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1.房地產項目融資分析案例能否發給我一份參考下,多謝
如題：房地產項目融資分析案例有若干，最基本的房地產融資需要出示企業四證一卡和房地產項目融資資料。
房地產企業的四證一卡
(1)企業營業執照
(2)企業組織機構代碼證
(3)企業稅務登記證
(4)企業銀行基本戶開戶許可證
(5)企業貸款卡
房地產項目融資資料
(1)房地產開發資質證書
(2)用于融資的房地產項目的《土地證》
(3)用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》
(4)用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》
(5)用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》
(6)用于融資的房地產項目的《預售證》
2.房地產項目策劃案例
我國房地產市場競爭的日趨激烈，房地產業的發展也越來越趨向理性化；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經不適應時代的需要；房地產市場營銷模式也發生了變革，繼而營銷策劃也隨之調整。
房地產營銷策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體代理。 1.項目判斷階段 伴隨著綠色開發標準的建立，可以預見房地產開發市場的準入門檻將會在現有基礎上進一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經濟發展水平。
對于房地產的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發成本的預見性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強調無污染。
這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發承載的責任與義務增多，成本相應提高。在項目開發階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發成本進一步增加。
因此這一階段直接影響著開發商的投資決策，決定著整個項目的成敗。開發商應該在分析市場需求的同時，考慮社會效益，而且要更多的關注社會效益，不單單是為了一己私利。
那么對社會效益的關注應該成為項目判斷環節的一個基本準則。 2.概念設計階段 概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價值誘發出來。
對于概念設計來說，一方面，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業提供一個協調行動的模板，加強對環境重要性的認同，引導開發商按統一標準去進行綠色開發。另一方面，這一標準不僅針對開發商，還面向消費者（業主）。
這樣就避免開發商鼓吹自己的產品蒙蔽消費者，完全做到了公開。同時在概念設計中，人們對于綠色的相關概念設計也更加清晰。
隨著消費者和開發商對綠色建筑的認同，將進一步促進綠色建筑的發展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發展開辟道路。 3.廣告媒體代理階段 廣告是聯系開發商和消費者的橋梁，廣告創意的成功與否直接關系著項目與消費者溝通的有效性。
目前我國節能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節能住宅，節能市場上缺乏需求動力，導致開發商做節能成本風險增大，從而形成節能消費市場惡性循環，給建筑節能發展帶來了一定的阻礙。
因此在大力發展節能產業和節能技術同時也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。
它的公益性、開放性必須要在這一環節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術、新產品和管理經驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關鍵是要注意市場的創新，同時聚焦于如何引導消費者。
進而推動綠色建筑差異化發展，并在產品實踐中不斷完善綠色建筑的開發結構，以適應更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規避國家強制規范導致千城一面的城市格局。
3.房地產項目融資分析案例能否發給我一份參考下,多謝
如題：房地產項目融資分析案例有若干，最基本的房地產融資需要出示企業四證一卡和房地產項目融資資料。
房地產企業的四證一卡（1）企業營業執照（2）企業組織機構代碼證（3）企業稅務登記證（4）企業銀行基本戶開戶許可證（5）企業貸款卡房地產項目融資資料（1）房地產開發資質證書（2）用于融資的房地產項目的《土地證》（3）用于融資的房地產項目的《用地規劃許可證》（4）用于融資的房地產項目的《建設工程規劃許可證》（5）用于融資的房地產項目的《建筑施工許可證》（6）用于融資的房地產項目的《預售證》。
4.房地產項目整體規劃案例
某房地產戰略規劃案例：l 客戶名稱：某房地產公司
l 項目名稱：某房地產公司戰略規劃
l 完成時間：2007年11月
l 項目目的：制定該公司5年期戰略規劃及相應的行動計劃
l 項目規劃：
n 戰略定位
n 業務發展戰略
u 發展模式
u 市場定位
u 開發模式
u 能力建設
u 擴張模式
n 戰略支撐體系
u 優化*策和資源支持。
u 創建適應擴張模式的組織架構。
u 創建特色企業文化。
n 企業文化建設
l 項目過程：前期，對該企業內部深訪，了解企業面臨的主要問題，了解企業高層對項目規劃中的相關問題的態度和意見，以確定項目規劃及定位是否準確，從而確定項目方向。期間，對競爭對手的高層進行深訪，了解這些企業在類似問題上的成功經驗。后期，通過企業內部頭腦風暴會，并組織外部專家開展了戰略診斷會，為該企業的發展戰略確定了具體的方向。最后通過對企業內部資源的研究，確定了戰略具體的執行策略。
l 服務效果及客戶評價：咨詢報告提交并陳述之后，客戶對該項目的研究結果和深度給予了很高的評價，為客戶戰略。這堅定了客戶進一步與前進策略長期合作的信心，并和前進策略簽署了進一步合作的意向書。
5.項目融資方案怎么寫
項目投融資一般有兩種情況，一種是只投入資金，不參與項目運作；此種融資方案比較簡單，主要是考慮個投資方的投資比例，按照項目實現的經濟效益，按股份提成。
這其中有參與項目運營的一方，應該根據協商，獲得相應的項目運營報酬。第二種是各融資方，不但投入資金并且投入精力，參與項目運營；這種投融資的方案較為復雜，在考慮到各投資方的投資比例的同時，要建立起獨立的項目營運機構，各投資方分配運營責任，參與管理。
因此，在制定投融資方案時，應根據方式的不同，制定相應的投融資協議。
6.投資性房地產核算案例分析
新《企業會計準則》附錄規定，“投資性房地產”科目用來核算企業采用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產的成本，該科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。但是，一些房地產開發企業對以經營租賃方式出租的房屋不通過“投資性房地產”科目核算，仍掛在“開發產品”科目，有的甚至“有物無賬”。
案例
某稅務檢查組對一家多年從事房地產開發的K公司進行了檢查。當檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空余商品房沒有銷售，并請K公司銷售部提供未實現銷售房屋的臺賬。從臺賬可以看出，K公司近3年開發的項目幾乎每期都有未實現銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發現了一些疑點。于是，小王提出將銷售臺賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。對此，小王并未提出不同意見，而是請K公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統計。待K公司統計完畢后，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。抽查的結果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是K公司用于對外經營租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開發項目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業公司開具的收取房租的收款收據，而且了解到由K公司銷售部負責人個人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發票的情況。對此，K公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經驗豐富的小王請K公司和當事人分別拿出銷售和購買房屋的發票，K公司和當事人均無言以對。在事實面前，K公司只好說出了事實。
原來，K公司將其開發的一些底層、配套設施（有不少是違章建筑）及少數未銷售的房屋用于經營租賃收取租金，將一小部分租金計入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業公司。但在物業公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關開發項目的銷售成本一并結轉完畢，使得這部分違章建筑因沒有賬面成本而游離于賬外。K公司遂以銷售部經理個人的名義對外出租，并將租金計入小金庫，用于發放公司領導層獎金、員工福利以及公司無法獲取發票的業務活動開支，從而偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等相關稅款。
分析
根據新《企業會計準則》的規定，企業用于經營性租賃的房屋，應該通過“投資性房地產”科目進行核算。但在日常會計核算中，一些企業發生對外經營性租賃房屋業務后，不僅沒將房屋轉入“投資性房地產”科目進行核算，還將用于經營租賃房屋的成本隨已實現銷售房屋的成本一并結轉，使得這些出租房沒有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。
另外，被檢查單位很可能為了回避問題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個人購買”等，都是為了迷惑檢查人員。所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。
實際上，檢查房地產開發公司的納稅問題并不復雜，檢查人員應抓住以下四個關鍵環節：
一是檢查所有開發項目的立項批準文件，核對所批準開發項目的建筑面積和實際銷售的總面積是否相當，可供銷售和實際銷售房屋的套數（或間數）是否一致（已全部銷售的情況下）。
二是核對預收房款是否及時計繳了相關稅款。核對預售房合同，看是否有用購房意向書代替預售房合同的情況，有沒有很多購房戶的預收賬款同時從同一賬戶轉入。
三是核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查（向承租方核對房租發票及實付租金）。如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租。
四是檢查開發項目的配套設施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。許多情況下，房地產開發公司很可能不將配套設施、店面房（特別是違章建筑）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結轉，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發公司開發了哪些項目，項目緊鄰或附近有無配套設施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。
7.
《房地產項目可行性研究報告》 用于多方面的專業運用，包括：用于向國家相關*府部門申請立項；向金融部門申請貸款的重要依據；向有關主管部門申請專項資金的重要依據；向證監會申請股票 上市的重要依據；向國土部門、開發區、工業園申請用地的重要依據；與項目有關的部門簽訂合作，協作合同或協議的依據；進口設備和對外談判的依據；環境部門 審查項目對環境影響的依據。
報告目錄第一章房地產項目總論 1.1 房地產項目背景 1.1.1 房地產項目名稱 1.1.2 房地產項目承辦單位 1.1.3 房地產項目主管部門 1.1.4 可行性研究工作的編制單位 1.1.5 研究工作概況 1.2 編制依據與原則 1.2.1 編制依據 1.2.2 編制原則 1.3 研究范圍 1.3.1 建設內容與規模 1.3.2 房地產項目建設地點 1.3.3 房地產項目性質 1.3.4 建設總投資及資金籌措 1.3.5 投資計劃與還款計劃 1.3.6 房地產項目建設進度 1.3.7 房地產項目財務和經濟評論 1.3.8 房地產項目綜合評價結論 1.4 主要技術經濟指標表 1.5 結論及建議 1.5.1 專家意見與結論 1.5.2 專家建議 第二章房地產項目背景和發展概況 2.1 房地產項目提出的背景 2.1.1 國家或行業發展規劃 2.1.2 房地產項目發起人和發起緣由 2.2 房地產項目發展概況 2.2.1 已進行的調查研究房地產項目及其成果 2.2.2 試驗試制工作情況 2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況 2.2.4 房地產項目建議書的編制、提出及審批過程 2.3 投資的必要性 第三章房地產項目市場分析與預測 3.1 市場調查 3.1.1 擬建房地產項目產出物用途調查 3.1.2 產品現有生產能力調查 3.1.3 產品產量及銷售量調查 3.1.4 替代產品調查 3.1.5 產品價格調查 3.1.6 國外市場調查 3.2 市場預測 3.2.1 國內市場需求預測 3.2.2 產品出口或進口替代分析 3.2.3 價格預測 3.3 市場推銷戰略 第四章產品方案設計與營銷戰略 4.1 產品方案和建設規模 4.1.1 產品方案 4.1.2 建設規模 4.1.3 產品銷售收入預測 4.2 市場推銷戰略 4.2.1 推銷方式 4.2.2 推銷措施 4.2.3 促銷價格制度 4.2.4 產品銷售費用預測 第五章建設條件與廠址選擇 5.1 資源和原材料 5.1.1 資源評述 5.1.2 原材料及主要輔助材料供應 5.1.3 需要作生產試驗的原料 5.2 建設地區的選擇 5.2.1 自然條件 5.2.2 基礎設施 5.2.3 社會經濟條件 5.2.4 其它應考慮的因素 5.3 廠址選擇 5.3.1 廠址多方案比較 5.3.2 廠址推薦方案 第六章房地產項目技術、設備與工程方案 6.1 房地產項目組成 6.2 生產技術方案 6.2.1 技術來源途徑 6.2.2 生產方法 6.2.3 技術參數和工藝流程 6.2.4 主要工藝設備選擇 6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標 6.2.6 主要生產車間布置方案 6.3 總平面布置和運輸 6.3.1 總平面布置原則 6.3.2 廠內外運輸方案 6.3.3 倉儲方案 6.3.4 占地面積及分析 6.4 土建工程 6.4.1 主要建、構筑物的建筑特征與結構設計 6.4.2 特殊基礎工程的設計 6.4.3 建筑材料 6.4.4 土建工程造價估算 6.5 其他工程 6.5.1 給排水工程 6.5.2 動力及公用工程 6.5.3 地震設防 6.5.4 生活福利設施 第七章建設用地、征地拆遷及移民安置分析 7.1 房地產項目選址及用地方案 7.2 土地利用合理性分析 7.3 征地拆遷和移民安置規劃方案 第八章資源利用與節能措施 8.1資源利用分析 8.1.1土地資源利用分析 8.1.2水資源利用分析 8.1.3電能源利用分析 8.2節能措施分析 8.2.1土地資源節約措施 8.2.2水資源節約措施 8.2.3電能源節約措施 第九章房地產項目原材料供應及外部配套條件 9.1 主要原材料供應 9.2 燃料、加熱能源供應 9.3 給水供電 9.4 外部配套條件 第十章房地產項目進度與管理 10.1 工程建設管理 10.2 房地產項目進度規劃 10.3 房地產項目招標 第十一章環境影響評價 11.1 建設地區的環境現狀 11.1.1 房地產項目的地理位置 11.1.2 地形、地貌、土壤、地質、水文、氣象 11.1.3 礦藏、森林、草原、水產和野生動物、植物、農作物 11.1.4 自然保護區、風景游覽區、名勝古跡、以及重要*治文化設施 11.1.5 現有工礦企業分布情況； 11.1.6 生活居住區分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況； 11.1.7 大氣、地下水、地面水的環境質量狀況； 11.1.8 交通運輸情況； 11.1.9 其他社會經濟活動污染、破壞現狀資料。 11.2 房地產項目主要污染源和污染物 11.2.1 主要污染源 11.2.2 主要污染物 11.3 房地產項目擬采用的環境保護標準 11.4 治理環境的方案 11.4.1 房地產項目對周圍地區的地質、水文、氣象可能產生的影響 11.4.2 房地產項目對周圍地區自然資源可能產生的影響 11.4.3 房地產項目對周圍自然保護區、風景游覽區等可能產生的影響 11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 11.4.5 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區域的綠化 11.5 環境監測制度的建議 11.6 環境保護投資估算 11.7 環境影響評論結論 第十二章勞動保護與安全衛生 12.1 生產過程中職業危害因素的分析 12.2 職業安全衛生主要設施 12.3 勞動安全與職業衛生機構 12.4 消防措施和設施方案建議 第十三章企業組織和勞動定員 13.1 企業組織 13.1.1 企業組織形式 13.1.2 。
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