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1.以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅怎么操作
當前，通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。
該方式被普遍認為可以暫免征收土地增值稅，從而為企業節約稅收成本。但是通過對于土地增值稅自身特點以及相關稅收優惠的分析，股權轉讓方式并未達到實際的節稅效果。
引言 財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48 號）（以下簡稱“48 號文”）規定：“三、關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。
然而本文認為根據土地增值稅稅額隨流轉而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環節暫免繳納的土地增值稅會在后續的交易環節中予以填補，股權轉讓房地產的方式并不能夠真正達到節約稅收成本的目的。 一、以股權轉讓方式轉讓房地產的土地增值稅相關規定梳理 中國自1994 年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（**令[1993]第138 號），開征土地增值稅。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
對于企業兼并過程中的房地產轉讓行為，根據48 號文的規定，可暫免征收土地增值稅。當時恰逢20 世紀90 年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經營良好的民營企業兼并。
國家對于企業兼并中的房地產轉讓暫免征收土地增值稅的規定是對于企業兼并的鼓勵措施。①但是，48 號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。
2000 年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。
鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。 根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。
但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。 第一，國稅函[2000]687 號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。
依據相關行*法規和國稅發[2004]132 號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行*法規、部門規章之后。批復是用于答復下級機關請示事項的公文。
因此嚴格地來說687 號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的。現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。
①執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。 第二，該批復僅是根據個案的批復，并未給出適用情形的界定標準。
例如，在一定期間多次轉讓是否會認定為“一次性”？轉讓100%以下股權就可以不征？“以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？在該文件效力不明且文件所規范的行為界定不清的情況下，財*部、國家稅務總局于2006 年出臺了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）規定，“五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048 號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”
然而，該文件只對財稅[1995]48 號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼并轉讓房地產的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48 號文中的關于企業兼并轉讓房地產的暫免征收土地增值稅的規定依然有效。
那么在2000 年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21 號文未將這種“以股權轉讓之名行轉讓房地產之實”的行為明確排除在48 號文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質以及中國稅法中關于股權轉讓中土地增值稅的規定分析，認為上述行為無法達到節約稅收成本的目的。 二、土地增值稅的特征及股權轉讓中享受的稅收優惠分析 （一）土地增值稅隨“流轉”而生，適。
2.以股權轉讓名義轉讓房地產要繳納土地增值稅嗎
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規定，轉讓國有土地使用權、房地產，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。
其主要形式是通過更名完成土地使用權或房屋產權過戶，而對于土地使用權或房屋產權無需更名的股權轉讓是否要征土地增值稅，《暫行條例》和《實施細則》及后續文件均未作普遍規定。二、根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，在投資過戶環節要繳納土地增值稅。
根據本條規定，如果投資方和被投資方均非房地產開發企業則在投資過戶環節不用繳納土地增值稅。所以企業為了規避繳納土地增值稅，根據以上兩條規定，把直接轉讓土地使用權或房屋產權改為以股權轉讓的形式把土地使用權或房屋產權轉讓給受讓方，以達到投資和轉讓兩個環節均不繳土地增值稅的目的。
來源于網絡。
3.以轉讓股權名義轉讓房地產行為規避土地增值稅劃算嗎
是當前被廣泛使用的一種籌劃方法
1. 土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
2. 如果房屋登記在公司名下，可以通過股權轉讓的方式轉讓公司的所有權，進而實現對于房屋控制權的轉移。然而從法律實質上講，房屋的所有權仍歸該公司所有，所有并沒有發生產權的轉移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍。
3. 目前很多公司采取上述方式轉讓房屋，可以最大程度實現賣方的稅費的降低。但是，萬事有利必有弊，由于在轉讓過程中的房屋增值是通過股份增值實現的，所以房屋原有價值是不變的。如果未來公司的所有人不想出售股權，而是單純轉讓房產，就有可能出現巨額的稅負。所以籌劃是要從兩方面考慮的，并不能僅僅考慮眼前的交易，要考慮未來的行為。
4.股權轉讓如何計征土地增值稅
通過轉讓股權的方式進行土地增值稅的納稅籌劃是近來比較常見的操作方式但是國稅函[2000]687號文要求對這種行為征收土地增值稅。
有人對687號文提出疑義，認為股權轉讓不是稅法（尤其是土地增值稅）管轄范圍的，說其違法越權了沒有稅收法源支持。說從土地增值稅的征稅對象上看，只有房地產轉讓行為才能成為土地增值稅的征稅對象，稅法上沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，股權轉讓行為并不能成為土地增值稅的征稅對象。
687號文是對廣西壯族自治區地方稅務局桂地稅報[2000]32號的批復，內容如下：鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。687號文真的是違法越權了嗎？其到底是對轉讓股權行為征收還是對轉讓房地產行為征收？其實是對以股權轉讓“形式”下的房地產轉讓“實質”行為征收，為什么這樣說呢？我就相關*策有必要再解讀如下：一、首先我們討論687號文之前，討論一下轉讓股權與轉讓房地產關系：轉讓股權就是轉讓一個企業的權益（收益）。
根據**令[2005]451號《中華人民共和國公司登記管理條例》規定必須實行變更登記，而轉讓房地產就是轉讓一個企業的資產（不動產）。根據建設部令[1995]45號《城市房地產轉讓管理》規定必須實行申請登記，核發房地產權屬證書。
也就是說轉讓股權必須到工商部門辦理變更登記，轉讓房地產必須到國土資源部門和房管局辦理變更產權屬證書登記。而國土資源部門和管理部門辦理房屋權屬登記手續前必須繳納房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費。
再根據國土資廳函[2004]224號《關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復》規定：其中包含土地使用權的轉移。該行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。
以上規定我們可以知道：企業轉讓股權必須辦理變更登記，同時其中有含有房地產轉讓的也必須辦理變更登記。這個也是符合《物權法》的規定的。
二、其次我們討論687號文之前，不得不先討論一下財稅[1995]48號：根據**令[1993]138號土地增值稅暫行條例規定：只要轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。但是對于以房地產作價入股進行投資聯營的，一般是企業沒有資金的情況下的行為。
本著“納稅必要資金的原則”，可以享受優惠暫免征（是暫免不是應該不征）征收土地增值稅*策，因此48號文第一條規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
既然是暫免征那什么時候征收呢？當然是企業再轉讓有收益時就必須征收了，這說明土地增值稅本身具有流轉稅和行為稅的特點，房地產流轉是有環節的（有環節就有計稅基礎連續性）——即上個環節（因為符合“納稅必要資金的原則”等優惠條件）免征的，但是在下個環節必須補上或者有收益時再收。三、再其次我們討論一下將以作價入股的房地產再轉讓征收土地增值稅的稅納稅主體48號文規定對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅，土地增值稅納稅主體是投資聯營者還是所投資聯營的企業呢？當房地產作價入股進行投資或作為聯營條件后，此時對投資、聯營者來說，其權利只有轉讓所持有的股權而已，并沒有權利轉讓作價投入的房地產；同時對所投資、聯營企業來說，只有轉讓投資、聯營者投入的房地產的權利，沒有轉讓股權的權利。
因此文件規定的“投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”其轉讓主體只能是所投資、聯營企業，其納稅主體也是所投資、聯營企業。
此外，從土地增值稅的征稅對象上看，只有房地產轉讓行為才能成為土地增值稅的征稅對象。即征稅對象是企業不是其股東。
這個實質上是所投資聯營的企業為以房地產作價入股的股東承擔且分攤了土地增值稅款。四、接著我們討論一下再轉讓以作價入股的房地產的土地增值稅計稅基礎如果某股東以購買價值1000萬元的房地產作價為2000萬元入股到所投資聯營企業，會計上該房地產作價2000萬元入賬作為企業的資產。
所投資聯營企業此時再轉讓該房地產的土地增值稅的計稅基礎是按1000萬元還是2000萬元呢？某股東以價值1000萬元的房地產作價2000萬元入股到所投資聯營企業，雖然有房地產的所有發生了轉移行為，本來屬于土地增值稅應稅行為。但是由于是投資行為此時并沒有取得實質性增值所得，本著“納稅必要資金的原則”，可以享受48號文規定優惠暫免征土地增值稅的*策，該房地產的計稅基礎沒有發生變化。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，因此此時再轉讓該房地產的。
5.股權轉讓如何計征土地增值稅
通過轉讓股權的方式進行土地增值稅的納稅籌劃是近來比較常見的操作方式但是國稅函[2000]687號文要求對這種行為征收土地增值稅。
有人對687號文提出疑義，認為股權轉讓不是稅法（尤其是土地增值稅）管轄范圍的，說其違法越權了沒有稅收法源支持。說從土地增值稅的征稅對象上看，只有房地產轉讓行為才能成為土地增值稅的征稅對象，稅法上沒有規定轉讓股權行為應當繳納土地增值稅，股權轉讓行為并不能成為土地增值稅的征稅對象。
687號文是對廣西壯族自治區地方稅務局桂地稅報[2000]32號的批復，內容如下：鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。687號文真的是違法越權了嗎？其到底是對轉讓股權行為征收還是對轉讓房地產行為征收？其實是對以股權轉讓“形式”下的房地產轉讓“實質”行為征收，為什么這樣說呢？我就相關*策有必要再解讀如下：一、首先我們討論687號文之前，討論一下轉讓股權與轉讓房地產關系：轉讓股權就是轉讓一個企業的權益（收益）。
根據**令[2005]451號《中華人民共和國公司登記管理條例》規定必須實行變更登記，而轉讓房地產就是轉讓一個企業的資產（不動產）。根據建設部令[1995]45號《城市房地產轉讓管理》規定必須實行申請登記，核發房地產權屬證書。
也就是說轉讓股權必須到工商部門辦理變更登記，轉讓房地產必須到國土資源部門和房管局辦理變更產權屬證書登記。而國土資源部門和管理部門辦理房屋權屬登記手續前必須繳納房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費。
再根據國土資廳函[2004]224號《關于股權轉讓涉及土地使用權變更有關問題的批復》規定：其中包含土地使用權的轉移。該行為屬于土地使用權轉讓，應按土地使用權轉讓的規定辦理變更登記。
以上規定我們可以知道：企業轉讓股權必須辦理變更登記，同時其中有含有房地產轉讓的也必須辦理變更登記。這個也是符合《物權法》的規定的。
二、其次我們討論687號文之前，不得不先討論一下財稅[1995]48號：根據**令[1993]138號土地增值稅暫行條例規定：只要轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。但是對于以房地產作價入股進行投資聯營的，一般是企業沒有資金的情況下的行為。
本著“納稅必要資金的原則”，可以享受優惠暫免征（是暫免不是應該不征）征收土地增值稅*策，因此48號文第一條規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。
既然是暫免征那什么時候征收呢？當然是企業再轉讓有收益時就必須征收了，這說明土地增值稅本身具有流轉稅和行為稅的特點，房地產流轉是有環節的（有環節就有計稅基礎連續性）——即上個環節（因為符合“納稅必要資金的原則”等優惠條件）免征的，但是在下個環節必須補上或者有收益時再收。三、再其次我們討論一下將以作價入股的房地產再轉讓征收土地增值稅的稅納稅主體48號文規定對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅，土地增值稅納稅主體是投資聯營者還是所投資聯營的企業呢？當房地產作價入股進行投資或作為聯營條件后，此時對投資、聯營者來說，其權利只有轉讓所持有的股權而已，并沒有權利轉讓作價投入的房地產；同時對所投資、聯營企業來說，只有轉讓投資、聯營者投入的房地產的權利，沒有轉讓股權的權利。
因此文件規定的“投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”其轉讓主體只能是所投資、聯營企業，其納稅主體也是所投資、聯營企業。
此外，從土地增值稅的征稅對象上看，只有房地產轉讓行為才能成為土地增值稅的征稅對象。即征稅對象是企業不是其股東。
這個實質上是所投資聯營的企業為以房地產作價入股的股東承擔且分攤了土地增值稅款。四、接著我們討論一下再轉讓以作價入股的房地產的土地增值稅計稅基礎如果某股東以購買價值1000萬元的房地產作價為2000萬元入股到所投資聯營企業，會計上該房地產作價2000萬元入賬作為企業的資產。
所投資聯營企業此時再轉讓該房地產的土地增值稅的計稅基礎是按1000萬元還是2000萬元呢？某股東以價值1000萬元的房地產作價2000萬元入股到所投資聯營企業，雖然有房地產的所有發生了轉移行為，本來屬于土地增值稅應稅行為。但是由于是投資行為此時并沒有取得實質性增值所得，本著“納稅必要資金的原則”，可以享受48號文規定優惠暫免征土地增值稅的*策，該房地產的計稅基礎沒有發生變化。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的規定，因此此時再轉讓該房地產的。
6.以轉讓股權名義轉讓房地產行為規避土地增值稅劃算嗎
是當前被廣泛使用的一種籌劃方法 土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
如果房屋登記在公司名下，可以通過股權轉讓的方式轉讓公司的所有權，進而實現對于房屋控制權的轉移。然而從法律實質上講，房屋的所有權仍歸該公司所有，所有并沒有發生產權的轉移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍。
目前很多公司采取上述方式轉讓房屋，可以最大程度實現賣方的稅費的降低。但是，萬事有利必有弊，由于在轉讓過程中的房屋增值是通過股份增值實現的，所以房屋原有價值是不變的。
如果未來公司的所有人不想出售股權，而是單純轉讓房產，就有可能出現巨額的稅負。所以籌劃是要從兩方面考慮的，并不能僅僅考慮眼前的交易，要考慮未來的行為。
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