出讓，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。
2003年 地王 2月，國土資源部叫停別墅供地，一時間低密度住宅成為"搶手貨"。 3月開始，SARS爆發。
6月5日，央行頒布震動房地產業的121號文件：《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定開發企業申請銀行貸款其自有資金應不低于開發項目總投資的30%，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款。 8月12日，建設部公布了**18號份文件《**關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，在要求"加強房地產貸款監管"的同時，"對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度"。
與121號文件形成鮮明反差。 12月8日，北京土地整理儲備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會，天津順馳以9。
05億元天價中標，高出起拍價4。75億元，改寫北京土地市場價格標準。
12月31日，《城鎮最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺。 評述：SARS重創房地產，短暫"寒冬"出現。
121號文引起軒然大波，但隨后的18號文又安撫了市場情緒。 縱觀這一。
6. 法律*策問題外商在國內投資的相關*策法規,特別是外商投資房地產
**關于鼓勵外商投資的規定 9/26/2003 16:0:51 第一條 為了改善投資環境，更好地吸收外商投資，引進先進技術，提高產品質量，擴大出口創匯，發展國民經濟，特制定本規定。
第二條 國家鼓勵外國的公司、企業和其他經濟組織或者個人（以下簡稱外國投資者），在中國境內舉辦中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業（以下簡稱外商投資企業）。 國家對下列外商投資企業給予特別優惠： 一、產品主要用于出口，年度外匯總收入額減除年度生產經營外匯支出額和外國投資者匯出分得利潤所需外匯額以后，外匯有結余的生產型企業（以下簡稱產品出口企業）； 二、外國投資者提供先進技術，從事新產品開發，實現產品升級換代，以增加出口創匯或者替代進口的生產型企業（以下簡稱先進技術企業）。
第三條 產品出口企業和先進技術企業，除按照國家規定支付或者提取中方職工勞動保險、福利費用和住房補助基金外，免繳國家對職工的各項補貼。 第四條 產品出口企業和先進技術企業的場地使用費，除大城市市區繁華地段外，按下列標準計收：一、開發費和使用費綜合計收的地區，為每年每平方米五元至二十元；二、開發費一次性計收或者上述企業自行開發場地的地區，使用費最高為每年每平方米三元。
前款規定的費用，地方人民*府可以酌情在一定期限內免收。 第五條 對產品出口企業和先進技術企業優先提供生產經營所需的水、電、運輸條件和通信設施，按照當地國營企業收費標準計收費用。
第六條 產品出口企業和先進技術企業在生產和流通過程中需要借貸的短期周轉資金，以及其他必需的信貸資金，經中國銀行審核后，優先貸放。 第七條 產品出口企業和先進技術企業的外國投資者，將其從企業分得的利潤匯出境外時，免繳匯出額的所得稅。
第八條 產品出口企業按照國家規定減免企業所得稅期滿后，凡當年企業出口產品產值達到當年企業產品產值百分之七十以上的，可以按照現行稅率減半繳納企業所得稅。 經濟特區和經濟技術開發區的以及其他已經按百分之十五的稅率繳納企業所得稅的產品出口企業，符合前款條件的，減按百分之十的稅率繳納企業所得稅。
第九條 先進技術企業按照國家規定減免企業所得稅期滿后，可以延長三年減半繳納企業所得稅。 第十條 外國投資者將其從企業分得的利潤，在中國境內再投資舉辦、擴建產品出口企業或者先進技術企業，經營期不少于五年的，經申請稅務機關核準，全部退還其再投資部分已繳納的企業所得稅稅款。
經營期不足五年撤出該項投資的，應當繳回已退的企業所得稅稅款。 第十一條 對外商投資企業的出口產品，除原油、成品油和國家另有規定的產品外，免征工商統一稅。
第十二條 外商投資企業可以自行組織其產品出口，也可以按照國家規定委托代理出口。 屬于需要申領出口許可證的產品，按照企業年度出口計劃，每半年申領一次許可證。
第十三條 外商投資企業為履行其產品出口合同，需要進口（包括國家限制進口）的機械設備、生產用的車輛、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件，不再報請審批，免領進口許可證，由海關實行監管，憑企業合同或者進出口合同驗放。 前款所述進口料、件，只限于本企業自用，不得在國內市場出售；如用于內銷產品，應當按照規定補辦進口手續，并照章補稅。
第十四條 外商投資企業之間，在外匯管理部門監管下，可以相互調劑外匯余缺。中國銀行以及經中國人民銀行指定的其他銀行，可以對外商投資企業開辦現匯抵押業務，貸放人民幣資金。
第十五條 各級人民*府和有關主管部門應當保障外商投資企業的自主權，支持外商投資企業按照國際上先進的科學方法管理企業。外商投資企業有權在批準的合同范圍內，自行制定生產經營計劃，籌措、運用資金，采購生產資料，銷售產品；自行確定工資標準、工資形式和獎勵、津貼制度。
外商投資企業可以根據生產經營需要，自行確定其機構設置和人員編制，聘用或者辭退高級經營管理人員，增加或者辭退職工；可以在當地招聘和招收技術人員、管理人員和工人，被錄用人員所在單位應當給予支持，允許流動；對違反規章制度，造成一定后果的職工，可以根據情節輕重，給予不同處分，直至開除。 外商投資企業招聘、招收、辭退或者開除職工，應當向當地勞動人事部門備案。
第十六條 各地區、各部門必須執行《**關于堅決制止向企業亂攤派的通知》，由省級人民*府制定具體辦法，加強監督管理。外商投資企業遇有不合理收費的情況可以拒交；也可以向當地經濟委員會直到國家經濟委員會申訴。
第十七條 各級人民*府和有關主管部門，應當加強協調工作，提高辦事效率，及時審批外商投資企業申報的需要批復和解決的事宜。由**主管部門審批的外商投資企業的協議、合同、章程，審批機關必須在收到全部文件之日起三個月以內決定批準或者不批準。
第十八條 本規定所指產品出口企業和先進技術企業，由該企業所在地的對外經濟貿易部門會同有關部門根據企業合同確認，并出具證明。 產品出口企業的年度出口實績，如果未能實現企業合同規定的外匯平衡有結余的目標，應當在下一年度內。
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