榮觀房產網
1.【房屋抵押案例分析【案例】原告：劉某被告：王某2004年8月20日,
【案例】王先生的朋友李某因做生意資金周轉不靈而向王先生借錢，并答應以李某名下的一套90平方米的房子作為抵押，該房子市值約70萬元。
于是王先生與李某簽訂借款協議，并訂立抵押協議，借給李某40萬元，并約定年利率20%，一年后歸還本息，并以李某的房產作為抵押。 李某將其房產證拿來交給王先生保管。
王先生和李某共同到某公證處辦理房產抵押的公證，但未到房管局辦理抵押登記。借款到期后王先生要求李某還錢，但李某還不出錢，后該房屋被他人依法保全查封。
王先生問，當時借款時李某以其房屋作抵押并辦理了公證，王先生對該抵押房屋享有優先受償權嗎？ 【分析】王先生對李先生的房屋所享有的抵押權雖辦理公證，但未到房管局辦理抵押登記，沒有取得他項權證，所以抵押合同尚未生效。《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。
抵押合同自登記之日起生效。以房屋進行抵押的，必須履行登記手續抵押合同才生效，未經登記，抵押權尚未發生法律效力。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民*府規定的部門辦理抵押登記，辦理房屋抵押登記的部門為縣級以上的房屋管理行*部門，而不是公證機關。 因此，雖然王先生與李某簽訂借款合同，但是王先生對李某的房屋所享有的抵押權尚未生效，王先生對該抵押房屋不能享有優先受償權。
2.房產抵押有哪些法律風險
一、經司法拍賣而流拍的法律風險 對于已抵押的房產，債權人 可以在債權不能實現時，通過向法院提起訴訟，經作出判決后再申請法院強制執行。
這時可根據 第40條的規定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產，而實現債權。然而在司法實踐中，對于房產的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。
實踐中有很多房產在拍賣時因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現。
二、生活所必須的房產不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險 根據的第6條的規定：對被執行人及其撫養的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人 以其生活所必須的房產作抵押向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以能過司法途徑實現債權。
3.幫我看看案例分析,房地產抵押的案例分析
1、現規定開發商在取得施工許可證后可以將土地抵押，你所說的應該是土地抵押吧。
2、國家規定必須辦理預售許可證的情況下才能出售物業，但在辦理預售許可證的前提下必須要先還清之前的抵押（意思是不能有任務該項目的抵押，包括土地抵押），但現在開發商都會打空手道，今天還清抵押，明天辦了預售許可證后再拿去抵押，所以只要有錢打通公關就不是問題了。
3、如拿取預售許可證后，要出售已抵押的物業必須先還清該物業抵押貸款，申請解押后才能出售，無論是客戶一次性付款還是按揭必須這樣做，否則就存在一房二賣的嫌疑，開發商要負全責
4、按照正常規定，銀行會對抵押物進行查詢，如已抵押物業不可能進行二次抵押，因現在所有銀行都已經聯網，已抵押物業不可能查不出來，但我看見你說（劉女士在辦理了相關產權證之后，以A座這套房產作抵押向某國有商業銀行京港分行申請貸款，期限10年。）那我就不知道是什么回事了
這件事開發商要負全責，銀行也要負責，沒查清物業情況下進行二次抵押，如劉女士想維護自身權益，需對開發商進行起訴。
4.房產抵押貸款存在的風險有哪些
（一）租賃權對抗的風險 1、抵押物難以處置。
按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，銀行也很難處理抵押房產。 2、租金收入難以獲得。
借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，銀行將很難獲得租金收入用于還貸。 3、抵押物拍賣價格不公正。
如果借款人不按期還貸，銀行有權處置抵押房產用來歸還貸款。當銀行拍賣抵押房產時，按照我國目前的法律規定，承租人具有優先購買權，將可能采取措施故意壓低房產的拍賣價格。
（二）抵押登記權的風險 1、“一物多押”的風險。 《擔保法》第三十五條第二款規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。 2、土地使用權的風險。
銀行辦理房產抵押登記手續時，如果只是辦理了房產抵押登記，而沒有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。 另外，我國法律規定：集體土地不可以用來抵押。
因此，農村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。 3、登記期限的風險。
銀行辦理房產抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，銀行將無法處置抵押房產。 （三）土地性質引發的風險 1、土地使用期限。
我國目前的土地性質分為劃撥土地和出讓土地，土地性質不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實行土地出讓制度前實行的由*府部門批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
出讓土地則是指開發商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業類土地的使用期限為50年。銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產埋下隱患。
2、處置費用。對于出讓土地性質的房產交易，由于房地產開發商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時不需要再交費；屬于劃撥用地性質的房屋土地，處置房產時需要向國土資源部門補交一定比例的土地出讓金。
銀行辦理房產抵押貸款時，如果不注意土地的性質，將可能增加處置抵押房產的費用。 （四）土地用途變更的風險 出讓土地根據用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變為住宅、商業、旅游、娛樂等用途的經營性用地，其價值是數倍的增長。
根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經有關人民*府土地行*主管部門和城市規劃行*主管部門同意后，報原批準用地的人民*府批準。 借款人在辦理房產抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據我國法律規定，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處置抵押房產。
（五）在建工程抵押的風險 1、建設工程價款優先權。最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。
按照上述規定，在建工程承包人的優先受償權優于抵押權的優先受償權，這不利于銀行處置抵押房產用于歸還貸款。 2、稅收優先權。
《稅收征收管理辦法》第45條第1款規定：“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。
（六）共有財產抵押的風險 根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，如果銀行沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，從而形成風險。
（七）抵押房產評估價格的風險 目前，評估機構管理不規范，在房產評估價格上有時不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
（八）房產處置執行難 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、銀行也無權處置抵押物。
5.房地產抵押登記風險有哪些
問題和風險一：用假證抵押，重復抵押，債權落空 首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應注銷的房地產權證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產主管部門在辦理他項權利抵押登記時進行的審查。
其次，多頭抵押。不法分子先進行房產抵押，然后又到另一家銀行進行土地抵押登記，造成多頭抵押。
再者，重復抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據評估報告總額來測算抵押面積的相應的抵押金額，只在抵押合同或他項權利證明書上標明，未在土地證或實地分割的抵押地塊上作標記。
結果容易出現重復抵押，當處置債權時，無法保證債權的實現。還有一種情況，不法分子先將房地產在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復抵押。
分析：這類問題，多發生在開展這項業務的初期階段，原因是房地產多頭管理，部門間溝通不夠，有關抵押登記方面的規范性文件滯后，造成金融機構執行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續不完善，造成金融機構經濟損失和房地產部門管理上的混亂。 對策：金融機構對房地產貸款必須堅持兩證齊全，堅持在兩主管部門辦理完他項權利證書時，方可簽訂貸款合同。
另外，房地產主管部門與金融三家應經常溝通，有條件時，相關基礎信息聯網，實現信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機構要堅持在圖上和實地標出抵押范圍分割出相應資產的土地面積，然后根據評估報告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準確性，債權實現的可靠性。
問題和風險二：企業破產，債權難以實現 分析：相當部分企業，從金融機構貸款后，未能改善經營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產，待破產處置資產時，出現了幾種情況：一種情況，貸款時，金融機構要求企業以房地產抵押，并辦理了合法的房地產登記手續。
但根據國家有關規定，企業破產財產處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關稅費。
這二項往往使企業所處置的財產收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機構呢？所以，金融機構的優先受償是空的。 第二種情況，對瀕臨破產的企業抵押貸款，金融機構應盡早要求企業處置房地產以抵償債務。
企業使用的土地，絕大多數是劃撥性質的國有土地，處置到金融機構，必須經過土地主管部門辦理出讓手續，因企業無力出錢辦理出讓手續，金融機構要想獲取房地產，必須代企業出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產。獲取了房地產，金融機構既不易經營，也不好出手。
面臨的是*府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補償往往抵不上企業貸款數額。 第三種情況是個別企業土地屬于集體性質的建設用地，處置還要經過補辦征為國有性質土地，這道手續補辦難度比第二種情況更為復雜，涉及集體補償等審批。
第四種情況，金融機構抵押貸款受償獲得的出讓性質的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉讓手續，以實現貸款的償付。 防止抵押的土地資產實現前后，容易產生的違法占地和隱形交易的問題。
對策：金融機構應對貸款企業經營、財務狀況以及預期收益能力，以及抵押物土地的性質，規范用途趨向，其他產權狀況，要進行全面審查，對屬國家限制發展的企業、瀕臨倒閉的企業更要慎重處置。 經審查可給予貸款的，要求企業以合法的房地產抵押擔保，包括集體性質的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務，征地費是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關的合法登記。
房地產主管機構也應主動積極協調有關部門，特別對金融機構前幾年抵押登記手續不完善的地方予以理解、支持，協調相關部門補辦完善抵押登記手續，以便化解金融風險，確保信貸安全。 問題和風險三：房產暢銷、一房多賣，房產滯銷、資不抵貸，債權實現受阻 現實生活中，開發商在房產暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發商見利忘義，對于先期預售的房產在預購戶沒辦理好所有權登記的情況下，又將其預售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。
第二種情況，開發商預售了部分房產，沒有辦理完分割土地的手續，然后又拿土地證到金融機構抵押貸款，待開發商不能償還銀行欠款而經法院處置房地產時，法院把該房產處置給了金融機構，而預售房產戶雖然已購買了該房產，又辦不了土地手續，造成“一女二嫁”的房地產糾紛。 第三種情況，開發商取得土地使用權后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進行開發、建設、銷售。
開發商往往邊建設邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產還貸，這就給銀行造成貸款損失。 對策：房產部門針對上述問題應把好房產預售許可證制度實施關。
土地部門應把好土地分割許可證制度實施關。房產部門積極推行涉房產權預告登記制度，預購商品房的當事人可向登記機關申請辦理預告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護自己的權益。
這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風險。 針對第三種情況，金融機構應與開發商簽訂房地產銷售還貸協議，還貸與房產。
6.如何規避房產抵押中存在的法律風險
對于債權人或借款人來說，首先必須先要調查了解債務人提供作抵押的房產是不是債務人及撫養其家屬生活所必須的居住房屋。
如果債務人提供的是第三人的房產的話，債權人就必須調查了解該房產是不是第三人及所撫養其家屬所必須的居住房屋。 其次是通過簽訂附生效條件的房屋買賣合同與房產抵押登記相結合的方式來規避風險。
具體操作是，一是按正常程序辦理房產抵押登記相關手續；二是通過第三人與債務人簽訂附生效條件的房屋買賣合同。我們要注意的是：該第三人必須與債權人是利益共同體，所附生效條件約定為，“該房屋經法院拍賣而流拍時房屋買賣合同生效，否則不能生效”。
當然房屋價格的約定以低至最終房屋能夠賣出去為目的。 這樣一旦出現已抵押的房屋經法院拍賣而流拍時，第三人與債務人簽訂的房屋買賣合同就生效了，這時可申請法院讓第三人直接將房款支付給債權人，以實現債權。
而第三人又因與債務人簽訂的房屋買賣合同中約定的房價很低，該已抵押的房屋變現的可能就不用說了。
7.房地產抵押有什么風險
由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和*策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
8.購買抵押房產有哪些風險
（一）若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效 根據《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規的規定，開發商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人并告知購房者房屋已被抵押的情況。
若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。這是對轉讓已抵押的房屋的一種限制。
（二）銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸 另外，如果開發商在向銀行提供擔保或還貸方面出現問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸。因此對于購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。
在這種情況下，開發商與購房者的房屋交易手續和開發商與銀行解除抵押手續之間的相互銜接就顯得至關重要。具體來說，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。
即由銀行密切配合，保證收到相應數額房款后即解除抵押。比較理想的方案是，簽買賣合同與解押手續一并操作，并盡量減少兩種手續辦理上的時間差。