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1.如何防范房產抵押風險規避風險需要注意哪
1、稅收風險。
由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和*策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防范房地產抵押的風險？
1、全面把握房地產貸款評估的重點
抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。
2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度
房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業*策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化
在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。
2.房地產抵押登記風險有哪些
問題和風險一：用假證抵押，重復抵押，債權落空 首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。
其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。
再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。
結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發生在開展這項業務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規范性文件滯后，造成金融機構執行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。 對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。
另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。
問題和風險二：企業破產，債權難以實現 分析：相當部分企業，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：一種情況，貸款時，金融機構要求企業以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續。
但根據國家有關規定，企業破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。
這二項往往使企業所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢？所以，金融機構的優先受償是空的。 第二種情況，對瀕臨破產的企業抵押貸款，金融機構應盡早要求企業處置房地產以抵償債務。
企業使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續，因企業無力出錢辦理出讓手續，金融機構要想獲取房地產，必須代企業出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。
面臨的是*府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業貸款數額。 第三種情況是個別企業土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。
第四種情況，金融機構抵押貸款受償獲得的出讓性質的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉讓手續，以實現貸款的償付。 防止抵押的土地資產實現前后，容易產生的違法占地和隱形交易的問題。
對策：金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。 經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。
房地產主管機構也應主動積極協調有關部門，特別對金融機構前幾年抵押登記手續不完善的地方予以理解、支持，協調相關部門補辦完善抵押登記手續，以便化解金融風險，確保信貸安全。 問題和風險三：房產暢銷、一房多賣，房產滯銷、資不抵貸，債權實現受阻 現實生活中，開發商在房產暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發商見利忘義，對于先期預售的房產在預購戶沒辦理好所有權登記的情況下，又將其預售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。
第二種情況，開發商預售了部分房產，沒有辦理完分割土地的手續，然后又拿土地證到金融機構抵押貸款，待開發商不能償還銀行欠款而經法院處置房地產時，法院把該房產處置給了金融機構，而預售房產戶雖然已購買了該房產，又辦不了土地手續，造成“一女二嫁”的房地產糾紛。 第三種情況，開發商取得土地使用權后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發、建設、銷售。
開發商往往邊建設邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產還貸，這就給銀行造成貸款損失。 對策：房產部門針對上述問題應把好房產預售許可證制度實施關。
土地部門應把好土地分割許可證制度實施關。房產部門積極推行涉房產權預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。
這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。 針對第三種情況，金融機構應與開發商簽訂房地產銷售還貸協議，還貸與房產。
3.房地產抵押權人的一般風險防范是什么呢
抵押就房地產而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
抵押房地產一般指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。它應符合抵押合法有效，物權明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規避相應的風險。
1、抵押合法有效。屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。
以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。 抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。
用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。 2、物權明確。
房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。 一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。
3、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。
否則就會加大抵押的風險。 因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。
從本質上來講，變現價值具有現金流性質，是具有時間特征的價值。
4.房產抵押風險如何防范 規避風險需要注意什么
1、稅收風險。
由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。
房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。4、社會和*策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防范房地產抵押的風險？1、全面把握房地產貸款評估的重點抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業*策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。
5.防范房產抵押貸款風險的措施有哪些
房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。
它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢？又要如何去控制這些風險呢？有哪些風險控制措施呢？ 一、當前房地產抵押貸款存在的風險 1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。
正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。 一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。
二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，*府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨*策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。 3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施（包括房地產）不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能*府有關部門的規章規定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。
根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。 一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。
二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。 一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。
二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。 6、抵押物處置風險。
一是由于我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。
三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。
同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基于租賃合同，具有優先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。 7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。 二、房地產抵押貸款風險控制措施 1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的。
6.建立住房貸款風險防范機制是怎樣的
防范住房金融風險，是住房金融發展過程中必須解決的首要問題。
要防范金融風險，首先必須規范金融主體特別是商業銀行自身的行為，有效控制總量，合理調整結構，實行差別*策。各金融機構要綜合考慮自身房地產貸款的現狀、資金狀況、中長期貸款比例指標、經營管理水平、風險承受能力和房地產市場發展前景等，相應確定全行的房地產貸款總量和比例，適度控制房地產貸款的規模，在積極優化存量貸款的基礎上，嚴格控制和用好增量貸款；從銀行內部來說，要加強內控管理，規范業務操作，嚴格個人事前審批，完善貸后管理機制，控制個人不良貸款持續增加的局面。
另一方面，針對開發商的開發項目建立動態跟蹤系統，及時掌握工程進度、資金運用等重大的企業行為，避免出現資金挪用導致項目不能正常完工，為貸款繼續發放提供依據。在這個基礎上，還必須做好以下幾方面工作： 1、建立以*府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系借鑒美國、日本*府的成功做法，成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。
這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當放寬，為中低收入者提供更多支持。在條件成熟時成立一批私營抵押貸款保險公司，形成一個以*府機構為主的全國性抵押貸款擔保網，并在此基礎上引進再擔保保險機制。
這種機制的運作是融資利用者通過對人或物的保險，與*府性擔保機構和保險公司簽訂債務償還委托合同，擔保機構成為保險受益人，利用從保險機構獲得的保險金向金融機構一次性償還擔保機構的剩余債務。 以*府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系，既有利于在住房抵押貸款保障領域有效發揮市場機制的基礎性調節作用，又能發揮*府調節對市場失靈的彌補作用。
這種做法已成為國外解決普通家庭住房問題的主要途徑，有利于分散一級抵押市場的貸款風險，提高貸款的安全性和流動性，促進住房信貸資產良性循環、以及對金融機構在二級市場順利轉讓債權或發行抵押債券具有重要意義。 2、*府采取住房信貸貼息*策，減輕住房抵押貸款風險從最需要貸款的中低收入家庭看，貸款門檻仍然太高，還款壓力大。
*府采取貼息*策，有利于減少被迫違約的風險。據估計，貼息1%相當于利率下降1%，由此帶來的消費存貸款能力可增加10%。
貼息的資金可來源于財*和房改基金增值兩種途徑。 財*貼息并不是一種凈支出，通過財*貼息可啟動大量的貸款，增加房屋銷售量，能帶來更大的財*收入。
7.房產抵押貸款風險如何防范
防范房產抵押貸款風險的措施： （一）進行抵押貸款前做好調查工作 銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。
1、對房產“先租后抵”請看的檢查。 如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。
在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。 2、對房產是否屬于“一物多押”的檢查。
如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。 辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。
房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。 （二）土地的性質和使用期限要明確 銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。
根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。
（三）貸后檢查須加強，防止土地用途變更 銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。 即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。
（四）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字 銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人？財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款？只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。
8.房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施
房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。
它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢？又要如何去控制這些風險呢？有哪些風險控制措施呢？ 一、當前房地產抵押貸款存在的風險 1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。
正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。 一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。
二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，*府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨*策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。 3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施（包括房地產）不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能*府有關部門的規章規定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。
根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。 一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。
二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。 一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。
二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。 6、抵押物處置風險。
一是由于我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。
三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。
同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基于租賃合同，具有優先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。 7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。 二、房地產抵押貸款風險控制措施 1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價。
9.房產抵押貸款風險的防范對策有哪些
房產抵押貸款風險的防范對策： （一）深入調查，防止“先租后抵” 銀行辦理房產抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來抵押的房產是否已經租賃他人。
對已經出租的房產，銀行不予辦理抵押貸款，防止出現“先租后抵”問題。當然，如果出現“先抵后租”的情形，即抵押人在設定抵押權后，又將抵押物出租。
在這種情況下，已登記的抵押權的效力優先于租賃權，銀行可以辦理房產抵押貸款。 （二）認真辦理抵押登記 銀行辦理房產抵押登記前，要調查清楚抵押的房產是否屬于“一物多押”如果屬于“一物多押”，銀行要經常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。
辦理抵押貸款時，銀行應要求借款人將房產和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，銀行應有充足的時間處置抵押房產。
（三）注意土地的性質和使用期限 銀行辦理抵押貸款前，要調查清楚房產所占用土地的性質，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業類。 根據土地的性質，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。
對于劃撥用地性質的房屋土地，銀行應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產時補交土地出讓金。 （四）加強貸后檢查，防止土地用途變更 銀行辦理房產抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實際使用用途是否一致如果不一致，不予辦理抵押貸款。
即使辦理前一致，銀行也應在貸款發放后進行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發生變更，根據情況及時采取有效措施。 （五）對在建工程抵押貸款重點管理 由于在建工程具有特殊性，在受償權上不利于銀行，因此，銀行應適當降低在建工程抵押貸款數量；對發放的在建工程抵押貸款，銀行應進行單獨管理，要求借款人把基本存款賬戶設在本行，往來款項要通過本行辦理，隨時監督借款人資金使用情況。
（六）共有財產抵押要求所有財產共有人簽字 銀行在辦理房產抵押貸款時，應通過房產證和其他途徑詳細了解房產的實際所有權情況。對共有財產，要真正掌握究竟有多少個財產共有人財產共有人是否同意用房產抵押辦理貸款只有經財產共有人全部同意，銀行才可以給予辦理，同時還應要求所有財產共有人共同簽字。
（七）銀行應培養自己的房產評估師 為準確獲得抵押房產的評估價格，銀行應主動培養自己的房產評估師，對抵押房產作出公正、公平的估價。雖然銀行無權決定評估機構對抵押房產所作的估價，但可以根據自己的實際評估價格確定貸款發放的額度。
在房產評估中介機構作出評估報告后，銀行內部的評估師應對抵押房產進行二次估價，根據自己的評估價格，按照一定的比例確定實際發放貸款的金額，掌握貸款發放的主動權。 （八）調查清楚借款人的房產數量 銀行發放房產抵押貸款時，應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。
如果借款人僅有一套居住房屋，銀行一律不予辦理抵押貸款；如果借款人有多套居住房屋，但存在法律糾紛，銀行也不能辦理，應在法律糾紛解決后，根據實際情況確定是否辦理。 （九）重視借款人第一還款來源 銀行發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源，而且更重要的是重視第一還款來源；不僅要對借款人進行擔保分析，而且要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸后檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防范房產抵押貸款風險。
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