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1. 當年日本房地產市場大崩盤是怎么回事
1985年"廣場協定”簽訂后。
日元大幅升值，從1985年的241:1變到1995年的94:1，由于日元的升值，以日本貨幣計價的資產收益率提高，大量外資涌入，由于日本是以出口為導向的國家，日元升值對其影響重大，為保持國民經濟的增長，日本主要采取了擴內需的財**策，下調銀行利率，由于利率長期偏低，貨幣供應量增長超過10%，大量貨幣不是投入到生產領域而是成為不動產投資，炒作的動力。 1986年日本土地價格陡然上漲，東京都中心地區商業用地價格變為1983年的350%，住宅價格增長300%并一直持續到1991年，1990年日本土地總值達15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當于當年日本GDP的5倍多，與此同時日經指數翻了兩倍多，股票市值從224。
2萬億日元增加到890萬億日元，增加了4。7倍，是當年名義GDP的2。
23倍。 1989年日本銀行上調貼現利率，金融市場呈現收縮局面。
股價地價暴跌，1992年日經指數相比1989年最高峰下降了62%，房地產價格從1991年開始下滑，以1983年為基準，商業用地價格從最高峰的350%下降到96。 3%，住宅用地從300%下降到135。
4%由于泡沫的破裂，日本經濟受到重創，一直低迷不振。
2. 當年日本樓市崩盤是怎么回事
日本經濟崛起迅速，引起世界的不滿，很像現在的中國。以美國為首的西方國家要求大幅升值日元，以扭轉日本“世界工廠”的大量出口的狀況。隨著日本*府使日元升值，大量熱錢流入日本，日本股市樓市大幅被炒高。產生嚴重的泡沫。日本*府為了減緩增長過塊的投機市場，采取一些列措施。但是泡沫已經形成，一旦日元停止升值和匯率上升，熱錢快速流出，導致日本股市和樓市遭受沉重打擊，給日本的房地產，股票市場以及靠這兩個市場生存的銀行系統遭受沉重打擊。大量房地產公司倒閉，股票暴跌，投資者資產縮水，銀行倒閉，很多儲戶的存款化為泡影。所后產生連鎖反應，導致企業資金聯斷裂，很多企業倒閉或外遷，失業率上升，經濟出現負增長。
日本面臨十年停滯，一方面消化經濟危機帶來得呆壞賬，國家加強調控注資。另外大力開發本國市場，加大產品研發，想著高精尖發展。
還有不得不提的中國因素的影響，日本的復蘇伴隨著中國經濟的崛起。日本大量企業在華投資，賺取大量利潤，貼補國內市場，而且中國大量的需求，使得日本企業找到了新的市場，中國成為日本的第二大出口國，而中國有位日本提供大量廉價的產品，中國是日本的第一大進口國。日本經濟慢慢的復蘇了。
3. 當年日本樓市崩盤是怎么回事
泡沫親歷者：當時有錢 也會買房 日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時，曾在日本國土*策局任職多年。
他坦言，自己剛入職時，正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。“當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。
可惜，當時太年輕，并沒有錢。當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。”
在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣/平米），按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算，相當于買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。【日本房產】 年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房。
1991年之后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。“當然后來還是買了房。”
中島正人表示，“是在價格下跌之后。”但并不是所有人都這么樂觀。
泡沫破滅后，日本人買房意愿出現明顯滑坡。日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。
“'只要持有土地，房價會一直漲下去'的這種想法，如今已經沒有了。”中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”
在“土地神話”破滅之后，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過于謹慎和悲觀。旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。
肇鄴表示，如果現在把錢存在日本的銀行里，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約為0.03%。”這相當于1萬元日元放在銀行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。
他選擇將收入的60%都用于在日本購買房產。【日本房產】 我問肇鄴的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就準備好房產嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。
她回答，不會。為什么？在日本，一輩子不買房也不丟人。
和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”為人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。【日本房產】 小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。
其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約為67000日元（約4000元人民幣），幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備。工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。
但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。年逾40歲的新井也住在共同住宅里，即使他已經買得起房。
“這里是開放的空間。24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”
而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這里一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”相對房產，新井還是更喜歡流動性更高的現金。
日本的千禧一代和上一代相比，在e69da5e6ba90e799bee5baa631333431353363購買房產時變得更為謹慎。一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。
三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之后持續下滑。年輕人大多并沒有他們的父母輩富裕。
數據顯示，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。【日本房產】 負利率*策下的買房客 隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房產市場。
IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩只狗生活在一起。但是，因為覺得離東京太遠。
他打算在東京再買一處房。“有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我寧可去膠囊旅館住一晚。”
膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。
在泡沫破滅之后，東京大阪京都等大城市的房子依舊搶手。隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，不少日本人開始看好日本的樓市復蘇。
東京奧運會再加上大阪即將建賭場、辦世博會。近兩年，東京大阪京都的房產日漸搶手。
而海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。【日本房產】2015年，許多中國人涌入日本房產市場。
長租回報大約是4-6%，短租回報率是長租的1.5-2倍。日本*府計劃在2025年迎接6000萬海外游客，屆時，酒店供應緊張，許多人現在購入房產，是希望通過經營民宿的方式，獲取高回報，即使未來游客減少，也可以回歸到自住或長租，許多人現在買的三千萬日元（約170萬元人民幣）以內的房子，雖然只有30平方米的房產，但是回報率高，將來也好租好賣。
而近年來由于中國國內有重蹈日本泡沫經濟時期覆轍的趨勢，中國人轉向投資海外房產的胃口，也讓人嘆為觀止。【日本房產】。
4. 為什么日本房子會崩盤
1、和日本對比，當時日本遭到美國狙擊，包括國際金融炒家狙擊，導致日元升值幅度不斷加大，日本出口業遭到毀滅性打擊，而這些出口業的企業家將大筆的資金投入房地產而中國則是遭到美國的匯率戰、貿易戰、成本戰（這三次金融戰，甚至超過了對日本的金融戰），這一系列戰爭由美國發起的輪胎特保案開始，包括印度、巴西等過都對中國發起貿易保護戰，中國出口業亦是遭到毀滅性打擊，大量資金流入股市、樓市，特別是深圳、廣州、溫州等制造業密集城市遭到打擊最為嚴重，所以這些城市的房價飆升也是最快。
2、很多人都希望房地產崩盤。
但是真的崩盤，打擊是毀滅性的，伴隨而來的就是超高的通貨膨脹，而那些地產商真正受到打擊的會很少，為啥？因為高端樓盤的價值擺在那里，目前中國最大的泡沫就是中小樓盤，所以打擊的是民眾，別盲目樂觀。3、中國目前是二元經濟，出口制造業已經遭到毀滅性打擊了，房地產要是崩盤，中國經濟就是徹底崩盤，引發第三波金融海嘯解決辦法，包括本質問題，其實郎教授都說了很多，可以去看財經郎眼和郎咸平說具體可以去優酷財經頻道找我立字為據3年。
要跌5成。一定在一個相對成本只有千元的房產后面。
幾萬塊的價格的壓縮空間可想而知。 很多人都錯了 大家都在說房價是多么的高 其實在目前的情況下。
就是房價救了窮人。現在在上海 北京這些一線城市。
非常動輒幾萬塊，一套房子幾百萬。可是在里面住的人往往一個月只有幾千塊的 收入。
這是一個非常不正常的情況，。 一個普通的工人一輩子也未必能掙到一百萬。
一個畢業 大學生能有多大的能力呢 。，有人說一定要有自己的房子，。
其實說白了吧不是你沒有房子。，是你沒有經濟地位。
其實中國的目前的房子是非常的多的。和別的國家的情況不同。
我們國家幅員遼闊。很多在城市里沒有房子的年輕人在他們的家鄉有幾百個平方的房子不要相信房子。
它也只是一個傳說。如果崩盤的話！那就會導致通貨膨脹！而且黃金市場泡沫就會更加嚴重。
所以我們中國*府是不希望看到房地產崩盤的。我想中國*府不可能去直接的打壓房地產的價格進行硬著陸，那樣會導致實體經濟蕭條.*府可能會實行一種軟著陸的方法，讓流入房地產的虛擬資金再回到實體經濟當中去！從而讓實體經濟拉動內需，達到目前符合國情的經濟增長方式！當然了，至于今后幾年房地產市場是否崩盤，我想是不會的。
但是有一點是可以肯定的在未來了幾年里房地產市場房價會有一定的下跌，然而實體經濟在未來的幾年里可能是投資的熱點。
5. 日本樓市崩盤具體是怎么個情況,最好詳細說說,導火索是什么,謝謝
第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。
1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。
日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。
1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。
第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。
為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。
這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。
1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。
可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。 第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。
日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。
無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。
1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。
這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。
人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。
但是市場轉折后立即就形成“中子彈效應”，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。
在此過程中*府很少的應對*策也嚴重滯后。大公司倒賣土地的情況一直持續到1992年*府增收94%重稅后才被迫停止。
泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。
倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。
日本的沉痛教訓應該在中國房地產發展進程中引以為戒。
6. 日本樓市崩盤歷史
話說85年廣場協議之后！日元匯率（對美元）不斷創新高，因為資本的虛增，導致了日本由原來的生產大國變成消費大國，因為民眾都有錢了！而大部分的熱錢涌入國內的樓市，股市。
以至于當年日本的證券化率高達265% 好景不長，91年，泡沫破滅時代來臨，股市大跌，市值縮水近68%，東京等一線城市平均房價下跌23%。經濟增長自此一蹶不振，再也沒出現類似神武景氣。
時至今日也沒迎來第三次經濟高速增長期！崩盤后，日元匯率已經較為穩定了，當時投資黃金是一種明智選擇，因為，美元疲軟就注定了黃金的硬挺。 日本經濟崩潰記錄[日]吉川元忠 都留重人-日本經濟奇跡的終結 日本房地產泡沫經驗及借鑒.。
7. 日本當年房價為什么崩盤
80年代日本經濟危機20世紀70年代，日本從“投資主導型”轉向了“出口主導型”，具體表現在：
出口快速增長。石油危機后的1974~1980年期間GDP年平均增長速度均超過了10%。隨著出口的快速增長，出口對拉動經濟增長的作用明顯提高。1974~1985年，出口對整個GNP增長的拉動上升至34.5%。出口占總需求的比重也在不斷上升。1985年上升至14.6%，貿易盈余不斷擴大。同時，日元對美元的匯率比價也逐漸低估，日元匯率處于“抵抗升值階段”。
在這種背景下，1985年9月，美國、日本、英國等5國財長和央行行長在美國紐約的“廣場飯店”舉行會議，決定聯合干預外匯市場，使美元對主要貨幣有秩序地下調，以解決美國的巨額貿易赤字問題。這便是著名的“廣場協議”。“廣場協議”簽署以后，各國開始拋售美元，導致美元持續大幅度貶值。在不到3年的時間里，美元對日元貶值達50%，也就是說，日元對美元升值了1倍。
在“放任升值”階段，為了應對日元大幅升值局面，1985年10月，中曾根首相的私人咨詢機構提出了擴大內需的*策建議。1986年9月，將經濟結構調整*策具體化。為應對因日元升值導致出口受阻所帶來的“高日元蕭條”，日本*府采取了“擴張性財**策”；日本中央銀行則采取了“超寬松的貨幣*策”。連續調低利率，在1986年分四次把基準利率從5%下調至3%,1987年2月進一步調低至2.5%的歷史最低水平。與此同時，1987~1989年，日本中央銀行的貨幣供應量（M2+CD）增長速度分別高達10.8%、10.2%和12%，從而造成國內過剩資金急劇增加。在寬松的貨幣*策支撐下，過剩的資金紛紛流向了股市和房地產等領域，泡沫經濟逐步形成。
在1987~1990年期間，低利率和充足的貨幣供給刺激了泡沫經濟投機活動。在炒作之下，日本的地價迅速上漲。值得注意的是，日本的商業銀行一直都在以土地作為貸款抵押擔保。在20世紀80年代后半期泡沫經濟形成時期，日本的股價也在一路上漲。
另一方面，在泡沫經濟形成時期，日本經濟呈現出高增長、低通脹的“表面美麗”現象。而此時，日本的物價水平（CPI）則始終保持在1%以下，直到1989年才上升至2.8%，這也是為什么日本中央銀行遲遲沒有采取貨幣緊縮*策的原因之一。在危機發生的數年之后，日本前中央銀行行長應中國金融學會邀請來華演講時，曾經多次以日本的這一教訓為例，提出“中央銀行不僅要關注一般商品價格，同時也要關注資產價格”。
1991年“泡沫經濟”破滅后，整個20世紀90年代日本經濟陷入了長期停滯，并爆發了嚴重的金融危機，因而被稱之為“失去的十年”。
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