榮觀房產網1.我本人是做房產銷售的 想給客戶發短信 問候一下了 想找帶點幽默的
小蘇去車站送人，吐了一口痰，恰巧被一戴紅袖章的老太太逮正著：“隨地吐痰，罰款10元！” 小蘇連忙問到：“前幾天才2塊呀！” 老太太撕下罰單說：“現在罰款單都變彩票了，你看這罰單上印有號碼，每周二開獎，大獎1000元呀！你可要把單子收好！要記得去兌獎哦”一個朋友給北京一圈人買了許多禮物，其中一種是個搞怪筆記本，武林秘籍裝幀，寫著“葵花寶典”四字。
今天我們一起吃飯，瓜分禮物，臨走時把筆記本落在飯店里。飯店服務員追出來喊你們等一下，走在最后的朋友回頭迎上去，服務員大喊：先生，你的葵花寶典忘記帶了。
一個朋友給北京一圈人買了許多禮物，其中一種是個搞怪筆記本，武林秘籍裝幀，寫著“葵花寶典”四字。今天我們一起吃飯，瓜分禮物，臨走時把筆記本落在飯店里。
飯店服務員追出來喊你們等一下，走在最后的朋友回頭迎上去，服務員大喊：先生，你的葵花寶典忘記帶了。
2.做房地產銷售怎么才能挖掘老客戶身邊的那些潛在客戶
挖掘新客戶的前提是留住好老客戶，一般房地產的銷售員，都可以用一些客戶管理軟件管理這些老客戶，新客戶也可以管理，像我們公司用的就是好筆頭業務云筆記。
可以讓公司進行一些促銷活動，比如老客戶帶新客戶成交1位新客戶，便贈送貴重禮物；或者舉行一些沙龍活動，這個時候一般老客戶都會帶著一些朋友去參加，所以新客戶也會有的。其實一般的人買了新房子是肯定會向身邊的朋友同事等等展示的，比如邀請對方來家里做客等等，這個時候要把握好機會，盡量留住這些來參觀的潛在客戶。有了客戶的資料之后，就可以進行一些拜訪等等的了。
3.做房地產銷售怎么才能挖掘老客戶身邊的那些潛在客戶
是一個計劃書！你可以參照看看。
深圳萬科----地產項目全程策劃流程 一、市場調研： 1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等； 2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況） 3， 近期房地產的有關*策、法規、金融形勢 4， 競爭個案項目調查與分析 5， 消費者分析： （1） 購買者地域分布； （2） 購買者動機 （3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式） （4） 購買時機、季節性 （5） 購買反應（價格、規劃、地點等） （6） 購買頻度 6， 結論 二、項目環境調研 1， 地塊狀況： （1） 位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質 2， 地塊本身的優劣勢 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述） 4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安） 5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店） 7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析） 三、項目投資分析 1， 投資環境分析 （1）當前經濟環境（銀行利息、金融*策、開 （2） 房地產的*策法規 （3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見下圖表） 3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照） 4， 土地延展價值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤 6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表 （2）股東回報率 7， 同類項目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃 （一） 市場調查 1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序） 2 建筑規模與風格 3 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等） 6 物業管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等） 7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質） 8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整） （二）、目標客戶分析 1、經濟背景 · 經濟實力 · 行業特征…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業） 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、（三）、價格定位 1 理論價格（達到銷售目標） 2 成交價格 3 租金價格 4 價格策略 （四）、入市時機、入市姿態 （五）、廣告策略 1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題 3階段性的廣告創意表現 4廣告效果監控 （六）、媒介策略 1 媒介選擇 2軟性新聞主題 3媒介組合 4投放頻率 5費用估算 （七）、推廣費用 1 現場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等） 2 印刷品（銷售文件、售樓書等） 3媒介投放 五、概念設計 1， 小區的規劃布局和空間組織 2， 小區容積率的敏感性分析 3， 小區道路系統布局（人流、車流） 4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等） 5， 小區建筑風格的形式及運用示意 6， 小區建筑外立面色彩的確定及示意 7， 小區戶型比例的搭配關系 8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分 9， 小區環境綠化概念原則 10， 小區環藝小品主題風格確定及示意 六、識別系統 （一）核心部分 1， 名稱 2， 標志 3， 標準色 4， 標準字體 （二） 運用部分 1， 現場 · 工地圍板 · 彩旗 · 掛幅 · 歡迎牌 2， 營銷中心 · 形象墻 · 門楣標牌 · 指示牌 · 展板規范 · 胸卡 · 工作牌 · 臺面標牌 3， 工地辦公室 · 經理辦公室 · 工程部 · 保安部 · 財務部 4， 功能標牌 · 請勿吸煙 · 防火、防電危險 · 配電房 · 火警119 · 消防通道 · 監控室 萬科地產項目營銷策劃內容提示 一、“萬科地產”品牌定位 在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定“萬科地產”的品牌定位。 項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。
徹底清楚本項目的真實面目后，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。 “萬科地產”項目特性分析包括以下內容： 1？ 建筑規模與風格； 2？ 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）； 3？ 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）； 4？ 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）； 5？ 物業管理（收費水平、管理內容等）； 6？ 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）； 7？ 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述 “物以類聚，人以群分”。針對“萬科地產”各項目的土地環境。
4.房地產客戶回訪電話有哪幾個步驟
置業顧問在已成交老客戶回訪步驟： 1.在回訪時首先要向老業主表示感謝； 2.是讓客戶清楚的記得您的名字和所在的項目； 3.及時傳達所要傳遞的產品信息或活動方案； 4.在允許的情況下，詢問一下客戶對現有產品的評價（拉近與客戶之間的關系）。
電話聯系客戶最佳時間表 1.以周為標準 星期一，這是雙休日剛結束上班的第一天，客戶肯定會有很多事情要處理，一般公司都在星期一開商務會議或布置這一周的工作，所以大多會很忙碌。所以如果要聯系業務的話，盡量避開這一天。
如果我們找客戶確有急事，應該避開早上的時間，選擇下午會比較好一些。 星期二到星期四，這三天是最正常的工作時間，也是進行電話業務最合適的時間，電話業務人員，應該充分利用好這三天。
這也是業績好壞與否的關鍵所在。 星期五，一周的工作結尾，如果這時打過去電話，多半得到的答復是，“等下個星期我們再聯系吧！”這一天可以進行一些調查或預約的工作。
2.以一天為標準 早上8:30~10:00，這段時間大多客戶會緊張地做事，這時接到業務電話也無暇顧及，所以這時，電話業務員不妨先為自己做一些準備工作。當然，這個時間段是我在上海的時間，你可以根據你們山東的情況調整.。
10:00~11:00，這時客戶大多不是很忙碌，一些事情也會處理完畢，這段時間應該是電話行銷的最佳時段。 11:30~下午2:00，午飯及休息時間，除非有急事否則不要輕易打電話。
有一種情況可以打，就是你之前被前臺和無關的人擋了，你想換個人嘗試一下，那么，我的經驗最好在12:30以后. 下午2:00~3:00，這段時間人會感覺到煩躁，尤其是夏天，所以，現在和客戶談生意不合適，聊聊與工作無關的事情倒是可行。 下午3:00~6:00，努力地打電話吧，這段時間是我們創造佳績的最好時間.在這個時間段，建議你自己要比平時多20%的工作量來做事情。
3.按職業 會計師：切勿在月初和月末，最好是月中才接觸。 醫生：早上11:00后和下午2:00前，最好的日子是雨天。
銷售員：早上10:00前或下午4:00后，最熱、最冷或雨天會更好。 牧師：避免在周末時候。
行*人員：上午10:30后到下午3:00為止。 股票行業：避開在開市后，最好在收市后。
銀行家：早上10:00前或下午4:00后。 公務員：工作時間內，切勿在午飯前或下班前。
藝術家：早上或中午前。 藥房工作者：下午1:00到3:00. 餐飲業從業人員業：避免在進餐的時候，最好是下午3:00到4:00。
建筑業從業人員：清早或收工的時候。 律師：早上10:00前或下午4:00后。
教師：下午4:00后，放學時。 零售商：避免周末或周一，最好是下午2:00到3:00。
工薪階層：最好在晚上8:00到9:00。 家庭主婦：最好在早上10:00到11:00. 報社編輯記者：最好在下午3:00以后。
. 商人：最好在下午1:00到3:00。 要掌握這些銷售技巧才能事半功倍。
