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1.房地產企業財務風險主要分析哪些風險
房地產企業財務風險的主要分析的風險如下：
（一）資產負債率大導致風險較大
房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大。企業的資金來源有自有資金、預收房屋款、銀行借款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。
（二）通貨膨脹風險
當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。
（三）利率變動風險
利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時，投資者的購買欲降低，整個房地產市場一方面成本增加，另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來損失。
（四）再籌資風險
有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣*策，使企業籌資難度加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益影響，一旦母公司資金供應不足，子公司面臨籌不到資金的風險。
（五）稅率變動風險
房地產企業涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。
（六）投資收回風險
受*治、經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。
2.中國行業集中度為什么不高
比較典型的例子是房地產行業。發展了這么些年了，集中度一直偏低，特別是跟美國比較起來。
廣告傳媒行業美國前四的市場份額達到了52%，而中國的呢？前八家大約也只有3%。傳媒廣告傳媒行業集中度能提到多高？參照房地產業的發展，情形并不容樂觀。
1，是行業生命周期階段差異的影響。中國房地產、廣告傳媒等等的生命周期大約還處于成長期，這從企業數量變化，利潤率變化等等能夠看出來，所以集中度現在還不高，但是未來有進一步集中的趨勢。這個因素只是暫時的，是會隨著經濟發展而不斷變化的。
2，地域分割的影響。中國是比較典型的諸侯經濟，各個省，各個市縣都各顯神通，誰能發展誰有本事。這種諸侯經濟，張五常在《中國的經濟制度》中有很透徹的分析。諸侯經濟的一個表現，就是市場分割，各地都試圖保護本地的企業。其后果之一就是企業長不大。
3，國有經濟體制的影響。國有經濟的一個重要特征就是軟預算約束，企業資不抵債了，在國外早破產了，但是在中國，卻能夠得到地方*府、銀行的大力支持，只要該企業具有國有屬性就行。國有經濟影響使得應該死的企業死不了，相應地，應該長大的企業也就很難長大，經常面臨著這些企業沒有市場原則的競爭。
4，*府對市場的干預太多。導致企業需要花費大量的人力財力用于跟*府部門打交道，這其中包括各種黑色乃至灰色的交易，增加了市場的交易成本，浪費了企業的實力，限制了企業變得更大，更強。而那些大的國有企業，大而不強，都是虛胖子，沒有多少競爭力，也同樣難以真正的長大成材。
只有這些現狀得到了改變，中國企業才能長大，行業集中度才能夠有效地提高。
3.房地產企業主要涉稅風險點是什么
房地產企業開發經營過程中主要涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等，存在的主要稅務風險點總結如下： 營業稅 （1）銷售開發產品收取的價款和價外費用未按規定入賬，少計收入。
①在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）沒有全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；將預售收入計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅； ②將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況； ③總機構沒有將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入； ④私改規劃，增加銷售面積的收入未按規定入賬； ⑤銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入沒有按規定入賬； ⑥拆遷補償收入未按規定確認收入，沒有按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅； ⑦與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入； ⑧收取的定金、違約金、誠意金等，未按規定確認收入； ⑨向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，未按規定確認收入。 （2）開發項目完工后，將收入掛在“預收賬款”等科目，長期不結轉收入。
（3）按分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款未及時申報納稅。 （4）采取委托銷售方式銷售開發產品，不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入。
（5）以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規定計稅；將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。 （6）對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售資產確認收入。
對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售開發產品確認收入。 （7）發生視同銷售行為，未按規定申報納稅。
①以開發產品換取土地使用權、股權，未按非貨幣性資產交換的準則進行稅務處理； ②以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅； ③將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，未按規定申報納稅； ④自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，未按市場價足額申報納稅； ⑤將公共配套設施無償贈與地方*府、公用事業單位以外其他單位的，未按規定申報納稅。 （8）房屋出租收入。
①出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入； ②出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入； ③以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。 （9）商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入未按規定申報納稅。
（10）利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，未申報繳納建筑環節的營業稅。 （11）中途轉讓在建項目，未按規定繳納營業稅。
（12）支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，未按規定代扣營業稅。 （13）合作建房未按稅法規定足額納稅。
（14）不符合條件的代建房行為，將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。 以上便是房地產企業主要涉稅風險點內容，僅供參考。
4.房地產投資有哪些風險
房地產投資的個別風險： ㈠收益現金流風險 指房地產投資項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險。
開發（置業）投資都面臨著收益現金流風險。開發投資：未來房地產市場銷售價格、開發建設成本和市場吸納能力等的變化，會對開發商收益產生巨大的影響；置業投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業毀損造成的損失、資本化率的變化、物業轉售收入等，會對投資者收益產生巨大的影響。
㈡未來運營費用風險 指物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。新建成的甲級物業投資也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。
評估房地產市場價值時，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產市場價值的影響。其他未來會遇到的經營費用包括由于建筑物存在內在缺陷導致結構損壞的修復費用和不可預見的法律費用。
㈢資本價值風險 資本價值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來運營費用水平。即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。
這種變化使得預期資本價值和現實資本價值之間的差異，即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業投資的績效。 ㈣比較風險（機會成本風險） 指將資金投入房地產后，失去了其他投資機會及其相應可能收益，給投資者帶來的風險。
㈤時間風險 指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。強調在適當的時間、選擇合適的地點和物業類型進行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降到最低限度。
其表現在：①選擇合適的時機進入市場，②物業持有時間的長短、（環球網校房地產估價師頻道為您整理）③物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、④物業轉售時機的選擇以及⑤轉售過程所需要時間的長短等。 ㈥持有期風險 指與房地產投資持有時間相關的風險。
投資項目壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。置業投資實際收益和預期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。
上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。
5.房地產會存在哪些風險
房地產風險一般包括如下三個方面的風險
第一，房地產財產損失，分為直接損失即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，如洪水、火災造成的損失，就屬直接損失；間接損即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產接損失而使未來營業收入減少或支出增加等。
第二，房地產任損失，發生在房屋的設計。營建、銷售。消費和服務等環的責任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償任。
6.房地產投資風險的風險因素
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
(1)前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
(2)由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
(3)隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。 除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值（利率）與投資風險價值（風險報酬率）之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管“標準離差”能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便于與其他方案比較，故需計算”標準離差率”。
1.確定投資項目未來的各種預計收益（用xi表示）及其可能出現的概率（用pi表示），并計算出未來收益的“預期價值”（用\bar{e}v表示），計算公式：未來收益的預期價值
2.計算“標準離差”（用σ表示）與“標準離差率”（用r表示）。
3.投資風險價值計算公式：標準離差率
4.確定“風險系數”（用f表示）：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率（rpr）=風險系數*標準離差率=f*
預期的風險報酬額（rp）=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/（貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>；要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值
7.有關房地產開發經營的風險分析
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。
房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險 房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
1、利率風險。 房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。
當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。
購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
3、資金變現風險 資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。
房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。 二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加 房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。
首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。
房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。
2、房地產投資風險地域性差異減小 房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。
而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。
因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、投資風險信號日趨豐富 目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。
這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
