榮觀房產網1. 想了解下成都的房地產市場情況
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住宅市場：2015年涇渭分明，2016年去庫存化繼續走起
基于目前的市場大環境，郭潔分析到，2015年，成都市整體住宅市場在價格出現下滑，近郊區域以價換量較明顯。
較往年來看，2015年成都住宅供應量有一定萎縮，近郊為主力銷售圈層，主城區中成華區表現較好。
高容產品依然是市場主力銷售對象，市場表現為剛性。聯排、疊拼別墅及洋房、小高層、超高層建筑銷售占比增加。市場主力面積段為70-130㎡，供銷存占比均超過60%；市場有往改善型產品傾斜趨勢。
郭潔預測，2016年成都市整體住宅市場供銷將會持續下滑，依然是以去庫存化為主。三圈層中依然以近郊為主力銷售圈層，主城區和遠郊市場將會進一步萎縮。
高層依然是市場主力銷售對象，但產品往更大的戶型傾斜，改善需求將逐漸釋放。2016年的主力面積段依然為70-130㎡，銷售、供應、存量占比均應該過半。
土地市場：2015年風云再起，2016年熱度延續
報告顯示，2015年大成都范圍內共出讓土地309宗，其中成交213宗，成交面積15039.5畝，同比上漲18.3%。土地吸金530億元，相較于2014年的493.9億元，上漲7.3%。
郭潔分析到，2015年成都土地市場有所回暖，與去年同期相比雖供銷均有所上漲，地塊總體溢價率仍然不高，為20.3%。然而同時品牌開發商為優質土地付出高溢價的意愿不減。
本年流拍率較去年稍降至31.1%。流拍率從主城到遠郊依次遞減，主城區地塊流拍率最高，達到了40.7%，或因其起拍價過高，大量開發商無法負擔。
郊縣土地市場仍為供銷主力，其中近郊土地成交量較高，新都區和天府新區表現搶眼；遠郊都江堰為供銷新秀。
同時，郭潔還對2016年土地市場進行預測。
她表示，受2015年全年持續頒布樓市利好*策影響，預計2016年土地市場將延續熱度，整體預期較好。
結合土地市場回暖趨勢和歷年供銷規律，預計2016年成都土地價格方面預計維持平穩。預計2016年住兼商用地仍為供應主力，土地市場整體有回溫趨勢。
成交方面，主城及部分近郊區域的優質地塊極有可能成為關注焦點，開發商愿意溢價爭取（尤其是二環至繞城的舊城改造地塊），而價值較差的地塊則仍然存在流拍的可能，遠郊土地的市場風險仍較大。
綜合土地預供應和近年熱點成交情況，郭潔預計，北改重點區域、城南科華南路以東等區域有機會成為2016年成都土地市場的熱點供銷板塊。
商業市場：2015年努力前行，2016年去同質化
通過對2015年數據的詳細分析，郭潔表示，2015年大成都商業市場供應量下降，存量停止漲，開發商謹慎入市。銷售速度提升動力不足，商業停貸“雪上加霜”，而 “小面積、低總價”商鋪為銷售主力。
區域方面，主城區仍為商業主戰場，近郊緊隨其后，遠郊壓力最小。天府新區、青白江、青羊區、溫江、高新區潛在供應量最高，將是明年商業熱點區域。
2015年，商業同質化競爭嚴重，“特色”、“創意”成為新項目的關鍵詞。電商快速發展對實體商業沖擊巨大，新面市項目多融入文化、旅游、創意等主題，從體驗業態上重點發力。
辦公市場方面，2015年量價齊跌，下滑嚴重，開發速度放緩。寫字樓市場存量主要集中在高新區，銷售壓力巨大，銷售價格已處于歷史最低位。500㎡以上的大面積寫字樓銷售火爆，但同時庫存量遠超其余各面積段。
2. 成都市房地產現狀
房屋價格日趨合理
和所有商品一樣，價格依然是購買需求最敏感最有效的影響因素。大量的市場調查結果表明，成都消費者對單價2000元-3000元，總價15萬元-30萬元的房子最感興趣，如果超過了這一范圍，價格的上漲空間和銷售速度會受到影響。
成都商品房新開工面積每年的增長速度都要高于銷售面積的增長速度，空置面積遂年增加已經是不爭的事實，當然這種現象不僅在成都存在，在全國各地都存在。到底是房子太多還是市民的錢不多？為什么有些項目得到消費者的歡迎，一點也沒有購買力不足的跡象？而另一些項目一賣就是好幾個年頭，開發商該怪消費者沒錢還是吝嗇？空置的樓盤都存在著許多的缺陷，戶型的致命缺陷導致打墻改造又增加成本使價格高升，容積率過高建筑過密影響采光和居住質量，或有些項目基本不存在社區環境，粗放型的開發模式使房屋品質與價格比差距太大，等等。這樣的房子滯銷不能怪市民錢不多。
消費者越來越理智，希望自己能買到品質和價格相一致的房子；發展商的專業水平不斷提高，在開發項目時越來越考慮未來，不希望自己建造的房子在兩三年后就落伍。從長期來看，隨著社會經濟的發展，社會的進步使得公民財富的增加肯定會增強購買力，但目前，開發商應該考慮的是，在現有購買力基礎上開發消費者買得起的好房子，只是感嘆有效需求不足，無助房地產開發行業水平的提高。
市場調研漸受青睞
在一些房地產銷售中，營銷并不是根據市場的需求方向在質量、設計、管理、環境等環節上下工夫并有效地傳遞給消費者，而是比較簡單地理解為宣傳，甚至等同于促銷或炒作。有些項目把樓盤搬到商場里賣或廣告密度高得讓消費者產生異議，熱鬧是熱鬧了，但消費者對此好像并不認同，銷售也不盡人意。反而是一些熱銷項目，在平平淡淡中讓消費者領悟了開發商的獨具匠心，有些甚至在廣告宣傳力度不大的情況下，銷售形勢一路看好。
與炒作的沒落相反，調查開始得到開發商的重視。國內開發功力比較深厚的深圳萬科和中國海外兩家公司，進入成都市場后，刻意保持低調，在不做過多宣揚的情況下，項目前期工作卻做得細致入微。成都本地的開發商或已經在成都站穩腳跟的開發商，包括置信實業、成都金犀花園開發建設、華新國際、藍光集團等，在項目的定位確定之前，都采用了市場調查先行的策略。成都報紙的房地產版面不可謂不多，但內容上新聞色彩比較濃并帶有一定的功利性；出來了一個“典型指數”，與其說是市場走勢，不如說是功利的商業炒作；成都的房地產代理機構也不少，但局限于點而不是面，哪個項目有可能委托我代理，我就提些建議，反正前期的工作都是為了以后能接下項目。
設計理念需要創新
房地產也存在設計上的更新，并且速度有越來越快的趨勢。成都開發商和消費者對外來的舶來品的接受速度比較快，有一點“兼容包并”的胸懷。沿海哪種設計類型（甚至是概念）的項目好賣，很短的時間內就會在成都出現。
但我們也注意到兩個問題：第一是成都缺乏真正創新的開發產品。不論是鬧市中居家辦公兩相宜的SOHO，還是迎合城市開發郊區化的TOWN-HOUSE，成都都是邯鄲學步，人云亦云。我們的創新在哪里？川西名居是發揚傳統，可影響好像不大，是不是成都消費者買房也是認定“外來的和尚會念經”呢？某花園的戶型設計申請了專利，但這個創新好像不太考慮房屋的實用性和消費者的購買取向。
第二是設計滯后于市場。有一個調查顯示，受訪問者只有12%認同成都本地的設計單位。但事實就是這樣，澳大利亞的設計所進川不久已經承接了幾個大規模項目，一些項目也是以國外或國內設計師的參與作為賣點。在這個“市場為王”的時代，開發商為了最大可能爭取市場，不得不對設計單位提出種種限制和要求，設計者只是在實踐開發商的意志。外地特別是國外的設計單位不大可能把第一手的創新帶到成都來實踐，帶到成都的可能是經驗（這和一些策劃師在成都操盤中創新之處少之又少，大多數只是以往經驗的延伸，其性質是一樣的），而本地設計單位又缺乏創新的條件。這樣一來，設計滯后于市場的現象還將延續下去。
3. 房地產行業分析
第一，商品房商品數額的快速增長，銷售價的增加高于銷售一面積的增長說明房地產業的發展繁榮。
第二、開發和*府角度整體沒有穩定的增長，東部地區的銷售量自全國規模最大，但是有一些省市開發 第三，房屋銷售價格持續上升，雖然第三季度上漲緩慢但仍然在上漲；有些地方上漲的速度很很快， 第四、施工面積和新開發面積上漲，明后兩年的房地產情況不樂觀， 第五，住房保障*策， 第六、個人按揭貸款增加，占全國新增貸款4%，當前我們需要關注的問題是，大戶型的要消費的成交來占，投機增多，二季度以后出現不正常的狀況，尤其是東部省份投機比重增加。成交房銷售明顯加快，但新建指標下降。
銷售同本增長比較快，但土地開發面積下降快，商品房的控制看，全國商品房面積比08年減少，90平方米以上的房子銷售比較好，也是房價抬高的一個原因；**制定了住房營業稅的正面實現，有利的一點是對投機性的控制，二手房交易量減少，整個新增的供應量不足的情況下的對明年的房地產供給產生問題像東部一些省份，平衡供求關系；不同城市的高低價影響比較大，今年以來，北京，上海，重慶的蘇州等房價高，高的總價和單價不斷出現，全國地三季度的土地成交量達到新高，全國十個重點城市中，地價均升高。高地價的出現對以后的房地產會產生影響。
盡管住房營業稅的實現對供求關系有所控制但作作用自多方面的影響上，有待考察。從前年看，今年供應量穩定增加，二手房銷售量有所增長，新房不明顯。
今后房地產的發展，今年的房地產*策拉動，拉動的作用很大，但是成熟的房地產應該是按照自己的經濟規律來辦事，最近召開的中央經濟會議，明確了“保增長為主”的*策，同時自改善民生發揮更大的作用。房地產的發展一定與城鎮化的進程協調發展，城鎮化作為明年擴大內需的主題，尤其是重要成為*策適當放寬，將對房地產產生重大影響。
大城市要堅持以公交為主，汽車還是拉動經濟的重要方面，但比較大的城市一定要發展以公交為主，把城鎮化作為載體增長統籌發展汽車和房地產的協調發展。從長遠來看房地產有很大的發展空間。
建國初期蓋的房子，已經開始重新改造，包括上海，武漢這是一個很大的需求，在建造中要主張實事求是做到資源的原則，統一改造，建設小城鎮，環境整治好，像深圳的廣安區解決了當地老百姓和打工人員的住房問題。城鎮化的速度快速，將來非住宅地產兩加大，辦公樓的建設方面多了一點，但銷售并不是很理想。
城鎮化的過程中，怎么樣幫助流動的農民工的問題？我們國家的流動人口數量很大，多數打工人員都是留在城市的，他們買房的需求量更大，2020年以前房地產前景是大的，東部地區城鎮化的程度高，需求量不高，中西部地區會高一些。今年東部城市的房地產開發低于中西部地區，新增的房地產占比在減少，現在大城市特別是特大城市同時存在著兩個問題，市區的房價提高，郊區的房子賣不出去，近期內不能實現有效的供給，要解決這些問題要實現家庭汽車。
房地產發展的另一各大問題是怎么樣處理好支柱產業和民生問題？客觀商來說，房地產業對國民經濟的貢獻率是相當大的，2001年以來房地產的開發占城鎮的20%以上，房地產的銷售額占全國小消費額的4:10；房地產的稅收在08年占全國地方稅收的9.4%占地方稅收29.7%總額9600億元，目前社會上地方地產的爭論比較多，意見比較不一致的問題有房價，宏觀調控不標準，怎樣回歸住房房價問題解決起來問題困難，**頒布的專門文件中確定的房價問題！穩定房價，老百姓關注的是房屋的質量，房地產價格客觀的因素首先和土地有關系，客觀上變成比較單一的，土地價格的不斷攀升但不應該影響周邊的房；國家財**策和水稅收*策都與房價有關系，另外一個因素，房價與老百姓的收入也有關系明年開始增加老百姓的收入，房價的合理性如何成為量的規定？房地產的宏觀調控問題，2003年**發布的關于房地產宏觀調控的目標是總量基本平衡，價格基本合理，但到現在實施情況不理想，房地產由于開發后期*策的滯后效應；房地產的不動產不能調換的；由于房地產既有的屬性又有消費的屬性，房地產要真正地達到總體基本平行，結構基本合理是難得。 自主產業問題，是房地產業客觀存在的問題，98年亞洲金融危機的時候我們國家沒有太大了影響主要是我國實行住房改善措施，對于自主產業的問題沒有必要過多的爭論，關鍵住房問題和回歸老百姓的最基本的屬性，住的問題，國家支持自助行的住房，住房回歸到居住的基本導向。
擴大出口銷售，我們國家的經濟增加主要靠擴大努去的支撐，重頭就是房地產，就國家目前情況來看，住房，教育、汽車，旅游是消費的主導，但四者中住房是重頭戲，可以達成產業鏈，企業合理定價可以提高銷售量，是否能達到預期的設想不能確定。 增加房地產的有效控制，前幾年，*府房地產的規模大，需求比較旺盛的情況下面，供應段收緊了沒有達到預期的目標，房價越調越高；規范二手房，比較發達的東部地區，今年二手房占整個交易量的50%，老百姓富有的程度越來越高，二手房轉讓要始終。
4. 成都房地產投資分析
成都的物業價值被低估，其主要原因來自于當前高企的空置率以及龐大的未來供應，導致許多外來投資者誤認為這些城市的投資型物業并不具備巨大的增長潛力。然而，供過于求的現象只存在于低品質物業市場。——資料@仲量聯行
總體來說成都下半年的房地產投資趨勢
甲級辦公樓市場：預期新增供應將集中在市中心，短期內項目之間的競爭加劇；高空置率或提高未來項目延遲交付可能性。
優質零售物業市場：今年下半年，成都預計還將迎來多個優質零售項目入市，但受招商方面的壓力，部分項目推遲開業的可能性仍然較高。與此同時，隨著市場競爭的加劇，項目間兩級分化的趨勢愈加明顯。為了提升物業的競爭力，減少同質化，部分優質零售物業或將采取調整租戶組合，引入更具特色的體驗型業態或者舉辦各類主題活動提振人氣。
高端住宅市場：*策環境預計將持續寬松，平均資本值或將繼續平穩上漲。
優質物流倉儲：下半年展望，市場新增供應將達30萬平方米，新興片區供過于求的局面或將加劇。
投資市場：隨著西部地區的產業升級，預計未來商業市場最終使用者的需求將主要集中于高品質商業物業。此外，在資產證券化及未來房地產信托推行的前景下，擁有較高回報率的優質辦公樓及零售物業將有更大的資產增值空間。因此，機構投資者需要更加關注華西區的投資機會，以迎接未來豐厚的回報。
如有問題，可追問，同時歡迎采納
5. 重慶房地產市場分析報告
一 、重慶市宏觀市場分析 1。
重慶城市經濟概況 城市化率迅速提高。直轄7年來，重慶市城鎮化率從1997年的28%提高到2003年的38。
1%，年平均提高1。7個百分點，高于全國同期平均水平0。
3個百分點。城鎮人口從852萬人增加到1192萬人，年均增長5。
8%。人口的增加必然會帶來住房需求的增加，從而促進房地產業的發展。
經濟快速發展。1996年，重慶人均GDP不足500美元，僅為北京的1/3，上海的1/4。
但是，7年以后，重慶經濟翻開了新的一頁，2003年，重慶市GDP達到2250億元，人均GDP達980多美元。 而且主城區內人均GDP還遠遠高于這一水平，像渝中區的人均GDP就已達到3085美元。
根據GDP與房地產發展的關系，重慶市主城區房地產已進入快速上升階段，而且還會有幾年的高速發展時期。 2。
重慶自2001年以來的房價走勢 自2001以來，重慶房價一路飚升，2年多的時間里重慶房價已翻了一番，下面是各個時段的重慶房價對比。 2001年底： 重慶各類商品房銷售均價為1442元/㎡。
2002年： 重慶住宅銷售價格達到1415元/㎡，同比增長1。53%，非住宅銷售價格達到6369元/㎡，同比增長9。
42%，人均住房面積為22。8㎡。
2003年秋季房交會： 重慶商品房成交均價為2098元/㎡。 2004年春季房交會： 重慶成交房屋11880套，成交面積近11萬㎡，成交金額近37億元，均價為3100元/㎡，其中商品住宅成交面積近85萬㎡，銷售均價為2540元/㎡。
3。 重慶房地產市場發展概述 1）總體房地產市場概述 確切地說，2002年7月是重慶房地產市場的一個分水嶺。
在此之前，除了少數開發商如“龍湖”開發的樓盤銷售狀況較好以外，大多數樓盤的銷售都比較緩慢。由于重慶城市呈組團式分布格局，一個區域到另一個區域往往需要花費較長的時間，交通時間和交通成本的增長使人們不愿意選擇到渝中區以外的其他區域購房，“寧要渝中一張床，不要南岸一套房”一度成為人們的擇房準則。
交通曾一度是制約重慶樓市發展的重要瓶頸。 2002年，一系列的利好*策終于喚醒了重慶房地產市場，重慶的房價一路高歌猛進，竄到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公攤折算后的房價為2580元/㎡?建筑面積）。
重慶房價上漲主要源于以下幾個方面的原因： A。 2002年6月，*府對重慶市土地價格和土地級別進行了調整。
調整內容涉及兩個方面：一是土地出讓金商業用地和住宅用地上漲了91%；二是土地基準地價商業用地和住宅用地上漲了45%左右，這意味著重慶房地產市場的門檻將進一步提高。 B。
“七橋一隧”路橋實行年票制收費。 2002年7月1日，重慶市*府對主城8區“七橋一隧”實行年票制收費，該項*策的實施，對房地產市場的促進作用是顯而易見的：從短期來看，實行年票制后由于降低了各組團之間的通勤時間和交通成本，使人們的購房半徑擴大，從而帶動了江北區、南岸區等地的房地產發展；從長期來看，由于改善了重慶的投資環境，大量的外來資本將涌入重慶，使重慶的GDP和人均收入水平增加，從而進一步刺激重慶房地產市場的發展。
C。 大規模舊城改造帶來的集中消費人群。
2003年，重慶房屋拆遷量為326。4萬㎡，有5。
1萬拆遷戶，其中71。4%實行的都是貨幣安置，也就是說將有3。
6萬的拆遷戶將進入商品房市場。據悉，2004年，重慶主城區仍將有300萬㎡左右的拆遷量，這將進一步刺激重慶房地產市場的發展。
2）商業房地產市場概述 據統計，2004年重慶商業地產投資額突破28億元，新開工面積160余萬㎡，可銷售面積同比增長23%，其中10萬㎡以上的Mall就有10多個，總面積近100萬㎡。目前重慶主城區營業面積在5000㎡以上的商場有55家，專業市場近80個，營業面積在200—4000㎡的超市有63家。
2003年，重慶商業營業用房面積為287。05萬㎡，但銷售面積只占竣工面積的一半。
全國40個重點城市中，重慶商業營業用房的空置面積達224。68萬㎡，居全國第一。
從以上數據可以看到，重慶商業營業用房的整體銷售情況不太理想，有一半的商業物業被迫作為固定資產沉淀下來，這與重慶大量商業物業是裙樓商鋪是密切相關的。 從重慶一家專業市場研究機構的調研分析得知，目前重慶最受歡迎的是獨門獨戶的臨街獨立式門面，其次是平層商鋪，而被大力打造的開放式商業街被投資者認可還需要一定的時間，商場內二樓以上的商鋪和開放式商業街二樓以上的商鋪關注度非常低，這和經營者的選擇是密不可分的，如解放碑好吃街二層以上鋪面空置率非常高就是一個佐證。
重慶主城各個區域都有自己獨立的商業步行街，并圍繞步行街形成一個一個的區域商業中心。從重慶主城幾大區域的商業投資競爭力來看，渝中區的商業競爭力仍排在第一位，其次是沙坪壩、江北區和南岸區。
從商業地產的發展方向來看，重慶商業地產開發主要集中在大型購物中心、開放式商業街和社區商鋪三大類，據業內人士介紹，目前大多數住宅小區都有一定數量的商業地產開發，商業地產開發量約占整個社區開發總量的20%。 3）土地市場概述 早在2002年7月，重慶就實行了土地招標、掛牌、拍賣出讓*策，但是至今土地交易市場仍不是很規范， “靠。
6. 哪個地方有最近幾個月房地產市場分析的數據報告
07年1-11月長沙房地產市場分析報告 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 1-11月，全市商品房累計批準預售801.07萬㎡，同比增長12.13%；其中住宅批準預售656.09萬㎡，同比增長3.47%。
同期全市商品房累計銷售812.05萬㎡，同比增長33.25%；其中住宅銷售735.46萬㎡，同比增長33.49%，占商品房銷售面積的比重為90.57%。 從批準預售和銷售數據來看，全市供給和銷售同比保持同向增長，供銷差距進一步縮小。
分區來看，岳麓區、芙蓉區今年以來商品房供銷均表現欠佳，供應量呈現負增長，銷售量雖同比有所增長，但增幅在全市五區中位置靠后；開福區今年以來商品房批準預售同比增幅最大，銷售量增幅也居 下載地址：地產互動資源網。
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