2014年成都房地產市場

1.想了解下成都的房地產市場情況

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住宅市場：2015年涇渭分明，2016年去庫存化繼續走起

基于目前的市場大環境，郭潔分析到，2015年，成都市整體住宅市場在價格出現下滑，近郊區域以價換量較明顯。

較往年來看，2015年成都住宅供應量有一定萎縮，近郊為主力銷售圈層，主城區中成華區表現較好。

高容產品依然是市場主力銷售對象，市場表現為剛性。聯排、疊拼別墅及洋房、小高層、超高層建筑銷售占比增加。市場主力面積段為70-130㎡，供銷存占比均超過60%；市場有往改善型產品傾斜趨勢。

郭潔預測，2016年成都市整體住宅市場供銷將會持續下滑，依然是以去庫存化為主。三圈層中依然以近郊為主力銷售圈層，主城區和遠郊市場將會進一步萎縮。

高層依然是市場主力銷售對象，但產品往更大的戶型傾斜，改善需求將逐漸釋放。2016年的主力面積段依然為70-130㎡，銷售、供應、存量占比均應該過半。

土地市場：2015年風云再起，2016年熱度延續

報告顯示，2015年大成都范圍內共出讓土地309宗，其中成交213宗，成交面積15039.5畝，同比上漲18.3%。土地吸金530億元，相較于2014年的493.9億元，上漲7.3%。

郭潔分析到，2015年成都土地市場有所回暖，與去年同期相比雖供銷均有所上漲，地塊總體溢價率仍然不高，為20.3%。然而同時品牌開發商為優質土地付出高溢價的意愿不減。

本年流拍率較去年稍降至31.1%。流拍率從主城到遠郊依次遞減，主城區地塊流拍率最高，達到了40.7%，或因其起拍價過高，大量開發商無法負擔。

郊縣土地市場仍為供銷主力，其中近郊土地成交量較高，新都區和天府新區表現搶眼；遠郊都江堰為供銷新秀。

同時，郭潔還對2016年土地市場進行預測。

她表示，受2015年全年持續頒布樓市利好*策影響，預計2016年土地市場將延續熱度，整體預期較好。

結合土地市場回暖趨勢和歷年供銷規律，預計2016年成都土地價格方面預計維持平穩。預計2016年住兼商用地仍為供應主力，土地市場整體有回溫趨勢。

成交方面，主城及部分近郊區域的優質地塊極有可能成為關注焦點，開發商愿意溢價爭取（尤其是二環至繞城的舊城改造地塊），而價值較差的地塊則仍然存在流拍的可能，遠郊土地的市場風險仍較大。

綜合土地預供應和近年熱點成交情況，郭潔預計，北改重點區域、城南科華南路以東等區域有機會成為2016年成都土地市場的熱點供銷板塊。

商業市場：2015年努力前行，2016年去同質化

通過對2015年數據的詳細分析，郭潔表示，2015年大成都商業市場供應量下降，存量停止漲，開發商謹慎入市。銷售速度提升動力不足，商業停貸“雪上加霜”，而 “小面積、低總價”商鋪為銷售主力。

區域方面，主城區仍為商業主戰場，近郊緊隨其后，遠郊壓力最小。天府新區、青白江、青羊區、溫江、高新區潛在供應量最高，將是明年商業熱點區域。

2015年，商業同質化競爭嚴重，“特色”、“創意”成為新項目的關鍵詞。電商快速發展對實體商業沖擊巨大，新面市項目多融入文化、旅游、創意等主題，從體驗業態上重點發力。

辦公市場方面，2015年量價齊跌，下滑嚴重，開發速度放緩。寫字樓市場存量主要集中在高新區，銷售壓力巨大，銷售價格已處于歷史最低位。500㎡以上的大面積寫字樓銷售火爆，但同時庫存量遠超其余各面積段。