榮觀房產網1. 房地產市場細分的原則有哪些
對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則： 可測量性。
可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。 可進人性。
可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性： ① 企業是否具有進入細分市場的條件；（如存在貿易壁壘） ②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者； ③產品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。
也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。 可行性。
可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。
2. 房地產市場細分的原則是什么
可測量性。
可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。 可進人性。
可進入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性： ① 企業是否具有進入細分市場的條件；（如存在貿易壁壘） ②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者； ③產品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。
也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。 可行性。
可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。
3. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。
所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。
從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。 二、市場細分的基本變量 房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分 （1）年齡1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；2)27到35歲年齡段的居民。
在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；4)56歲以上的年齡層。
對房屋的需求大減。1 人口細分 （2）收入（3）職業（4）教育水平（5）*信仰（6）社會階層社會階層的細分法 各社會階層按其地位的高低等級排列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層 在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。2.經理階層 指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。
目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。3.私營企業主階層 就全國而言，私營企業階層在社會階層結構中所占比例約為0.6%，在私營經濟較發達地區，比例可達3%，在私營經濟不發達的地區，比例在0.3%以下。
4.專業技術人員階層 目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法 5.辦事人員階層 目前在中國社會階層結構中所占比例大約為4.8%。在城市中，其比例約為10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層 目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。社會階層的細分法 7.商業服務員工階層 目前，商業服務員工階層在社會階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層 目前，整個產業工人階層在社會階層結構中所占比例約為22.6%。社會階層的細分法 9.農業勞動者階層 這是目前中國規模最大的一個階層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層 目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。2.家庭細分（1）家庭戶數（2）家庭結構 1）家庭規模 2）家庭類型，是指家庭成員間的關系 3）家庭代際數（3）家庭的收入水平 3.地區細分 房地產的區位環境具有三重性質： 一是自然地理環境； 二是經濟地理環境； 三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。 4.心理細分 心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
（1）購買動機（2）生活方式（3）家庭個性 5.行為細分 行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。（1）使用動機（2）追求利益（3）購前階段。
4. 房地產市場有哪些細分方式
房地產市場細分依據：地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準。
按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區域劃分，還可按省或自治區所轄的地域劃分。
市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。 按房地產用途細分：居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業市場、土地市場等。
按存量增量細分：一級市場（出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場）和二級房屋市場（存量市場）。
房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。 按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。
依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。 按目標市場細分。
從營銷角度出發，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。可將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場；也可以按照目標市場的群體特征進行細分。
上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。 根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。
5. 市場細分方案
艾瑞市場細分研究以用戶的上網LOG日志和用戶態度調研為數據基礎，分析網民的網絡產品及實體產品的購買需要和消費欲望、購買行為和購買習慣等方面的差異，深入挖掘網民差異化需求，把某一產品或服務的市場整體劃分為3-5個包含若干網民群體的細分市場，幫助客戶找到并描述自己的目標市場，確定富有針對性的市場營銷戰略，以獲取最佳收益。對于互聯網企業明確網站的目標用戶，并分析用戶的基本屬性及訪問特征
分析目標用戶的訪問渠道因素及功能需求，并設計相應的產品或服務滿足這些需求
制定差異化的市場競爭策略，滿足不同類型用戶需求，將自己與其它競爭對手區分開
根據用戶網上行為分析，實施精準的網絡營銷推廣策略，有效的影響目標用戶訪問行為對于傳統企業確定企業的網絡營銷用戶及電子商務產品用戶的基本構成
評估企業的網絡營銷業務現狀及電子商務業務應用水平，找到業務的新切入點
發現細分市場內在網絡營銷及電子商務領域內可學習的企業并找出這些客戶的相似點
評估企業目前的市場定位及發展戰略對網絡營銷及電子商務的新需求
分析可能存在的差異化營銷機會，找出目標性更強的營銷渠道來代替傳統的方法
幫助企業制定有效地觸及或影響網絡營銷及電子商務市場的策略、方法具體可以解決如下問題：企業的目標消費者可以被細分成哪些群體？
各個細分網民群體的市場大小是多少？
細分群體由哪些網民組成，他們的征基本屬性如何？
細分網民群體的心理特征，行為習慣，價值觀如何？
細分網民群體對產品有什么樣的期望和要求？
企業應該針對哪些網民群體來制定營銷計劃？
企業如何根據網民的需求來優化產品和服務？明確市場細分標準艾瑞將從地區、城市、農村、氣候等地理維度、從年齡、性別、職業、收入、教育、家庭類型、網絡接受程度、社會階層等人口維度、從社會階層、生活方式、個性等心理維度，即從時機、追求利益、使用者地位、產品使用率、忠誠程度、購買準備階段、態度等行為維度，根據企業具體情況，綜合考慮建立市場細分標準。目標網民需求分析通過定量及定性分析相合的方式對目標網民進行研究，了解其人口統計特征、生活形態、價值觀、消費觀、產品服務使用動機、決策過程、網上行為習慣等，并對需求變數進行評價，以得出目標網民的共同需求及個性需求。細分市場選擇 在評估和選擇不同的細分市場時，艾瑞系統評估各細分市場的市場規模及增長性、用戶規模及增長性成長性、盈利水平、進入風險等，以及公司的目標及資源，以最終確定適合企業進入的細分市場，并制定相應的營銷策略。
6. 什么是房地產市場細分
一、市場細分的涵義及作用
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯（Wendell *）于20世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。
例如，有的消費者購房是改變自身的居住條件，有的消費者是用來做投資，有的消費者用來度假，有的消費者是為父母購買，有的消費者是為子女購買。從購買動機上可以把房地產市場據此可細分為五個子市場。
二、市場細分的基本變量
房地產市場細分變量可分為人口細分、家庭細分、地理細分、心理細分、行為細分、利益細分等類型。
1. 人口細分
(1)年齡
1)26歲以下階段。這一階段的居民可以說幾乎沒有住宅購買力；
2)27到35歲年齡段的居民。在經濟能力上處于初步發展地位，購買的欲望也特別強，占住房消費市場的25%-33%;
3)36到55歲階段。他們在整個住房市場上所占的比重也最大；
4)56歲以上的年齡層。對房屋的需求大減。
1 人口細分
(2)收入
(3)職業
(4)教育水平
(5)*信仰
(6)社會階層
社會階層的細分法
各社會階層按其地位的高低等級排
列，可劃分為十大社會階層。
1.國家與社會管理者階層
在城市中的比例為1%-5%；在城鄉的比例大約為0.5%。
2.經理階層
指大中型企業中非業主身份的中高層管理人員。目前社會階層結構中所占的比例約為1.5%。
3.私營企業主階層
就全國而言，私營企業階層在社
會階層結構中所占比例約為0.6%，在
私營經濟較發達地區，比例可達3%,
在私營經濟不發達的地區，比例在
0.3%以下。
4.專業技術人員階層
目前，專業技術人員在社會階層結構中所占比例約為5.1%。在經濟發達地區的大中城市中，所占比例為10%-20%，而在城鄉合一的縣（市），其比例僅為1.5%-3%。
社會階層的細分法
5.辦事人員階層
目前在中國社會階層結構中所占比
例大約為4.8%。在城市中，其比例約為
10%-15%；而在城鄉合一的縣（市），
其比例在2%~6%之間。
6.個體工商戶階層
目前，個體工商戶階層在整個社會階層結構中所占比例為4.2%。
社會階層的細分法
7.商業服務員工階層
目前，商業服務員工階層在社會
階層結構中所占比例約為12%。
8.產業工人階層
目前，整個產業工人階層在社會
階層結構中所占比例約為22.6%。
社會階層的細分法
9.農業勞動者階層
這是目前中國規模最大的一個階
層，從1987年的70%以上已減少為1999年的44%左右。
10.城鄉無業、失業、半失業者階層
目前，這一階層在整個社會階層結構中所占比例約為3.1%。
2.家庭細分
(1)家庭戶數
(2)家庭結構
1）家庭規模
2）家庭類型，是指家庭成員間的關系
3）家庭代際數
(3)家庭的收入水平
3.地區細分
房地產的區位環境具有三重性質：
一是自然地理環境；
二是經濟地理環境；
三是人文環境。
可以將住宅購買者劃分為以下兩個群體：本城市的購買者和非本城市的購買者。
4.心理細分
心理細分是以人們購買住宅的動機、生活方式以及個性等心理參數作為劃分住宅消費者群的基礎。
(1)購買動機
(2)生活方式
(3)家庭個性
5.行為細分
行為參數是指人們對住宅產品的知識、態度、使用或反應。
(1)使用動機
(2)追求利益
(3)購前階段
7. 房地產營銷如何運用STP戰略
文/趙艷豐 一、STP戰略 現代營銷戰略的核心為STP戰略，即目標市場營銷戰略。
所謂STP戰略是指按照目標市場營銷過程中的細分市場（Segmenting）、選擇目標市場（Targeting）產品及市場定位（Positioning）三個步驟，在房地產項目前期策劃中引入營銷概念，制訂出與房地產項目延向性一致的全程營銷策劃方案。 房地產營銷應用STP戰略的目的就是要為項目的營建，在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，從而為開發項目的整體概念準確地建立起一整套價值體系，力求通過產品差異化戰略，最大限度地避免競爭、超越競爭，使開發商及其產品在消費者面前樹立良好的品牌形象，最終達到良好的銷售目的。
在早期的房地產營銷策劃當中，策劃人或者使用概念策劃模式，選擇樓盤的一個或幾個顯著特征，向消費者加以強調和宣傳，使消費者對樓盤建立起概念認識，引導消費者在眾多樓盤中選擇自己的樓盤，從而達到促銷的目的；或者依靠賣點群策劃模式，即策劃人為適應賣方市場和消費者的理性選擇，采用羅列眾樓盤優點并將其集于一身，向消費者做出“能滿足所有要求”的承諾，從而達到促銷的目的。這些策劃模式均過于簡單，存在著明顯的不足。
概念策劃模式僅僅依靠樓盤突出的某個特征而想要實現銷售，在目前空置率高居不下、買方市場情況下，只是解決了消費者的識別選擇，卻很難圓滿實現銷售意圖；而極盡所能地向市場羅列無盡賣點的賣點群策劃模式，則要求開發商必須在短期之內對購買者做出足夠的承諾，其結果是每個賣點的后面都是成本的增加，盡管賣點對項目的宣傳起到積極的作用，但同時開發項目的大塊利潤也會因這些賣點而打折扣。 應用STP戰略，營銷策劃在項目立項時即著手進行市場需求調研，正確確定目標市場的需求和欲望，利用差異化、避免競爭等營銷理論，推出既比競爭對手更能有效地滿足市場需求又是獨一無二的特色樓盤。
二、STP戰略的實際應用 策劃一個有效的房地產營銷方案，首要的任務就是發現和了解房地產目標市場，而市場細分則是選擇和了解目標市場的前提和基礎。以住宅項目為例，房地產市場細分參數可以分為四類：家庭參數、地區參數、心理參數和行為參數，其中以行為參數劃分消費群體是創建細分市場的最佳起點。
ZH房地產策劃中心為D市“宅語緣”高尚住宅項目做的成功策劃，正是從行為參數進行整個項目營銷方案的策劃的。 D市屬于房地產開發四線城市，但D市具有高速有效的物流體系和東北最大服裝批發市場，這意味著D市擁有誘人的市場和低廉的勞動力市場。
所以，各大商家紛紛進入D市，房地產更是有大量外資搶入，行業的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。 “宅語緣”地段位于D市南部，附近樓盤以桃源山莊為主，經桃源山莊多年的開發，該地段已聚集相當的人氣和居住知名度；該地段臨近商業繁華地帶，電腦城、家具城、水果批發市場、服裝批發市場薈萃于此；且該地段環境幽雅，坐擁兩山，鬧中有靜，擁有天然的巨大綠地，覆蓋率高達60%，山中成片天然古木是D市現有樓盤中絕無僅有的。
在項目營銷策劃的前期準備階段，ZH房地產策劃中心針對當地的具體情況和開發企業的實際能力，對市場細分的方法確定了四條原則：首先是細分的可量度性，就是說細分出的市場購買力和市場規模是可以度量的，通過調查可以判斷出細分市場的大小；二是細分出來的市場對企業來說是有能力進入的，相應的產品也可以毫無障礙地進入市場；三是細分的市場規模必須能使企業產生利潤；四是細分市場的營銷對企業具有可行性，企業的技術條件和資金能力能夠滿足細分市場的營銷策劃要求。按照這些原則，依據市場細分的參數，分析確定潛在消費者對產品的需求，特別是詳細研究潛在消費群體的個性需求，并調查測量出這些潛在消費群體的市場規模，為選定目標市場、設計市場營銷策略服務。
經過對市場細分的研究，從消費群體追求利益的行為出發，界定出“宅語緣”項目的目標消費群及其市場特征是：區域內服裝市場業主、果品批發市場業主、電腦大市場業主、通訊市場業主、南區附近購房者、以及自身具有文化藝術氣質的經濟能力較強的階層為主體消費群體；潛在消費群體的年齡大約在35歲到55歲之間；家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大；他們追求高檔次的住宅小區，追求品位，但同時他們又是商人，有著強烈的“物有所值”消費心理。 同時，本案策劃中心根據市場調查，細分出市場消費者的購房傾向和要求，具體包括：環境規劃的高標準，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規劃時要有超前意識，使小區更具現代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協調，風格要跟上潮流；潛在業主們的消費傾向于入住全封閉式的小區；高綠化率，幾乎所有的目標市場消費者認為高綠化率是十分必要的，這部分消費者對住宅環境的要求已經越來越高；小區及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃球場、網球場、圖書館、棋牌室等一應俱。
8. 對房地產市場進行細分有哪些依據
1。
地理細分 地理細分是按照消費者所在的地理位置、地形、氣候等因素來細分市場。 2。
人口細分 人口細分是按照人口的一系列性質因素所造成的需求上的差異來細分市場。 （1）家庭規模。
家庭規模主要是指家庭人口數量多少以及家庭組成范圍大小。 （2）家庭類型。
家庭類型是指家庭成員之間的關系。一般分為六種類型：單身家庭、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、聯合家庭和其他家庭。
（3）家庭代際數。家庭代際數是指家庭成員由幾代人構成。
3。心理細分（內因） 心理細分是按照消費者的生活方式和個性進行市場細分。
生活方式是指個人或群體對消費、工作和娛樂的特定習慣和傾向性方式。為了進行生活方式細分，可以從三個尺度來測量消費者的生活方式，即：①活動，如消費者的工作、業余消遣、運動、公共關系等活動；②興趣，如消費者對家庭娛樂、家庭設備、色彩等的興趣；③意見，如消費者對社會、經濟、文化、環境的意見。
由于活動、興趣、意見三個英文詞的第一個字母分別為A、I、0，這種尺度又叫AIO尺度。 4。
行為細分（外在表現） 行為細分是按照消費者購買或使用某種產品的時機、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴情況、消費者待購階段等行為變量來細分房地產市場。
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