收益還原法房地產評估

1.房地產價格評估收益還原法是什么

按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。

收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。

如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那么收益還原法是最理想的房價估計法。&考&試大$收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標準有所不同。

對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。

在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。

&考&試大$倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。

這部分解釋了為什么房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。