榮觀房產網1.房地產開發項目的風險有哪些
1、房地產項目管理的定位風險。
房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。 可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2、房地產項目管理的投資支持能力風險。 《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
項目管理者聯盟 3、房地產項目管理的質量風險。 包括：在房地產項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4、房地產項目管理的合約履行能力風險。 在房地產項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于房地產項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給房地產項目造成相當大的麻煩。
比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。項目管理論壇 5、房地產項目建設的“創新”風險。
當前的經濟大環境，使房地產項目thldl。 org。
cn建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。
6、房地產項目管理的“*府”風險。 “*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。
在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。 必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。
開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。 風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。
2.房地產評估風險有哪些方面
估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發生源，主要包括下面幾個方面：
1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。
2、*策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面*策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。*策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。*策的變化，包括稅收*策、金融*策以及產業*策都必然會對房地產價格產生影響。同時，*策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。
3、估價對象手續不全產生的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業通過*府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。
4、不端正執業態度引發的風險。這已成為房地產估價風險的重要來源，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差。在未能掌握房地產的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家*策理解不充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額；以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。
5、客觀因素引發的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現經濟糾紛。如產權不明晰，產權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經濟*策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經濟糾紛。
6、房地產估價自身特性而導致的風險。房地產評估是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產市場波動很大，分析影響房地產價格的因素時，國家產業*策、金融貨幣*策對房地產價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。
3.如何理解房地產項目風險
目前，信托參與房地產業主要有兩種形式，進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。
房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式也多種多樣，風險控制手段復雜，具有較高的專業化要求。現在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域，有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力，突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。
通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。
房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成，如果因建設資金不足形成爛尾工程，或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求，不能通過竣工驗收，抵押權也無法實現。 向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗，但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才，從而也限制了這些風險控制措施的作用。
即使是投資于成熟物業的房地產信托，也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為，把握房地產市場的變化和走勢，必須系統考慮國家宏觀調控*策、利率調整、消費文化等因素。
而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。 在現階段，針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況，風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”，通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務，借助專業機構的判斷和管理，預見并有效控制房地產項目風險。
這種結構設計與房地產信托基金類似，已經是一種行之有效的實踐。在法律層面，《信托法》規定，受托人可以委托他人處理信托事務，這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。
房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理，以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任，既可以加強房地產信托的專業管理能力，各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險，同時，各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保，具有信用增級的作用。
4.有關房地產開發經營的風險分析
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。
房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險 房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
1、利率風險。 房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。
當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。
購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
3、資金變現風險 資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。
房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。 二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加 房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。
首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。
房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。
2、房地產投資風險地域性差異減小 房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。
而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。
因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、投資風險信號日趨豐富 目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。
這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
5.房地產項目開發會存在哪些風險
房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。
在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿于項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟*策風險。
*策環境風險是指由于*策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控*策的影響很大，國家產業*策、土地管理*策、住房*策、金融稅收*策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。
2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等于賺錢這個簡單的盈利模式之后，準確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。
我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。
二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。
土地的自然屬性風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源于城市規劃設計的滯后性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。
征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基于各種原因不愿出售，千方百計阻撓提出大大高于原房屋實際價值的賣價。
此時，開發商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要么無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要么放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。
房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。
三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似于項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建筑面積等風險；設計風險是指由于各專業設計（建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。
2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。
而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。
房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建筑材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。
四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯后銷售。
采用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。
房地產即時銷售指房地產建成后即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決于投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯后銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。
但滯后銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。
房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模棱兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，并且一旦出現后，風險結果也較大。
3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在。
