榮觀房產網
1.如何挖掘房地產樓盤的核心價值
如何挖掘房地產樓盤的核心價值一個樓盤的賣點可以多種多樣，關鍵在于如何去延展與發揮，從一個項目的可行性研究到交樓入住，核心價值的挖掘都是貫穿 其中的，當客戶與項目通過這一紐帶引起共鳴，樓盤的熱銷便是理所當然的事情。
在每個項目的營銷策劃過程中，我們都要對項目的核心價值進行挖掘和提煉，這些核心價值點既是項目運作過程中的把控重點，也是后期項目銷售中打動 客戶的重要賣點。因此找準項目的核心賣點，引發運營者以及消費者的共鳴，成為操盤過程中的關鍵一環！加入收藏 一、挖掘自身先天價值，提升后天賦予的附加賣點 一個項目在立項之初，就應該充分認識到它所具備的先天優勢，如優越的地段、完善的配套 、優美的自然環境等，這些往往都是超越其他對手的核心所在， 是競爭對手無法效仿的。
我們在操作鄭州曼哈頓廣場這個項目時，極具遠見的認識到項目所在的金水路、未來路交匯處必定會成為連接新老城區的黃金門戶， 而這一點也必定是客戶認同項目的最大價值點。 因此在整個項目的策劃和運作過程中， 我們始終緊緊圍繞 “ 金東門戶， 繁華中心 ” 這一主題， 將這一主題植入人心。
可能有時候項目的先天優勢并不明顯，地段、配套、環境、人文等等都不理想，這就需要深度挖掘。唯物辯證法認為，任何事物都是兩面的，沒有絕對的 優勢，也沒有絕對的劣勢。
確實如此，比如地塊位置偏遠，地段差，但這對于厭倦都市喧囂 、向往鄉村寧謐的人士而言，可能是一塊樂土；可能地塊環境嘈雜， 周邊居住人群參差不起，但卻孕育著繁華商業中心的契機。 僅靠項目的先天優勢有時候是遠遠不夠的，需要人為賦予后天的附加賣點。
從項目的規劃理念、產品創新、園林景觀、超前配置以及文化內涵、營銷手段 等都可以有所突破，成為打動消費者的核心概念。 二、把握最主要的，放大最核心的 經過不斷的挖掘與提煉，一個項目可能會出現很多個賣點，比如地段挺不錯，交通便捷，配套也比較完善，還有很濃厚的文化淵源，以及弧形陽臺、落地 飄窗的設計在當地市場是稀缺產品等等。
在策劃和推廣過程中，要分清主次，把握最主要的賣點，放大最核心的價值，而對附屬的、相對較為平常或是對市場 吸引力不強的賣點，則只作為輔助的、次要的。 三、將賣點提煉為鮮活的概念 確定項目的核心賣點后，應將這一賣點予以最大程度的提煉和包裝，使之成為項目與眾不同的鮮明特征，成為吸引客戶眼球的鮮活亮點。
如鄭州國貿中心 的寫字樓，外立面采用雙層玻璃幕墻，設獨有的進出風口，利于室內外對流通風，因此提煉出 “ 會呼吸的甲級寫字樓 ” 概念，在鄭州市獨樹一幟。 那么，一個項目究竟可以從哪些方面去挖掘價值點呢？可以從以下幾點來考慮： 首先思考由地塊位置所決定的先天優勢 1 、區位價值 區位對不同定位的居所來說，影響各有不同，但都是決定性的。
有些項目的核心價值正是體現于區位之上的，盡管顯而易見，卻需要更具創造性的發揮。 賣點構成：繁華路段、 CBD 概念、 CLD 概念、中心區概念、奧運村概念、地鐵概念、商圈概念、文化概念、教育概念等，以及由地段帶來的交通賣點。
2 、周邊的自然景觀 擁有自然景觀資源的房子，本身便構成了一道風景。在風景與風景的對話中，我們渴望發現一種源自夢想的最大價值 。
風景與房子，將構成一幅完美圖景。 賣點構成：全海景、山景、河景、江景、自然湖景、人工湖景、公園、風景區等。
其次是后期賦予的獨特賣點 3 、建筑和園林的賣點 產品規劃設計、樓盤硬件、配套設施、精裝修賣點、板式住宅、建材與配置、景觀賣點、新工藝新材料、使用率賣點 、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點、 戶口賣點、大型超市進駐、規劃賣點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點等。 建筑風格、建筑藝術上也往往成為與眾不同的賣點：德國風格、歐陸風格、法國風格、意大利風格、海派建筑風格 、和式筑居、新加坡風格、中式建筑等。
如在歐陸風盛行的深圳樓市，萬科推出第五園， “ 骨子里的中國情結 ” 帶給樓市一股清新典雅的 “ 中國風 ” ；戶型的空間價值和細節創新：錯層賣點、躍式賣點、復 式賣點、 空中花園、 大露臺賣點、 外飄窗、 轉角窗、 廚房生活陽臺、 子母房等； 園林主題， 環境作為居住空間的重要組成 ， 與住宅一起肩負了 “ 天人合一 ” 的使命。 中心花園、主題園林、藝術園林、加拿大風情園林、亞熱帶園林、歐陸園林、江南園林、新加坡式園林、嶺南園林、澳洲風情、海濱風情、熱帶園林、自然園 林、珍貴樹木賣點等，這些獨具特色的風情園林，往往成為客戶的關注焦點。
4 、概念的賣點 原創概念，白紙上可以有許多發揮。地產商們為房子創造了許多概念，有些牽強附會，有些動人心扉。
在這個資訊過剩的時代，我們總是需要一些簡潔而 強大的詞匯：生活模式、新都市主義、宣言賣點、度假式概念 藝新材料、使用率賣點、樓間距賣點、會所賣點、泳池賣點 、戶口賣點、大型超市進駐、規劃賣 點、專業組合、大規模賣點、創新技術、綠化率賣點等。 建筑風格、建筑藝術上也往往成為與。
2.關于房產評估是怎么評估價值的
考察一處房產是否值得，重要的就是評估其價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。
以下三大公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。一大公式：租金乘數小于12租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數=金額/每年潛在租金收入），小于12。
上述所提的*南路戶型，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍。一般來說，這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。
如果一處房產的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。
者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較，也可在不同物業間比較，取其較小者。不過這個方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二大公式：8年~10年收回回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。 它的公式是：回收年數=（首期房款期房時間內的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）*12。
一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年~10年左右。仍以*南路小戶型為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的回收年數是10。
3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨無法回收的境地。
三大公式：15年是否物有所值另外，也可以參考下面這個國際專業理財公司評估物業的公式。如果該物業的年*15年=房產購買價，該物業物有所值；如果該物業的年*15年>房產購買價，該物業尚具空間；如果該物業的年*15年〈房產購買價，該物業價值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例，2001年時，年租金為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助者快速做出判斷，有的還需要進行專業性的分析，計算另外一些指標以增加可靠性。 比如，一個地段好的房產可能現在的租金不高，但具有較佳的前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。
3.比較分析房地產投資價值和市場價值的異同
房地產市場價值是客觀的價值，也就是說這棟房子應該值多少錢就該值多少錢，不會因為個人的喜好而改變。
投資價值是對特定的投資者而言的，如果他對一個項目的預期收益是樂觀的，那么就會賦予這個項目很高的價值，如果對這個項目的預期收益是悲觀的，那么就會認為這個項目的價值低。
投資價值取決于特定投資者對未來的預期，不同的投資者對于一個相同的房地產投資項目所賦予的投資價值可能是不同的。
擴展資料；
同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：
一、房地產投資對象的固定性和不可移動性
房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。
二、房地產投資的高投資量和高成本性
房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。
參考資料來源：百度百科-房地產投資
4.房地產市場價值與投資價值有何不
產業投資基金是一大類概念，國外通常稱為風險投資基金和私募股權投資基金，一般是指向具有高增長潛力的未上市企業進行股權或準股權投資，并參與被投資企業的經營管理，以期所投資企業發育成熟后通過股權轉讓實現資本增值。
根據目標企業所處階段不同，可以將產業基金分為種子期或早期基金、成長期基金、重組基金等。 產業投資基金具有以下主要特點：第一，投資對象主要為非上市企業。
第二，投資期限通常為3-7年。第三，積極參與被投資企業的經營管理。
第四，投資的目的是基于企業的潛在價值，通過投資推動企業發展，并在合適的時機通過各類退出方式實現資本增值收益。產業基金涉及到多個當事人，具體包括：基金股東、基金管理人、基金托管人以及會計師、律師等中介服務機構，其中基金管理人是負責基金的具體投資操作和日常管理的機構。
產業基金進行投資的主要過程為：首先，選擇擬投資對象；然后，進行盡職調查；當目標企業符合投資要求后，進行交易構造；在對目標企業進行投資后參與企業的管理；最后，在達到預期目的后，選擇通過適當的方式從所投資企業退出，完成資本的增值。產業投資基金對企業項目進行篩選主要考慮以下幾個方面：首先，管理團隊的素質被放在第一位，一個團隊的好壞將決定企業最終的成敗；其次，產品的市場潛力，如果產品的市場潛力巨大，那么即使目前尚未帶來切實的盈利，也會被基金所看好；第三，產品的獨特性。
只有具有獨特性的產品才具有競爭力與未來的發展潛力；以下依次是預期收益率、目標市場極高的成長率、合同保護性條款、是否易于退出等。產業基金在所投資企業發展到一定程度后，最終都要退出所投資企業。
其選擇的退出方式主要有三種：一是通過所投資企業的上市，將所持股份獲利拋出；二是通過其它途徑轉讓所投資企業股權；三是所投資企業發展壯大后從產業基金手中回購股份等。 產業投資基金投資與貸款等傳統的債權投資方式相比，一個重要差異為基金投資是權益性的，著眼點不在于投資對象當前的盈虧，而在于他們的發展前景和資產增值，以便能通過上市或出售獲得高額的資本利得回報。
具體表現為：首先，投資對象不同。產業投資基金主要投資于新興的、有巨大增長潛力的企業，其中中小企業是其投資重點。
而債權投資則以成熟、現金流穩定的企業為主。其次，對目標企業的資格審查側重點不同，產業投資基金以發展潛力為審查重點，管理、技術創新與市場前景是關鍵性因素。
而債權投資則以財務分析與物質保證為審查重點，其中企業有無償還能力是決定是否投資的關鍵。第三，投資管理方式不同。
產業基金在對目標企業進行投資后，要參與企業的經營管理與重大決策事項。而債權投資人則僅對企業經營管理有參考咨詢作用，一般不介入決策。
第四，投資回報率不同。產業投資是一種風險共擔、利潤共享的投資模式。
如果所投資企業成功，則可以獲得高額回報，否則亦可能面臨虧損，是典型的高風險高收益型投資。 而債權投資則在到期日按照貸款合同收回本息，所承擔風險與投資回報率均要遠低于產業基金。
第五，市場重點不同。產業投資基金側重于未來潛在的市場，而其未來的發展難以預測。
而債權投資則針對現有的易于預測的成熟市場。資金信托是以貨幣資金作為標的物，各方當事人以此建立資金信托關系，這種貨幣形態的信托財產稱為“信托金”。
信托金有以下特征：（1）信托金是一種間接運用的資金。即信托金運用要經過中介，信托金是所有者通過信托投資機構進行管理運用的資金；（2）信托金在運動終止時應恢復原來的貨幣形態。
資金信托的最主要目的是使資金增值，另外開展資金信托業務可以使信托資金發揮融資職能，為國家經濟發展作出貢獻。 資金信托業務的形成有以下幾個原因：（1）委托人對自己的資金在運用上不諳某種專門技術知識，為避免資金損失而采取資金信托方式；（2）委托人對自己的資金無暇自為運作生利，而委托信托投資機構處理；（3）委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機構代為處理其資金。
我國現行的資金信托包括：（1）信托存款（又分為單位信托存款、公益基金信托存款、勞保基金信托存款、個人特約信托存款）；（2）信托貸款（又分為技術改造信托貸款、橫向聯合信托貸款、聯營投資信托貸款、補償貿易信托貸款、耐用消費品信托貸款、專項信托貸款、房地產開發信托貸款）；（3）委托貸款（包括一般委托貸款和專項委托貸款）；（4）委托投資；（5）信托投資。
5.房地產的論文題目
最低0.27元/天開通百度文庫會員，可在文庫查看完整內容> 原發布者：慕慕欣欣 論我國房地產業的發展--基于可持續發展的視角作者：李曉兵 編輯：studa090420 摘要：隨著我國經濟的發展，房地產業取得了長足進步，但在發展的過程中，也出現了一系列問題，如房價上漲過快，開發過程中的腐敗，房地產業與周圍環境的協調等，這對房地產業的可持續發展產生了嚴重制約。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業必須在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上，與環境相適應，為其他產業和部門乃整個國民經濟的發展奠定基礎。 關鍵詞：房地產；可持續；調控體系 房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的產業，是國民經濟中各行業聯系的重要樞紐，在經濟發展中起著核心作用。
在工業化和城市化進程加速推進的背景下，房地產業作為城市化進程的重要標志和經濟結構調整的重要環節，怎樣才能在保持其自身持續、穩定和健康發展的基礎上為其他產業和部門乃至整個國民經濟的發展奠定基礎，這非常重要。這既是研究房地產業可持續發展的必要性和重要性之所在，也是寫作本文的主要目的。
結合前人研究，本文將房地產業的可持續發展定義為：房地產業的可持續發展是指房地產業的開發活動與其所賴以存在和發展的資源、環境和社會等因素的相互協調關系，即既要滿足當代人對住房及其經濟活動所需要的各種房產產品的需要，又要滿足子孫后代發展的需要；同時也意味著既要保持房地產業自身不斷增長和健康發展，又要使房地產業的發展與國民經濟發展相適應。
6.房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有哪些區別
房地房地產成交價格與房地產估價中的評估價格具有較大的區別，歸納起來主要表現在以下幾個方面； 1、同一房地產在不同的價格定義、不同的評估目的下具有不同的評估價格。
而房地產實際成交價格則受購買數量、購買方式、銷售速度等隨機因素的影響。也就是說房地產評估價格具有明確的目的性，而其實際成交價格具有較大的隨機性。
2、市場比較法的房地產成交價格雖然建立在房地產實際成交價格的基礎上，但評估價格與其實際成交價格具有一定的差異。 3、房地產評估價格對房地產實際成交價格具有指導意義。
對于一般資產評估中的房地產評估價格，若想使房地產迅速銷售，其實際銷售價格可能低于評估價格。若銷售價格較高、其銷售速度可能較慢。
4、房地產的具體價值體現，最終是通過實際成交價格，同此一般意義的房地產評估價格與實際成交價格應較為接近，不應大相徑庭。
7.如何建立價值體系 房地產項目
項目價值體系構建就是要充分挖掘項目價值優勢、同時有效弱化項目劣勢和規避威脅，為傳播策略的擬定及推廣方案的擬定提供依據。項目價值的實現最終需要通過價格來體現，即消費者購買。因此，項目價值體系構建需要與目標消費者（即市場）緊密對接，使價值有效地轉換成價格。項目價值體系一般從客體與主體角度分析，主要包括四個方面內容：項目外部顯性價值、項目外部隱性價值、項目內在硬性價值、項目內在軟性價值。
此外，由于房地產產品的特殊性（土地+地面的建筑物），項目價值體系也可以由基礎價值、區位價值、產品價值、附加值、項目核心價值等部分組成，這與上述提到的項目外部、內部價值是統一的。本方案由兩個部分組成，第一部分為裕豐大廈住宅部分的價值體系構建，第二部分為裕豐大廈商場的價值體系構建。
8.房地產估價行業對市場價值的定義是什么呢
①交易雙方是自愿地進行交易的——賣者不是被迫地將房地產賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產；②交易雙方是出于利己動機進行交易的——交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時間進行交易——賣方不急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價——例如，房地產開發商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發。
市場價值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續使用（對于企業而言即為持續經營）；③市場參與者的集體觀念和行為。” 我們許多估價機構既有資產評估資質，又有房地產估價資質。
撰寫資產評估報告，建議采用資產評估行業對市場價值的定義；撰寫房地產估價報告，建議還是采用房地產估價行業對市場價值的定義。 房地產估價行業過去稱“公開市場價值”，現在統一改稱“市場價值”，建議房地產估價報告今后也采用“市場價值”這一國際統一的稱呼。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產項目價值評價與挖掘研究
