榮觀房產網1. 關于房地產融資難大家有什么見解
關于樓主的問題，我談點拙見，希望對樓主有點幫助吧。
我從事房地產開發工作已經很多年了，也換了幾家公司，每家的公司的資金運作情況也不一樣，而且隨著國家對房地產資金控制的力度逐步加強，也增加了開發的前期投入成本，意在控制開發風險，提高開發品質，走規模化開發路線，特別是在一線城市，尤為突出。這樣無疑淘汰了起步較晚，資金不足的小型開發企業。回顧以前，開發一個項目，首先從征地開始，土地出讓金可以和*府商量，采用分期付款，而且條件允許還可以做BT協議（置換合同），那么前期投入的土地出讓金極少，有的甚至不足10%，如資金還不夠的情況，可以向銀行申請項目貸款或在建項目抵押，在項目開工時期可以采用工程墊資或和建筑商簽訂參建協議（以房置換工程款），和預收房款填補相關費用，在項目進入銷售中期資金基本可以平衡，后期基本就是利潤。很多小開發商就是以上面的這種模式起步的。
在談談現在，首先征地款9個月內必須交齊，工程開工，預算資金必須由銀行基本戶凍結50%，工程建設到一半才能申請預售許可，有的地方還采用預售資金專款專用，用于支付工程費用，等等。這樣的高壓*策，讓很多開發商喘不過氣，要么減少同期項目開發量，要么找合伙人分擔風險，資金共享。而且現在銀行已經停止做在建項目抵押，只有個別銀行還可以做項目開發貸款，但是利率調高很多，現在差不多已經到6.55%,2年的開發周期，就要套到12%的純利潤，如果銷售不暢，那么成本還要提高。進入工程施工期，銷售資金不能入賬，中間資金投入會遇到很多困難，大把的預售房資金放在銀行，拿不出，還要被銀行吃貸款利息，確實是挺郁悶的事。
說說現在目前的一些開發商采用的融資方式吧。
項目征地期：1、與*府議標（只適合掛牌），談好條件（含社交投入，你懂的），土地出讓款一次性支付（渠道可以找民間擔保公司或者借款），在由*府以規劃補償或者根據外資企業參補條件，或者地方的其他名目，將之前交的土地款退回或者簽訂協議分期交土地款）。
2、工程承建總包采用內定招標、或者圍標，要求參建或工程串換，前期建設資金由承建商拿大頭，開發商承擔報建規費等營業性支出。
3、銷售期如資金托管，用于專款專用，則協商承建商開具安裝或者土建發票（暫不支付），套取托管的預售房資金。
4、其他嘛還有一些解決短期資金需求的方法，比如說：以自己公司人員的名義購房，套取銀行貸款資金（現在貸款*策比較嚴，條件苛刻，也比較難操作了）；商業地產的可以采用產權式銷售，包租形式，固定回報，定價越高，融資資金越高，但是風險也相對更高。如果商業運營的順利，還可以賺取二次利潤。
其他還有很多，時間有限，下次有機會在談吧，希望對樓主有用。
2. 最近自己有個房地產的投資項目,需要大量資金,我現在產業包括現在
融資方式： 第一種是基金組織，手段就是假股暗貸。
所謂假股暗貸顧名思義就是投資方以入股的方式對項目進行投資但實際并不參與項目的管理。到了一定的時間就從項目中撤股。
這種方式多為國外基金所采用。缺點是操作周期較長，而且要改變公司的股東結構甚至要改變公司的性質。
國外基金比較多，所以以這種方式投資的話國內公司的性質就要改為中外合資。 第二種融資方式是銀行承兌。
投資方將一定的金額比如一億打到項目方的公司帳戶上，然后當即要求銀行開出一億元的銀行承兌出來。投資方將銀行承兌拿走。
這種融資的方式對投資方大大的有利，因為他實際上把一億元變做幾次來用。他可以拿那一億元的銀行承兌到其他的地方的銀行再貼一億元出來。
起碼能夠貼現80%。但問題是公司帳戶上有一億元銀行能否開出一億元的承兌。
很可能只有開出80%到90%的銀行承兌出來。就是開出100%的銀行承兌出來，那公司帳戶上的資金銀行允許你用多少還是問題。
這就要看公司的級別和跟銀行的關系了。另外承兌的最大的一個缺點就是根據國家的規定，銀行承兌最多只能開12個月的。
現在大部分地方都只能開6個月的。也就是每6個月或1年你就必須續簽一次。
用款時間長的話很麻煩。 第三種融資的方式是直存款。
這個是最難操作的融資方式。因為做直存款本身是違反銀行的規定的，必須企業跟銀行的關系特別好才行。
由投資方到項目方指定銀行開一個帳戶，將指定金額存進自己的帳戶。然后跟銀行簽定一個協議。
承諾該筆錢在規定的時間內不挪用。銀行根據這個金額給項目方小于等于同等金額的貸款。
注：這里的承諾不是對銀行進行質押。是不同意拿這筆錢進行質押的。
同意質押的是另一種融資方式叫做大額質押存款。當然，那種融資方式也有其違反銀行規定的地方。
就是需要銀行簽一個保證到期前30天收款平倉的承諾書。實際上他拿到這個東西之后可以拿到其他地方的銀行進行再貸款的。
第五種融資的方式（第四種是大額質押存款）是銀行信用證。國家有*策對于全球性的商業銀行如花旗等開出的同意給企業融資的銀行信用證視同于企業帳戶上已經有了同等金額的存款。
過去很多企業用這個銀行信用證進行圈錢。所以現在國家的*策進行了稍許的變動，國內的企業現在很難再用這種辦法進行融資了。
只有國外獨資和中外合資的企業才可以。所以國內企業想要用這種方法進行融資的話首先必須改變企業的性質。
第六種融資的方式是委托貸款。所謂委托貸款就是投資方在銀行為項目方設立一個專款帳戶，然后把錢打到專款帳戶里面，委托銀行放款給項目方。
這個是比較好操作的一種融資形式。通常對項目的審查不是很嚴格，要求銀行作出向項目方負責每年代收利息和追還本金的承諾書。
當然，不還本的只需要承諾每年代收利息。 第七種融資方式是直通款。
所謂直通款就是直接投資。這個對項目的審查很嚴格往往要求固定資產的抵押或銀行擔保。
利息也相對較高。多為短期。
個人所接觸的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八種融資方式就是對沖資金。現在市面上有一種不還本不付息的委托貸款就是典型的對沖資金。
QQ:1198560129。
3. 房不凡為什么能做到
縱觀當下房地產市場，在傳統的房地產經營模式中，大多老百姓買不起房的依然買不起，買得起房的已不再敢買，此時開發商蓋好了大量的房子卻賣不掉，資金回收難也導致了大量開發商頻頻拖欠銀行貸款，因此各大銀行也不約而同的抬高了放款的門檻，甚至也變得不敢向開發商放款。
這樣的市場環境必然造就了當下國內眾多開發商所面臨的類似困境。問題表現出來無非兩條：融資難、存量去化難。
而這兩大難題通常又相輔相成，相互循環，融資越難去化越難、去化越難后續融資更難。根據權威調查結果顯示，至2015年全國意向購房者普遍考慮影響做出購房決定的首要因素依然是價格。
這是任何一種百姓生活必須商品價格在超出大部分老百姓承受范圍后所導致的必然結果，要考慮性價比與附加值，那是在大部分人都買得起的前提下進行的，這也是為什么我們看到當前房市會出現“營銷無用”的局面。首先從開發商傳統融資渠道角度來看，加快了存量去化的速度自然就代表了資金的回籠速度，對銀行而言也就形成了具備相應的償還能力的佐證；從門檻上來講開發商也就從一定程度上降低了融資難度，但房不凡能做的遠遠不止于此，房不凡將以全新的商業模式重新定義房地產產品的屬性，以房地產開發生態鏈結構重組的方式全線降低開發商的財務成本、融資成本與營銷成本。
