房地產項目營銷推廣方案

1. 房地產銷售策劃方案

第一節：銷售策劃概述銷售策劃一般指：項目銷售階段劃分及促銷策略怎樣安排，項目的銷售價格怎么走，如何宣傳造勢等第二節：銷售策劃與項目策劃的區別簡單而言，二者區別在于項目策劃是“綱”，銷售策劃則是“目”，“綱”舉才能“目”張。

一：項目策劃所包涵內容：（一）市場調查項目特性分析、建筑規模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業管理、發展商背景、結論和建議（二）目標客戶分析經濟背景：經濟實力/行業特征/公司、家庭文化背景：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）價格定位理論價格/成交價格/租金價格/價格策略（四）入市時機、入市姿態（五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創意表現、廣告效果監控（六）媒介策略媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算（七）推廣費用現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）、印刷品（銷售文件、售樓書等）、媒介投放二：銷售策劃所包涵內容：（一）銷售現場準備（二）銷售代表培訓（三）銷售現場管理（四）房號銷控管理（四）銷售階段總結（五）銷售廣告評估（六）客戶跟進服務（七）階段性營銷方案調整第三節：銷售策劃的內容及步驟一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂“知己知彼、百戰不殆”。

三：項目優劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣點，根據市場需求，做項目市場定位的調整。

五：項目銷售思路：（一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區別開來，避免盲目跟隨風。

（二）主題思想的統一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統一的主題。

一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。（三）操作手法的連貫性。

首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

六：項目銷售策略：（一）項目入市時機選擇理想的入市時機：我們所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，是賣樓花還是賣現樓；是建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；是按部就班、調整完步伐后再賣還是忙忙、倉促上馬；是搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。根據多年的經驗和教訓一個項目理想的入市姿態，一般應具備：1、開發手續與工程進展程度應達到可售的基本要求；2、你已經知道目標客戶是哪些人；3、你知道你的價格適合的目標客戶；4、你已經找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；5、已確定最具震撼力的優勢并能使項目有始至終地保持一個完整統一形象的中心主題；6、已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；7、已制定出具競爭力的入市價格策略；8、制定合理的銷控表；9、精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案；10、組建一支專業銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；11、盡力完善現場氛圍；12、你的競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；13、其他外部條件也很合適。

二）項目廣告宣傳計劃當我們確定了產品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現最終銷售目的的必要步驟。而一個可操作的完整的廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。

推廣計劃應根據具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優勢，充分利用時效長而針對性強的專業媒體資源，來實現廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷售！（三）銷售部署房地產銷售的階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤者的控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是：保持進度與策略節奏一致——預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題——如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

第四節：銷售策劃的原則一：創新原則隨著時代的發展，傳統的房地產銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產企業所做的種種創新探索指明方向。從目前房地產企業的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產的注意，這為我們探討買方市場條件下的營銷創新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

二：資源整合原則整合營銷是在營銷環節高度專業化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業性營銷機構形成多種專業人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業銷售全過程的系統控制，并進而實現預定。

2. 房地產營銷策劃方案要怎么做

房地產策劃分為前期策劃（從拿地前到開盤）和營銷策劃兩部分，兩者合并成為全程策劃。

如單獨說房地產營銷策劃方案怎么做，我可以給你提供一份曾經為某大型房地產項目做的方案模板，供您參考。第一部分 目標解析一、短期目標解析二、長期目標解析三、項目貨源（房源）盤點第二部分 項目本體解讀一、所屬板塊分析二、項目經濟指標分析三、項目交通分析四、項目SWOT分析五、小結第三部分 市場分析一、區域地產市場概覽二、對標競品分析三、重點競品分析第三部分 客戶分析一、客戶家庭結構二、客戶居住區域三、客戶工作區域四、客戶出行方式五、客戶認知途徑六、客戶抗性梳理七、客戶定位八、小結第三部分 營銷策略一、推售策略1、總方針2、推售分批次3、推售鋪排手法第五部分 推廣策略一、媒體選擇及排期二、推廣要點第七部分 渠道策略一、行銷二、小結第八部分 活動策略一、活動節奏及排期二、活動之亮相三、活動之售樓部開放四、活動之樣板間開放第九部分 計劃&費用營銷費用預算計劃表第十部分 結束語。

3. 一個房地產項目的營銷策劃怎么做

在你做營銷策劃之前你必須做好定位，定位包括產品定位、概念定位、客戶定位以及營銷定位。

其中最重要的是客戶定位，做好客戶定位你自然該怎么賣。這個最好是通過前期客戶蓄水，分明細的分析客戶的需求，比如前期蓄水500組客戶，其中能接受價格1萬左右的有50組，能接受8000的有150組，7500的450組，7000的則是500組客戶全部能夠接受；再就是客戶對戶型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。

這樣一來，你看到這些數據，自然而然的可以得出開房時你的三房產品怎么定價，兩房怎么定價，開盤能銷售百分之多少。就以上面這個例子，你若將三房的定價為7000，那么可以肯定開盤當天至少能銷售70%產品。

如果你的開發商要求你做利潤最大化，那么你就要分析出開盤銷售多少保留多少最適合你的產品定位。這就是最簡單的營銷策劃。

望采納 以上這也就是簡單的說說，你要知道怎么利用前期客戶蓄水得到的所有信息，比如客戶住哪一代，從事什么工作。

4. 房地產營銷策劃方案怎樣做

給你一個我們自己用的作業指引營銷策劃作業規范化流程指引◎ 銷售周期劃分及策略準備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。

宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）售樓處啟用。

蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。

此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。

為下階段推出產品、定價提供決策依據。需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為準。

銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。

預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否后續雙方權責等內容。

開盤 ：公開發售房源、簽約開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。

開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。

持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。宣傳策略：延續原有宣傳，注意由于產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。

上述兩者交替或者伴隨出現。銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。

同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，并妥善填寫審批表格報批及備案。

銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處于看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、準客戶、老客戶實時統計反饋。

尾盤期 ：項目銷售完成90%左右銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩余房源分析并針對性的做出促銷*策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。

除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩余銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。

價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。◎ 銷控目標與定價銷控與銷售目標分解銷控與定價策略★ 銷控執行銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。

目標：1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利于價格調整。

銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控采用同樣報批流程。◎ 項目定位依據要素 內容 權重分區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬于初期、緩慢發展、擴張期等。

項目不超越所在地環境 30%項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。

面向高端市場、中低端市場等細分。 30%潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。

定位要針對客群期望并引導該期望落實為具體形象 10%項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那么主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心里感受匹配。

10%項目定位為定性指標，非價格等定量指標，并沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。◎ 宣傳推廣及文案設計概要★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。

具體宣傳包裝任務如廣告制作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》并由上述雙方負責人簽字確認。文案：1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。

經各中心及項目公司。

5. 房地產項目的營銷活動設計

一、營銷策劃書編制的原則 為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則： （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。

首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。 （二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。 （四）創意新穎原則：要求策劃的“點子”（創意）新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容 策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。

因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式， 封面： 策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括： （一）策劃目的 要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。 企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面： 初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。

尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。 某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。 發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業的行銷計劃。

房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化后的市場。 發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

（二）分析當前的營銷環境狀況 對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據，“知己知彼方能百戰百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析： 1、當前市場狀況及市場前景分析 房地產市場總體概述； 區域競爭性樓盤分析； 樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況； 市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。

對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。 目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。 主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環境、*治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分布狀況，商業網點分布狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

（三）市場機會與問題分析。 所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現為多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。 項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落； 項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣； 樓盤價格定位不當； 目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢； 促銷方式不佳，客戶不了解樓盤； 廣告投入太少，難以啟動市場； 銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒； 售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。

分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競。

6. 房地產類的營銷方案具體怎策劃呢

知己知彼、有的放矢、執行反饋、持續創新1、地產營銷策劃包括內部和外部兩個大的方面。

對外要分清楚我們所處的宏觀、中觀以及微觀環境，特別是市場微觀環境，競品市場，包括競品的特點、優點及劣勢，以及其營銷訴求。2、自身swot分析，自己的賣點在哪里，自己怎樣營造賣點。

3、內外部結合，有的放矢突出自己項目的賣點。通過營銷推廣，將賣點優勢傳播，在市場上形成最強，最鮮明的聲音，為客戶所接受和追捧。

4、創意和執行同樣重要，再好的創意沒有執行配好到位，也等于零。5、傳播需要創新，就像一幅幅美麗的圖畫不斷的出現在客戶面前，讓人耳目一新，印象深刻。

創新產生新的價值。

7. 商業地產的營銷策劃方案

最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 原發布者：欣雅網絡科技 商業廣場營銷策劃方案篇一：商業廣場營銷策劃方案226429921德山商業廣場營銷策劃方案策略篇-、前言二、項目檢視1、市場深度分析2、目標群體分析3、項目定位●產品定位●市場定位●形象定位三、核心思考1、租金與售價2、業態變與不變3、銷售與招商4、永續經營之道5、操盤時機掌握四、策劃目標1、銷售目標2、招商目標3、發展目標五、營銷策劃基本原則六、項目“永續經營工程”計劃篇一、銷售方案1、銷售階段劃分及預測2、項目整體價格策略3、付款方式4、各類促銷及優惠措施二、招商方案1、項目整體招商原則2、招商范圍及品牌控制三、銷售管理1、銷售組織機構及成本●組織機構●激勵機制2、銷售文書準備四、廣告策略1、廣告整體策略2、廣告語3、各階段推出計劃4、費用預算及分配5、媒介安排6、開盤前廣告進程7、廣告效果評估策略篇前言：溆浦的商業市場正處于一個快速發展的成長期，我司將根據市場發展情況，以全新商業地產的發展模式，貫穿整個項目的工作過程。

力求緊密結合德山商業廣場銷售力的特質與優勢，積極地探求營銷推廣策略以促成良好的銷售業績。同時，我們將尊重市場，尊重消費者，尊重商家，實現發展商的預期目標與項目的可持續性發展，最終實現企業、商家、投資者等三方利潤的最大化。

項目檢視（一）項目深度分析？整體市場狀況溆浦商業經過歷史的發展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現以下特點。1.傳統百貨與新興商業形成新的競爭格局。

德山商業正處于一個新的發。

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