榮觀房產網1.投資性房地產采用公允價值計量的上市公司
16家在香港上市的房地產公司。其中：10家總資產排名靠前的香港本土房地產公司，分別為新鴻基地產、長江實業、太古股份公司A、會德豐、恒基地產、新世界發展、恒隆集團、TST PROPERTIES（尖沙咀置業）、嘉里建設、希慎興業（總資產排不到第10位，因其是典型出租股入選）；6家總資產排名靠前的內地在香港上市的房地產公司，分別是中國海外發展、富力地產、合生創展集團、華潤置地、GUANGZHOUINV（越秀投資）、世茂房地產。
中國大陸
000001 S深發展A
000055 方大A
000407 勝利股份
000522 白云山A
000665 武漢塑料
000897 津濱發展
600168 武漢控股
600702 沱牌曲酒
601988 中國銀行
2.2009年度采用公允價值計量投資性房地產的中國房地產上市公司
證券代碼：000043 證券簡稱：中航地產 公告編號：2009-16 深圳中航地產股份有限公司關于對投資性房地產采用公允價值模式計量的公告 本公司及董事會全體成員保證公告內容的真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。
根據《深圳證券交易所上市公司信息披露工作指引第7號——會計*策及會計估計變更》的規定，投資性房地產由成本模式轉為公允價值模式計量屬于會計*策變更，應該在董事會批準后兩個交易日內向深交所提交董事會決議并履行信息披露義務。公司第五屆董事會第二十六次會議審議通過了《關于公司投資性房地產會計*策變更的議案》及《公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，決定自2009年1月1日起，對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，現將該事項作如下說明：一、本次會計*策變更情況概述 隨著公司戰略轉型的逐步完成，公司已確定了“成為特色鮮明的，值得社會信賴的商業地產投資、發展和運營商”的戰略愿景，公司經營的商業物業將隨著地產業務的發展而逐年增加，目前公司的商業物業的經營主要以出租為主。
截至2008年12月31日，公司主要投資性房地產項目集中在深圳地區，包括航空大廈、南光大廈、捷佳大廈、觀瀾商業等，這些資產的賬面價值合計約2.35億元，占公司2008年度經審計凈資產比例為16.26%，本次會計*策變更前采用的會計*策：資產負債表日，公司采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。公司對投資性房地產扣除10%殘值率后按50年平均攤銷。
本次會計*策變更后采用的會計*策：資產負債表日，公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不對其計提折舊或進行攤銷，并以期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計 入當期損益，并在2007年及2008年度可比報表中進行追溯調整。二、董事會關于本次會計*策變更合理性的說明 公司董事會認為：采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的成熟方法，可以更加真實客觀的反映公司價值，有助于廣大投資者更全面地了解公司經營和資產情況。
加之公司商業地產的市場定位，未來公司的商業地產會逐年增加，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量具備必要性。公司目前投資性房地產項目位于深圳的核心區域，有活躍的房地產交易市場，可以取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，采用公允價值對投資性房地產進行后續計量具有可操作性。
基于以上原因，公司董事會同意對公司的投資性房地產采用公允價值進行后續計量。根據《深圳證券交易所上市公司信息披露工作指引第7 號——會計*策及會 計估計變更》的規定，本次會計*策變更在董事會審議通過后實施。
三、本次會計*策變更對公司的影響1、對公司2008年度定期報告的影響 經公司測算，采用公允價值計量投資性房地產后，將增加公司2008年度所有者權益（留存收益）約2.496億元，對歸屬于母公司所有者權益的影響比例為17.25%。對2008年度歸屬于母公司的凈利潤的影響數為-12,291,524.87元， 影響 比例為42.83%。
2、對公司2009年定期報告的影響 （1）變更會計*策對公司2009年一季度報告所有者權益的影響 經初步測算分析，本次會計*策變更后，公司一季度末投資性房地產公允價值未發生大幅變化，不進行公允價值變動會計處理，因對投資性房地產不計提折舊，預計增加公司2009年一季度末歸屬于母公司所有者權益947,912.99元，影響比例約16.22%。(2)變更會計*策對公司2009年一季度報告凈利潤的影響 經初步測算分析，本次會計*策變更后，公司一季度投資性房地產公允價值 未發生大幅變化，不進行公允價值變動會計處理，因對投資性房地產不計提折舊，預計增加公司2009年1季度凈利潤947,912.99元，影響比例約14.13%。
(3)追溯調整對公司資產負債表及利潤表的影響 ①對資產負債表的影響 根據公司2007年末及2008年末投資性房地產公允價值的估值結果，對公司2007年及2008年資產負債表相關項目影響的增加額如下：單位：人民幣元 項目2007年12月31日2008年12月31日 投資性房地產351,266,990.85336,546,005.10 遞延所得稅負債70,253,398.1767,309,201.02 盈余公積金24,454,607.2923,225,454.80 未分配利潤237,420,416.00226,358,043.62 少數股東權益19,138,569.3919,653,305.66 ②對利潤表的影響 因公司2008年末投資性房地產公允價值較2007年末投資性房地產公允價值變動金額為-20,316,361.50元，考慮不計提折舊5,595,375.75元及所得稅的影響后，對公司2008年度凈利潤的影響數為-11,776,788.60元；對2008年度歸屬于母公司的凈利潤的影響數為-12,291,524.87元；對2008年度少數股東損益的影響數為514,736.27元。對歸屬于母公司留存收益的累計影響數為249,583,498.42元，對歸屬于少數股東留存收益的累計影響數為19,653,305.66元。
四、獨立董事對本次會計*策變更的獨立意見 公司采用公允價值對投資性房地產進行后續計量是目前國際通行的計量方法，能夠客觀、全面地反映公司投資性房地產的真實價值。公司目前投資性。
3.投資性房地產采用公允價值計量模式,會對企業的財務有什么影響呢
首先不得不說中國會計準則在日益和國際準則趨同。
原來投資性房地產的后續計量通常采用成本計量模式，在“投資性房地產”、“投資性房地產-累計折舊”、“投資性房地產減值準備”科目中進行計量；采用公允價值計量模式后，在“投資性房地產-成本”和“公允價值變動損益”科目中進行計量。 對于企業來說，特別是上市公司，如果采用公允價值計量模式，對財務的影響有許多方面，重點說兩個方面吧： 1。
對企業利潤的影響。在公允價值模式下，投資性房地產的公允價值變動直接計入當期損益，這對于投資性房地產比重較大的企業的利潤影響是相當大的，特別是前幾年房價飆升的時期。
拿上市公司中航地產來說，它在準則頒布后，在2009年將投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式，2009年期末中航地產的凈利潤為0。63億元，因變更會計計量方式后，投資性房地產公允價值變動產生的損益為0。
32億元，占了當期利潤的50。 4%。
可見，它在房市景氣的大環境下對企業利潤的影響是非常大的，但是對這幾年房市走下坡路的時期來說可能影響就會相對減小。 2。
對企業資產的影響。資產的賬面價值會隨之變動，如果公允價值增加，那么企業的資產也會增值，這樣就會降低企業的資產負債率，資產負債率越低，說明企業的償債能力越強，財務風險也就較低，所以更有利于企業吸引投資者，進行融資。
同時對企業的現金流、稅務、所有者權益等方面也有影響。 拋磚引玉，有不對的地方請多多指教哈，歡迎交流~ ###雖然我國的會計準則慢慢向國際趨同，但國內大部分企業（港澳臺外）仍是采用成本模式進行后續計量的。
（香港交易市場的可靠性，公平性，信息對稱性相對來說比內地好一點，所以香港大部分企業在這個會計*策上會采用公允價值模式進行后續計量，更可靠地接近真實的市場價值。）投資性房地產的公允價值沒有像其他金融工具那樣有活躍的交易市場（看收盤價來參照什么的），確定公允價值不太方便，像金老師所說這時公允價值需要進行不斷評估，會增加企業運營成本，不符合管理原則。
另一方面，使用公允價值模式后續計量在缺乏市場監管機制或市場不太透明的環境下，反而會令價格更不公允更不可靠，使企業有很大操縱利潤的空間，也就是說一些管理不善的公司可以通過做假評估虛增價值，粉飾報表。總的來說，用公允價值模式計量是一把雙刃劍，在公平活躍交易市場下，會更可靠地接近市場價值；但在市場環境不理想的情況下，則使可靠性大大降低，違背初衷。
###公允價值是不斷變動的。財務不可能老搞資產評估吧？一般來說，只在發生不動產或股權交易、確認收入或損失，以及融資、抵押之類重大事項時，才做評估。
4.以公允價值計量的投資性房地產
你好。
根據企業會計準則體系（2006）的有關規定，題中：
一、關于公允價值計量的投資性房地產遞延所得稅問題。
根據稅法的有關規定，用于“投資性”的房地產，屬于固定資產，應當按照稅法的有關規定按期計提折舊。
由此，以公允價值計量的投資性房地產的后續計量方法與稅法規定不同，應當確認計量遞延所得稅。
以題中數據為例，假設該房屋稅法折舊年限20年，預計凈殘值率5%，所得稅稅率33%，則：
稅法當年折舊額 = 1 000 * (1 – 5%) / 20 = 47.50萬元
期末計稅基礎 = 1 000 – 47.50 = 952.50萬元
投資性房地產賬面價值 = 2 300萬元
應納稅暫時性差異 = 2 300 – 952.50 = 1單穿廁費丿渡搽殺敞輯 347.50萬元
遞延所得稅負債 = 1 347.50 * 33% = 444.68萬元
投資性房地產公允價值變動損益 = 2 300 – 1 000 = 1 300萬元（不是300萬元）
投資性房地產當年納稅調減額 = 1 300 + 47.50 = 1 347.50萬元
二、關于投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式下的計稅基礎問題。
在投資性房地產由成本模式轉換為公允價值模式時，投資性房地產的計稅基礎不變，具體計算如同上例。由于成本模式轉換為公允價值模式，投資性房地產賬面價值發生變化，因此，期末應當根據期末新的賬面價值、計稅基礎，計算暫時性差異，調整遞延所得稅資產或者負債。
三、關于投資性房地產與自用房地產之間的轉換的計稅基礎的問題。
投資性房地產與自用房地產之間的轉換，其賬面價值按照會計準則規定計量，計稅基礎也如同上述例子確定，依據兩者之間的暫時性差異，調整遞延所得稅資產或者負債。
另外，對于你的另一問題，在這里一并解答。
原提問內容
另外再想問一個問題，關于資產減值在所得稅前不得扣除，假設年末對一項固定資產計提減值，形成遞延所得稅資產，同時在當年的所得稅應納稅所得額相應調增計提減值部分，在下一年該資產的折舊額小于所得稅計稅基礎的折舊額，響應沖回部分遞延所得稅資產，是否應同時調減當年的所得稅應納稅所得額少急折舊部分，還是必須等到對該資產進行處置時才能對當年應納稅所得額進行減值準備部分的調減？
解答
舉例說明。
某企業購入一固定資產，原值1 000萬元，假設會計折舊方法、折舊年限、預計凈殘值率均與稅法規定相同，分別為：平均年限法、10年、5%。另外，所得稅稅率33%。則：
第一年年末：
固定資產折舊額 = 1 000 * (1 – 5%) / 10 = 95萬元
固定資產賬面價值 = 1 000 – 95 = 905萬元
固定資產計稅基礎 = 1 000 – 95 = 905萬元
無暫時性差異。
第二年年末，假設年末會計上計提固定資產減值準備100萬元：
固定資產賬面價值 = 905 – 95 – 100 = 710萬元
固定資產計稅基礎 = 905 – 95 = 810萬元
可抵扣暫時性差異 = 810 – 710 = 100萬元
遞延所得稅資產 = 100 * 33% = 33萬元
相關納稅調增額 = 100萬元
第三年年末，假設會計折舊方法、折舊年限、預計凈殘值保持不變：
固定資產會計折舊額 = （710 – 1 000 * 5%） / (10 – 2) = 82.50萬元
固定資產賬面價值 = 710 – 82.50 = 627.50萬元
固定資產計稅基礎 = 810 – 95 = 715萬元
可抵扣暫時性差異 = 715 – 627.50 = 87.50萬元
遞延所得稅資產 = 87.50 * 33% = 28.88萬元
轉回遞延所得稅資產 = 33 – 28.88 = 4.12萬元
相關納稅調減額 = 95 – 82.50 = 12.50萬元
第四年及以后各年年末，計算方法同上。
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