榮觀房產網1. 房地產開發商需要交的稅以及計算方法
基本稅種：
1、營業稅按營業收入5%繳納；
2、城建稅按繳納的營業稅7%繳納；
3、教育費附加按繳納的營業稅3%繳納；
4、地方教育費附加按繳納的營業稅2%繳納；
5、土地增值稅按轉讓房地產收入扣除規定項目金額的增值額繳納（按增值額未超過扣除項目的50%、100%、200%和超過200%的，分別適用30%,40%,50%,60%等不同稅率）；
6、印花稅：建安合同按承包金額的萬分之三貼花；購房合同按購銷金額的萬分之五貼花；帳本按5元/本繳納（每年啟用時）；年度按“實收資本”與“資本公積”之和的萬分之五繳納（第一年按全額繳納，以后按年度增加部分繳納）；
7、城鎮土地使用稅按實際占用的土地面積繳納（各地規定不一，XX元/平方米）；
8、房產稅按自有房產原值的70%*1.2%繳納；
9、車船稅按車輛繳納（各地規定不一，不同車型稅額不同，XX元/輛）；
10、企業所得稅按應納稅所得額（調整以后的利潤）繳納（3萬元以內18%,3萬元至10萬元27%,10萬元以上33%）;
11、發放工資代扣代繳個人所得稅。
2. 房地產企業按簡易計稅方法可以抵扣嗎
《有關事項的規定》明確：（1）購進服務、無形資產、不動產用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。
（2）非正常損失的購進貨物、相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。（3）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（4）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。（5）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
（6）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（7）財*部、國家稅務總局規定的其他情形。
3. 房地產開發怎么合理避稅土地增值稅
一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：
1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
2、土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予征稅。
3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免征，再轉讓，征稅。
合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。
企業兼并轉讓房地產的，暫免。
交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當地稅務機關核實，免征。
房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押的征。
房地產出租不征。
房地產評估增值不征。
國家收回房地產產權免征。
土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。
首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內用合規的方式合理的降低企業稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項目
二、土地增值稅可扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額
(1)、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金
(2)、以行*劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金
(3)、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款
2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）
(1)、土地征用及拆遷補償費
(2)、前期工程費
(3)、建筑安裝工程費
(4)、基礎設施費
(5)、公共配套設施費
(6)、開發間接費：直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。
3、開發土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發費用）
主要指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。
4、轉讓房地產有關的稅金
主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加
5、財*部確定的其他扣除項目
從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。
6、舊房及建筑物的評估價格。
以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。
三、合理避稅具體方法：
1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區同時開發多個項目，可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度調整分攤，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現象從而節省部分稅款的繳納。
2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發成本中的開發間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發生的相關費用可以分攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。
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