湘潭市房地產市場分析

1. 湘潭市房地產市場分析

湘潭 市*府為了促進我市房地產市場穩定健康發展，合理引導住房建設與消費，頒布了〈湘潭市人民*府關于促進房地產市場穩定健康發展的若干意見〉（潭*發[2008]19號），09年一季度 19號文的各項*策措施在我市全面貫徹落實，經歷了08年三季度的銷售低迷狀況后，從08年四季度至09年一季度我市的房地產市場銷售情況逐漸好轉，同比降幅不斷縮小，一季度我市的房地產市場較為平穩，特別是3月份的市場較為活躍，商品住宅和二手住房均保持較好的銷售態勢。3月末的累計可售套數為11639套，而08年年底商品住宅的累計可售套數為12105套，說明通過本季度特別是3月份的銷售，我市商品住宅的積壓量有所減少。

一季度，全市房地產開發投資5.41億元，同比減少10%，；商品房施工面積為280萬㎡，同比增長46%；其中新開工面積為49.8萬㎡，同比增長2%；商品房竣工面積為9.45萬㎡，同比增長79%；（以上數據來源于市統計局，統計范圍包括湘潭市區、湘鄉市，韶山市、湘潭縣）；商品房批準預售面積21.75萬㎡，同比下降52.3%；其中商品住房批準預售面積為12.92萬㎡，同比下降65%；商品房登記銷售面積為28.33萬㎡，同比下降1.5%；其中商品住房登記銷售面積為24.18萬㎡，同比下降8.8%；商品住房登記銷售平均價格為2267元/㎡，同比增長24.2%，比08年的年度均價增長5.4%；二手住房的成交均價為1134元/㎡，同比增長20.8%。一季度末，全市商品房累計可售面積為154.19萬㎡ ，商品住房累計可售面積為131.73萬㎡，累計可售套數為11639套。

一、房產一級市場（商品房）

（一）累計供銷量分析

1、商品房累計供應量和銷售量分析

一季度，全市商品房累計批準預售21.75萬㎡，同比下降52.3%，其中住宅批準預售12.92萬㎡，同比下降65%。

同期全市商品房累計登記銷售28.33萬㎡，同比下降1.5%，其中住宅登記銷售24.18㎡，同比下降8.8%，占商品房銷售面積比重為85.35%。

2、商品房供銷對比

一季度商品房供銷比為0.77:1，同比下降0.82，其中商品住宅供銷比為0.53:1，同比下降0.88。由于2008年年末我市的商品房累計可售量達157.8萬㎡，其中商品住房的累計可售量為135.3萬㎡，累計可售套數為12105套，開發商在嚴峻的銷售壓力下，在本季度大大減少了市場供應量，造成供銷比下降的情形。

2. 湘潭房地產的開發總量（高分求答）

今年上半年，湘潭市房地產市場運行基本穩定，受宏觀經濟影響，房地產投資規模下降，供大于求，貨幣*策從緊，房地產需求量將逐步減少，市民購房將更加理性。

一、房地產投資規模下降，商品住房均價穩中有升。上半年，房地產開發投資14.2億元，比去年同期增加6.9%；房地產銷售額9.82億元，增長5%；商品房銷售面積50.8萬/㎡，下降15.4%（以上數據來自于市統計局）；商品房預售面積61.62萬㎡，同比下降20%。

上半年，全市累計銷售商品住房4562套，其中河西區2184套，河東區2378套。全市商品住房銷售均價2111元/㎡，其中河西區1821元/㎡，河東區2362元/㎡。

全市商品住房銷售均價與上年同期相比，上漲了29.49%，與今年一季度相比上漲了14.60%，繼續保持穩中有升的態勢。雖然房價上漲較快，但是我市房價基數低，絕對值并不高，與同類型的中等城市相比，價位不高。

總的來說，我市房地產市場是健康的。表一 2007年 2008年 1-6月累計 比上年同期±% 1-6月累計 比上年同期±% 房地產開發投資（萬元） 125910 37.8 142072 6.9% 房地產銷售額（萬元） 93542 139.0 98200 5.0% 商品房竣工面積（萬㎡） 27.86 45.9 26.92 -3.4% 商品房銷售面積（萬㎡） 57.80 81.8 50.8 -15.4% 商品房預售面積（萬㎡） 77.03 61.62 -20.0% 近期，關于"中國房地產冬天的到來"和"中國樓市將出現拐點"的觀點頗多，其中最關鍵、最敏感、大家最關心的話題也就是房價問題。

那么，2008年中國的房價到底是漲、還是跌呢？臨近歲末年初，博主從中國宏觀經濟之走勢和區域板塊位置出發，對2008中國房價做8大預言。既然是預言，當有不妥之處，望行家匡正，但市場是最好的"試金石"，相信關于2008中國房價走勢等一切話題將在市場中得到回應。

預言之一： 從整體上看，中國的房價將出現“調整期”，但不會出現大降，小幅上漲仍有可能。 預言之二： 從局部來看， “珠三角”地區，主要是以深圳、廣州、包括珠海為主地區的房價，盡管現在一些地方出現了降價，但是不會出現大幅度、大面積的降價，現在只不過是小幅的“震蕩”而已，長期的趨勢肯定是價格走向“平穩”。

預言之三： 在“長三角”地區，上海的房價仍將趨高，但是周邊的城市、例如杭州、寧波、蘇州等房價將與之差距縮小。 預言之四： 從“環渤海圈”來看，房價最活躍的城市當然是天津，北京的房價用“穩健”兩字最妥。

山東沿海城市中房價最堅挺的當然是青島，煙臺、威海等城市的房價如果不打個性牌的話，基本上也就到位了。大連由于其城市建設日益完善，其房價也基本到位了，而且隨著當地*府出臺一定的抑制措施，房價還可能出現一定的波折。

預言之五： 在“東北地區”中，作為東北最大的城市沈陽，隨著城市基礎設施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價格仍將會小幅上漲。而長春房價有一個“后發制人”的過程，特別是長春市近年來吸引了全國100強開發企業進入開發，就從品質上加速了其價格上揚，因此其房價趕上甚至超過哈爾濱市都不是難題。

哈爾濱整個房價一直“溫而小動”，不過，預計2008年二環以內的中心城區均價在6000-700元/平方米之間，少數高達萬元也是有可能出現的。 預言之六： 與沿海相比， “西北地區”一些城市的房價一直基數相對較低，但是近年隨著西部大開發的推進，一些城市的房價開始像脫籠猛虎，快速上揚，出現了連續的“漲停板”，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。

而到了2008年，由于前期上漲過大，后期需求相對有限，其房價將處于一個劇烈震蕩期，“漲停板”的現象將不再出現。 蘭州稍微好一點的房子也得4000元左右了，銀川市房價以前在西北五省會城市中漲幅常居前列的位置已讓給了烏魯木齊市，烏魯木齊市其均價也就在3300元/平方米左右。

西安作為中國歷史文化名城，盡管現在想圓“大唐新都”之夢，但是房價當以“保護”二字為妥。 預言之七： “西南地區”的熱點當然是“成渝板塊”。

2008年這兩個城市的房價仍有潛在空間。隨著中國經濟熱點由沿海到內地、再到西部轉移，成都和重慶將成為中國西部投資的熱點后，西部地區與東部地區房價差距的絕對值將要縮小。

單就省會城市房價來說，重慶房價和成都、昆明、貴州等西部省會城市相比仍將較低，與成都的差距仍將存在，主城區的房價也就在每平方米均價3200元左右，房價較高的北部“新區”，每平方米均價可能到5500元左右。由于成都也在打造“休閑之都”，是一個很適合于居住的城市，因此5000--8000元/平方米的樓盤將會遍地開花。

預言之八： “中部地區”可以說是近期中國板塊最熱的部分。就整個武漢中心城區而言，西北湖地區、菱角湖地區和沙湖地區的房價還有一定的升值潛力，從發展的眼光來看，均價到萬元指日可待。

隨著“武漢城市圈”的建設，周邊8個城市的房價將會受益，隨著品牌開發商的進入，房價上揚最大的將可能是孝感市，其價格將達到4500元/平方米左右。 當然隨著“長株潭城市群”的建設，湘潭和株洲的房價也會受益，也要向長沙看齊，同時由于“長株潭城市群”很容易并且他。

3. 湘潭房價的怪現象

根據*的十七大精神，2020 年人均GDP要比2000年實現翻兩翻的目標。國民經濟的快速發展是房地產發展的前提和基礎，這也決定了湘潭以現在的房地產市場價格在如此好的宏觀背景下不可能產生泡沫。

在日前湘潭市工商聯不動產業營銷專業委員會主任工作會議上，營專委主任廖智勇語出驚人：湘潭房價是擰干了水的毛巾，沒有絲毫的水份和泡沫。廖智勇之所以持有這樣肯定的結論，不是空穴來風，是因為他堅決看好湘潭房地產市場。

一、改革30年來我們國家的經濟發展速度世界第一，去年全國GDP24萬億元，財*達到5萬億元，經濟總量位居世界第四位。根據*的十七大精神，2020 年人均GDP要比2000年實現翻兩翻的目標。國民經濟的快速發展是房地產發展的前提和基礎，這也決定了湘潭以現在的房地產市場價格在如此好的宏觀背景下不可能產生泡沫。

盡管湘潭房地產的價格持續增長了10年，但價格的增長不一定意味著泡沫。只有當虛擬資本過度膨脹，價格遠遠離開其價值，才能說產生了泡沫。而衡量房地產泡沫的一個基本指標是房價收入比。國際上有一個慣例：房價收入比在4~6倍之間的房地產市場是健康的，不存在泡沫；超過這個比例，則認為存在泡沫。而我國包括北京、上海等大城市房價收入比從1994年以來一直高于8倍，2002年甚至達到了10.9倍，但是在湘潭一直遠低于該比例。

二、長株潭已經被批準為國家“兩型社會”建設綜合配套改革試驗區，三個城市都在半小時經濟圈內。湘潭這座古老的三線城市，隨著長株潭“兩型社會”試驗區的出臺，將加快一體化進程的步履。湘潭的房價比長沙、株洲有較大的差距，而湘潭被評為全國10個宜居城市之一，充滿巨大的誘惑。拿我市開發行業來說，在日前不動產業營銷專業委員會主任工作會議上，從各大開發企業營銷精英發言中可以得出：自2001年以來，我市開發行業利好不斷，只要是新盤都是低開高走，每個樓盤的銷售都極其火爆，有些開發公司已無房可售，住宅空置率現在為歷年最低。商品房住房均價幾年來穩中有升，這些鮮明的數據表明：湘潭房地產市場早已不再是最初的三線水平，同時，也預示了湘潭房地產繁榮的時代已悄然來臨。湘潭房地產業目前正處在加速發展階段，面臨重大的機遇，而不是泡沫階段。

三、近5年來，湘潭國民經濟一直保持13%的增幅，財*增幅達25%，去年全市GDP達500億元，財*收入超過38億元。特別是市*中心東移給城市的發展拓展了極大的空間。1995年城市面積還只有48平方公里，到去年達到97平方公里，翻了一番。可以肯定，未來的幾年城市框架仍將會有更大的拓展，與之而來的是大規模舊城拆遷改造工程，無疑是房地產市場供需兩旺的原動力之一。

和廖智勇一樣，持有相同觀點的業內人士還不少，春滿江南營銷總監房地產高級注冊策劃師賀莉芳在會上也認為：和過去一樣，她依然看好湘潭房地產市場的現在和未來，湘潭的房價今年依然會呈現溫和上升的趨勢。

盡管存在以上種種問題，但二線城市房地產市場確實有不少實實在在的利好因素：比如地區經濟的持續增長、居民住房消費能力和消費需求的逐步提高，以及城市價值的不斷提升等，這些都決定湘潭房價正處在上升階段

綜上所述，湘潭房價連產生泡沫的土壤都沒有，何來泡沫之理？何況，越來越多的外來房地產大鱷選擇來偉人故里投資房地產，資本是逐利的，而不是吹泡沫的。他們的商業觸覺和商業智慧也告訴我們，他們是感到了大城市的房地產開發越來越難做，看到了湘潭房價是擰干了水的毛巾，這里的市場和空間很大，在這里大有作為。

4. 房地產市場描述并分析分析

您好，市場背景描述與分析

（一）宏觀房地產市場形勢和相關*策

2011年國家房地產調控*策頻出，6次存款準備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。強力遏制房價過快上漲。使住宅房地產價格開始走向平穩，并開始合理回歸。

（二）全國房地產市場總體趨勢

1.新建商品住宅價格變動情況。今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。

2.二手住宅價格變情況。70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。

通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。二、三線城市住宅價格由于鋼需作用，趨于平穩。在國家*策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。

（三）當地同類房地產市場狀況

1.過去10年**市住宅房地產市場經歷。2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，并出現小幅回落的矛頭。

2.當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。

3.未來**市住宅房地產市場基本分析。一方面，國家調控*策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨于穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在*府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。

望采納謝謝

5. 簡述房地產市場分析的內容是什么

房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。

本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。

區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。

房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。 區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。

它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。 專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。

它側重于專業市場供求分析內容。 項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。

它側重于項目競爭能力分析等內容。 2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。

各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。

但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。

它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。

當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。

售價和租金預測是通過。

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