榮觀房產網1. 房地產開發商融資的途徑和方式
房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。
同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為后盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。
： 1.自有資金：開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。
通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。
全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。： 2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。
121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資：一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。
121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款：在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。
而近年來，國家出臺的一系列房地產宏觀調控*策主要是針對銀行信貸方面，：房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。
當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信托：現階段信托產品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。
由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。： 6.上市融資：上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。
房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限，因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。
從企業規模上看由于上市的門檻比較高，能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買：（借）：殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。 7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。
：資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現，依托有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域；：同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助于集。
2. 房地產融資
企業信貸，過橋墊資，工程墊資，短期拆借，項目融資，股權質押，產權抵押， 一億起貸！年利率：12-18%，資金足！審批快！出款快！操作活！ 企業融資是指以企業為主體融通資金，使企業及其內部各環節之間資金供求由不平衡到平衡的運動過程。
當資金短缺時，以最小的代價籌措到適當期限，適當額度的資金；當資金盈余時，以最低的風險、適當的期限投放出去，以取得最大的收益，從而實現資金供求的平衡。 而現存經濟體制下，企業融資則存在著各種弊癥和缺陷，如何規避現存的陷阱？ 陷阱一：考察費 在企業中小企業融資期間，對前來提供幫助的人員進行接待和食宿安排是情理之中的事情，但是有一類考察人員，企業一定要留心。
主動與企業聯系，在不了解企業情況的前提下要求到企業考察，并要求企業支付考察費，不僅如此，而且對考察費的要求很高。 在中國，要求支付考察費的投資機構并不常見，真正的資金方一般都會自己安排外出考察的費用。
陷阱二：項目受理費 項目受理費是指中小企業融資服務機構在收到企業有關資料后要求中小企業融資企業繳納的對項目進行評估和項目預審發生的費用，尤其是號稱有外資背景的投資公司，往往把收取項目受理費作為一種項目控制程序和費用轉嫁的方式，如果出現以下情況，中小企業融資企業就要提高警惕，騙局正在找來。 中小企業融資服務機構對中小企業融資企業項目資料不作實質性審核，即下初評認可結論；對不具備條件的項目下初評認可結論；以收取項目受理費為目的，不以項目投資為目的，在項目實質性評估階段以各種理由拒絕中小企業融資企業。
陷阱三：撰寫商業計劃書費用 商業計劃書是風險投資商現場考察前首先要拿到的資料，現在無論是國內還是境外的投資機構，都習慣使用商業計劃書，因此，商業計劃書的撰寫是企業中小企業融資之前的必修課，正是因為商業計劃書的重要，給了一些不法分子可乘之機。 下列情況，中小企業融資企業應該拒絕幫助。
企業已經請別的中小企業融資服務機構或自己制作了商業計劃書，但中小企業融資服務機構或資金方以各種理由拒絕，并作為項目繼續進行下去的必要環節，不僅如此，還百般刁難中小企業融資企業，要求其提供“國際標準格式”商業計劃書。 陷阱四：評估費 在中小企業融資過程中，一部分投資者或中小企業融資服務機構要求對企業資產或項目進行評估，如果是在中小企業融資實施階段，此項評估是完全必要的，但是，如果是下列情況，則有詐騙嫌疑。
項目評估不是在項目實施階段，而是在項目審核階段；評估機構不是資金方或中小企業融資服務機構認可的評估機構；要求對整個項目或對某一部分資產（主要是無形資產）進行評估。 陷阱五：保證金 保證金也是企業在中小企業融資過程中經常遇到的陷阱，據了解，有30%的企業曾經在保證金上被騙取了不菲的錢財。
具備如下條件，保證金則是一場騙局。 資金方要求中小企業融資企業必須嚴格按照自己預先設定的程序操作，否則就拒絕往下進行；資金方設置了嚴格的違約條款；資金方對項目的審核簡便，對項目的真實性和項目回報熱情很低。
3. 我國房地產企業融資方式分析
這是具體的方式分析： 隨著國有土地使用權出讓招拍掛制度的出臺與完善，原本的土地協議出讓方式被取消，開發土地取得從主要靠關系變得主要靠資金，資金在房地產開發的過程中顯得及為重要，故，稱房地產行業為土地加資金的行業是恰當貼切的。
如何通過各種途徑籌集盡可能多的資金，是各開發企業的重要工作。當前，房地產開發企業籌措資金的方式有如下幾種： 一、債權融資 債權融資就是借債，由開發企業向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發企業或第三人為貸款提供擔保，比如開發企業將建設項目向銀行抵押作為還款的擔保：開發企業將開發項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續辦理完畢并取得他項權證后，按照工程的施工進度發放貸款，并對開發企業的資金使用進行監管。
對于上市房地產開發企業來講，在符合條件的情況下，可以通過發行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。 二、股權融資 股權融資是指開發企業新發行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。
非上市公司通過股權方式融資相對容易，問題在于：在公司業績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享；而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。 公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。
三、合作開發 開發企業如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發項目進行開發，雙方共享開發的收益，共擔風險。但進行合作開發之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據具體情形確定合作開發模式，以達到規避風險的目的。
建議在合作之初，及時聘請律師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業服務，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 四、房地產信托 房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。
自121號文件出臺后，房地產信托出現了所謂的井噴現象，單是去年第四季度就發行了37個房地產信托基金，看好該種融資形式的開發企業很多。但實際上該種融資形式可能對開發企業是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。
當前出現房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發企業又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 五、典當 典當，指房地產開發企業將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。
一般來說，典當行提供的當金數額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發企業不會通過此種途徑融資。 六、承建企業墊資 由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業長期處于買方市場，承建企業為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發企業可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發企業融資的作用。
承建企業墊資在一定程度上減輕了開發企業的資金壓力，但加重了承建企業的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。故，該方式不宜提倡。
七、按揭貸款 從法律關系來說，商業銀行對個人的商業住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發企業的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發企業項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發企業。
自從121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高（諸如住宅需封頂、商業寫字樓需竣工等），導致按揭貸款數額減少（相對），已經造成大面積的中小開發企業資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發企業的重要性。 在國內，由于信用體系的缺陷以及局部房地產過熱，如果經濟不景氣或房地產價格出現嚴重下挫，過度的銀行按揭貸款將會干擾貸款銀行與購房人，在開發企業普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發企業。
如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發企業會根據擔保合同的規定承擔一定的擔保責任，對此，開發企業應予以重視！ 八、其他手段 現實中也存在一些其他的融資手段，比如開發企業和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要。
4. 房地產融資的十種方案是什么
房地產融資的十種方案一、固定回報；企業以固定資產或項目作抵押，愿意出讓自有股權，我方以現金投入參股，不參與分紅，每年向企業收取固定回報。
合作期滿，我方以轉讓股份形式回收成本，企業有優先回購權，如企業不加以回購，則我方可自行處置所占股權，以補償投入的成本。 合作期三年以內的，每年收取固定回報12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回報12%，適合高利率或建設期較短的企業項目。
可視項目具體情況給予1-2年建設期，資金額在2億元人民幣以內。二、商業借貸；1）期限3-5年、貸款額度在2億以內，資產抵押率50-80%視資產質量而定、利息年息8-13%2）期限15年一次性貼息15-17%，給三年建設期，第四年開始每年利息13%，一直到期（只付利息，不還本）借款方應提交以下資料項目可研報告、資產評估報告、近二年財務報表、企業全套證明文件（營業執照復印件、國稅、地稅登記證明]代碼證書、法人資格證書、主管部門立項批文）融資申請書。
備齊以上資料后交我方審閱后，我方會做出受理或不受理決定，若受理，我方將及時通知，約定雙方見面商洽時間，根據項目的風險狀況以及還款保證能力確定具體利率。三、大額存單質押貸款；我方在四大國有銀行（中行、工行、農行、建行）開出以企業方名義的大額存款票據（首批最高額度的2000萬元人民幣）交由企業方到當地銀行取質押貸款，企業方可指定人員到我方銀行進行核保，一次性貼息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名義在企業當地指定銀行開戶，存入雙方約定金額款項，期限為一年或三年，可續存，同時我方帶走“進帳單”（一年活期）或“證實書”（定期）存款利率按照人民銀行同期利率。我方可承諾不提前支取，不掛失，項目方自愿支付我方各項費用為存款總額的12。
5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。五、銀行保函；是銀行應客戶的申請而開立的有保質的書面承諾文件，一旦申請人未按其與受益人簽訂的合同的約定償還債務或履行約定義務時，由銀行履行擔保責任，申請人需提供整套企業證明，可質押物等文件。
期限五年期，一次性貼息9%，到期還本，存款利息按人民幣銀行同期利率。六、銀行承兌匯票；企業方開出雙方約定的不轉貼現，只限于本銀行柜臺承兌指定的銀行承兌匯票。
以背書轉讓的形式轉讓給出資方，并將銀行承兌匯票存放在開票行保管箱，由開票行出保管單給出資方。 期限半年期銀行承兌匯票，可延三年或五年，每半年辦理續票一次，首次貼息5%，以后每續票一次貼息都是3。
6%。七、三方委貸[聯辦委托銀行貸款]；八、協議存款；九、為企業或機構提供“過橋”資金[企業收購資金、擺帳、銀行承兌貼息、保證金等]；十、備用信用證。
5. 房地產項目全程策劃及成功運作模式全集
房地產項目全程策劃及成功運作模式全集簡介：
房地產市場營銷概論、房地產市場營銷信息系統、房地產市場調研、房地產購買行為分析、房地產市場競爭者分析、房地產市場細分、房地產產品規劃、房地產價格策劃、房地產營銷的戰略與戰術原則、房地產營銷渠道策劃、網略時代的房地產市場營銷、房地產市場營銷技校評估、房地產市場營銷與CIS、房地產營銷公關策劃、房地產營銷組織、房地產品牌運營策劃、房地產營銷糾紛處理
第一篇 房地產項目前期策劃
第一章 房地產項目策劃概論
第二章 土地征用與城市房屋拆遷
第三章 房地產開發與城市建設策劃
第四章 基礎設施建設
第五章 房地產項目建設管理
第二篇 房地產項目可行性分析
第一章 房地產開發的建設過程
第二章 房地產經營決策
第三章 房地產開發項目可行性研究
第四章 房地產經營風險和風險分散技術
第三篇 房地產項目投資策劃
第一章 房地產投資概述
第二章 房地產投資環境分析
第三章 房地產開發投資風險分析
第四章 不同類型房地產投資的特點
第五章 房地產投資項目的經濟分析
第六章 房地產項目投資社會評價
第七章 房地產投資分析的計算機處理
第四篇 房地產項目營銷策劃
第一章 房地產市場營銷概論
第二章 房地產市場營銷信息系統
第三章 房地產市場調研
第四章 房地產購買行為分析
第五章 房地產市場競爭者分析
第六章 房地產市場細分
第七章 房地產產品規劃
第八章 房地產價格策劃
第九章 房地產營銷的戰略與戰術原則
第十章 房地產營銷渠道策劃
第十一章 網略時代的房地產市場營銷
第十二章 房地產市場營銷技校評估
第十三章 房地產市場營銷與CIS
第十四章 房地產營銷公關策劃
第十五章 房地產營銷組織
第十六章 房地產品牌運營策劃
第十七章 房地產營銷糾紛處理
第五篇 房地產廣告策劃
第一章 廣告媒體策劃
第二章 廣告時機和地域策劃
第三章 廣告預算策劃
第四章 廣告宣傳活動的策劃
第五章 廣告文案創意
第六章 平面廣告創意
第七章 廣播廣告創意
第八章 電視廣告創意
第九章 房地產廣告策劃案例
第六篇 房地產金融策劃
第一章 房地產金融概論
第二章 房地產籌資
第三章 房地產融資
第四章 房地產保險
第五章 住房公積金貸款
第六章 房地產金融合同與金融業務結算
第七篇 物業管理策劃
第一章 物業管理概述
第二章 物業管理公司的組建
第三章 物業管理的基本工作
第四章 物業管理的制度制定
第五章 物業管理的服務項目
第六章 物業管理招標與投標
第七章 物業管理的資金運行和財務管理
第八章 物業經營品牌戰略
第九章 物業典型案例評析
第八篇 中國明盤成功運作模式
第七章 廣州明盤
第八章 深圳明盤
第九章 上海明盤
第十章 北京明盤
附篇 房地產相關法規 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》 《房地產項目全程策劃及成功運作模式全集》
6. 房地產融資方式有哪些
一、房地產私募基金 房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。
房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。 房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。
二、融資性售后回租 房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。 售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。
三、境外融資 境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
四、銀行貸款 商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。 銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。
五、股票融資 股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
六、債券融資 房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。
七、房地產信托 在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。 當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集；二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。
7. 房地產開發商的融資方式有哪些
原發布者：唐麗君
房地產項目主要融資方式房地產行業是典型的資金密集型行業，市場、資金、土地是房地產行業的三要素，在宏觀調控的背景下，資金自然成為核心的要素。如果能夠很好地協調金融與房地產之間的互動關系，二者相輔相成，必然會對經濟增長產生巨大的推動力量。
但從現狀觀察，無論是房地產開發貸款還是個人住房消費貸款，都存在過度依賴銀行的現象，由此蘊涵的銀行業系統性風險已成共識。而在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業是難以繼續依賴銀行貸款的，這就把金融創新“逼”上了臺面、后者又需要與個性化的融資模式結合才能落到實處。
十二種創新途徑
根據經驗觀察和梳理，我們列舉出12種房地產金融創新的途徑（有別于傳統的向銀行貸款）。每種創新融資工具特征各異，包括*策約束、風險收益和融資成本等。這就要求無論是*府部門、房地產企業還是消費者，都要對各種創新工具的可得性、融資成本和融資風險有一個深刻認識。對此，我們也做了具體分析。
（一）上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。
8. 求一個金融改革下企業融資成功的案例
一個成功的融資案例
發布日期： 2005-1-25 點擊數：134
通過一項長達四年的融資計劃，匯豐投資銀行為新世界集團融資逾十四億美元
前不久，香港匯豐投資銀行亞洲有限公司企業財務董事兼中國事務主管許亮華先生接受了記者的采訪，就剛剛完成的香港新世界中國地產有限公司（簡稱新世界中地）一項長達4年、累計逾14億美元的融資項目作了詳細介紹。
90年代以來，香港著名華商鄭裕彤財團通過旗艦企業新世界發展有限公司開始大舉進*內地的中低檔房地產市場，并成為北京、武漢、天津和沈陽等城市的房地產戰略發展商，為此，需要籌集龐大的資金進行投資。
1993年的高峰期后，許多城市的樓房尤其是高檔樓房大量空置，使得國際資本市場對中國房地產市場的看法相當消極。在這種情況下，要說服他們為新世界發展有限公司拓展內地房地產市場進行投資，難度可想而知。
1995年11月，匯豐為新世界中國房主發展有限公司首次通過私募方式發行了5億美元的股本。本次發行是香港歷史上最大的私募發行，私人股本投資者占有了新世界房主43
%的股份，新世界發展則持有57%的股權。
第二次是為新世界中國金融有限公司發行的3.5億美元強制可換股擔保債券。在私募成功發行一年后，新世界中國希望籌集更多的資金用于其在中國的房地產的投資活動。作為新世界發展的全資子公司，新世界中國公司的規模還太小，采用普通債券方式發行成本較高，如果上市又不具備三年業績的條件。于是，匯豐主要針對上一次私募所未觸及的可換股債券為債務投資者設計了可換股債券的發行方式。
但是，這種方式也有很大的結構性缺點：公司上市后，債券尚未到期就可以轉為股票，在換股期間，可能會有大量股票突然涌入市場，這會給當時的股價造成壓力，甚至影響初次公開發行的價格，因為投資者預計初次發行后股價不會立即上行。為此，匯豐設計的結構是，所有債券強制轉換成股票，并在初次公開發行時作為發行規模的一部分，上市前必須決定是否換股，上市后就沒有可換股債券了，這就給了投資者關于市場流通股數的確切信息；當然這也給發行增加了難度。這次發行是除日本外亞洲地區最大的可換債發行之一，匯豐承擔了2.1億美元的分銷份額，卻創造了8.6億美元的總需求，發行后債券交易價格一直高于發行價格。
在公開流通債發行兩年半以后，新世界中地準備在1999年到股票交易所上市，發行規模為5.68億美元。這次發行面臨的最大障礙在于，國際投資者對于中國房地產業有很多誤解，對實際發生和醞釀中的變化知之甚少。如何改變投資者的不良印象就成了決定發行成敗的關鍵。為了讓股本投資者能夠更好了解中國的房地產市場，匯豐集團屬下的匯豐證券于1999年5月6-7日在中國香港和新加坡舉辦了中國住房改革研討會；為配合全球發行，匯豐組織了兩次獨立的訪問活動，活動事先都有詳盡的研究報告作鋪墊，活動橫貫了亞、歐、北美三大洲；6-7月，匯豐又組織了大規模的全球路演，訪問了三大洲的11個城市。為一次發行舉行三次全球規模的推介活動，這是非常罕見的做法，經過這三次聲勢浩大的活動，終于完成了對投資者的"教育"工作。
在此次發行過程中，可換股債券的換股程序是個關鍵環節。債券持有者的換股方式有三種：在初次公開發行中認購最大數量的股票，或是將債券折算成股票出售獲得現金收入，或是只認購最大債券股的一部分，其余債券則兌現。經過路演，結果相當令人振奮：來自股本投資者的需求為7.83億美元，來自債券持有者的需求為1.43億美元，總需求達9.26
億美元。至此，由匯豐一手策劃的為新世界中地總額超過14億美元的這個融資故事也畫上了一個圓滿的句號。
不知道是否是你想要的那種，答題辛苦，幫忙點下【采納回答】，謝謝！！
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