榮觀房產網1. 房地產投資風險分析及防范
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 摘要：房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。
房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
研究我國房地產投資風險的總體狀況和變化趨勢，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。本文主要分析探討了房地產投資風險及防范策略，以供參閱。
關鍵詞：房地產；投資風險；防范策略房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得經濟收益的經濟活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產投資時刻面臨風險的挑戰。
處在經濟迅速轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難。如何盡可能降低投資風險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終愿望。
研究房地產投資風險的基本特征及我國房地產投資風險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產開發商規避風險與促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。22.42.5。
2. 目前我國房地產融資存在哪些弊端
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是*府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。
純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，*府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。
房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國*府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。
干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，*府對市場干預較少。
而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，*府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后*府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。 我國的房地產市場是在*府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。
房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。
在這種情況下，*府通常會采取一些經濟、法律、行*的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。*府在推出一項*策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國*府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。
經濟學上對*府*策進行評價，很重要的一點是看該項*策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國*府當前若干房地產宏觀調控*策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關*策建議。
一、房地產產業*策分析 產業*策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟*策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構*策、產業組織*策、產業促進和限制*策等。
產業*策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。*府在實施產業*策時，其取向是產業發展目標的體現。
而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業*策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。
這需要*府采取恰當的產業組織*策。產業組織*策包括產業競爭和反壟斷*策、產業聯合和集團*策等。
在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量*策和結構*策，也需要有合理的組織*策。
由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。
規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。
這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。
由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。 我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。
以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。
而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。
滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地*府對房地產業產業*策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至*府正式文件上，經常有報導宣稱*府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。
但在具體實施*策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫。
3. 企業房產融資有風險嗎
企業房產融資有風險房地產企業融資風險原因分析1.不利的金融環境及*策房產企業最大的外部融資是銀行貸款，所以國內的金融環境及*策，對房產企業外部融資風險影響重大。
總體來看，國內目前金融環境并不有利于房產企業發展。從2006年開始，*府開始對房地產行業進行宏觀調控，上調銀行及金融機構的存款準備金率，中國銀行1~3年貸款年利潤從06年的僅為3.06%到14年6.15%，同時居民房貸利率也不斷增加。
對銀行資金的過分依賴，使房產企業在金融環境變化過程中很難獨立發展，很容易導致資金周轉問題、資金鏈斷裂問題的發生，多變的金融環境擴大了房產企業的融資風險。目前房產行業仍沒對境外資本開放，只有少量資本通過間接方式投資于房產企業，房產企業失去了大量外資資本的注入。
最后，*府限購*策也一定程度上加大了房企的融資風險，“新國八條”規定：購買第二套家庭住房貸款比例不能高于40%，貸款利率不能低于中國銀行基準利率的1.1倍，隨后有關部門還規定第三套住房不能使用公積金貸款。2.不健全的資本市場機制改革開放進行了30多年，我國基本上建立了市場經濟制度，但是資本市場價值仍然處于不健全狀態。
不完善的資本市場制度是導致房產企業過分依賴銀行貸款等傳統融資方式的重要原因。目前房產企業在一級融資市場過分依賴銀行資金，二級融資市場仍然沒有建立，房產企業對多方式的融資方式又缺乏相應的認識，企業一旦缺錢會首先想到向銀行借錢，而不嘗試基金、信托、債券等方式融資，更不會想著創新融資手段。
房產行業金融市場缺乏一個多層次的金融體系，房產企業融資更應結合自身特點，創新出一些房地產金融產品，搞活房產金融市場。此外，目前資本市場中專注于房產企業投資、擔保、抵押貸款和質押貸款等中介結構嚴重缺乏。
有人用“不管就亂，一管就死”來形容目前房產資本市場的發展，*府相關部分應制定相關法律、法規、制度，規范房企融資方式，外資投資力度，進一步促進資本市場的規范化發展。3.不完善的財務管理制度房產企業自身不完善的財務管理制度，是房產企業融資風險加大的催化劑。
房產企業資金的收支變化較大，為了更好的控制收支，房產企業需要有良好的資金預算制度。目前一些房產企業，尤其中小房產企業仍只“紙上談兵”資金的預算，而沒有嚴格執行預算制度，缺乏事后對資金支出合理性的財務分析。
只有把科學的預測轉化為準確的預算，并認真貫徹，才能降低不確定性，降低企業融資風險。房企在融資決策上多依據經驗判斷，缺乏科學合理的融資決策和投資決策制度，另外國內高位階段的房價還能持續多久，房企融資的資金是否繼續投資于房產開發，還是積極推進房企轉型，這都需要一套完善的財務管理制度進行決策。
房企要一改過去只重房產設計、生產、營銷，而輕內部財務管理的管理方式，要積極推進財務管理戰略的實施，實現財務價值的增值。
4. 房地產投資風險分析及防范
原發布者：龍源期刊網
摘要：房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。研究我國房地產投資風險的總體狀況和變化趨勢，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。本文主要分析探討了房地產投資風險及防范策略，以供參閱。
關鍵詞：房地產；投資風險；防范策略
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得經濟收益的經濟活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產投資時刻面臨風險的挑戰。處在經濟迅速轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難。如何盡可能降低投資風險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終愿望。研究房地產投資風險的基本特征及我國房地產投資風險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產開發商規避風險與促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。
2
2.4
2.5
5. 我國房地產金融風險可控嗎
中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在十三屆全國人大一次會議新聞中心會上表示，人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸*策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。
數據顯示，銀行業金融機構的房地產貸款不良率是不到1%，整體銀行業的不良貸款是1.85%，這是含*策性銀行的，除掉*策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%。而且我國在住房貸款的發放上長期以來一直堅持比較審慎的*策，平均首付比在33%以上，去年新發放貸款的平均首付比在37%，這也是在國際上是非常審慎的住房信貸*策。
當然，我們也關注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點快，個別的房地產企業可能在財務方面比較激進，會有一些風險，這些我們都在密切關注。
6. 房地產投資風險分析及防范
房地產投資風險分析與防范研究 風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。
因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。 1 加強風險管理的重要意義 房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。
加強房地產開發風險管理對房 地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。 房地產開發過程的風險類別 2.1 決策風險 在可行性研究階段，由于信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。
2.2 財務風險 建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現“爛尾樓”。 2.3 技術風險 由于建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由于設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等。
2.4 經濟風險 項目建成后遇到強有力的競爭或由于居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或*策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。 2.5 不可抗力風險 如臺風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。
2.6 管理失誤風險 缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。 2.7 組織風險 項目業主若是聯合體，則可能由于各合伙人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執行組織內部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策 房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理： 3.1 正確對待開發風險 風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。
3.2 主動進行風險識別 風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3.3 科學進行風險評估 對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。 3.4 強化風險防范與控制 在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。
重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。
研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。 合理安排項目資金。
根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案 的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標。