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1.房地產土地增值稅與增值稅區別
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
增值稅稅率，銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，稅率為13%。銷售交通運輸、郵*、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為9%：銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規定外，稅率為6%。納稅人出口貨物，稅率為零；境內單位和個人跨境銷售**規定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。
2.2017年房地產企業繳納的土地增值稅是計入哪個科目
2017年房地產企業繳納的土地增值稅是計入“稅金及附加”科目
借：稅金及附加---土地增值稅
貸：應交稅費--應交土地增值稅
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根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業交納土地增值稅有關會計處理辦法如下：
(1)交納土地增值稅的企業應在“應交稅金”科目下增設“應交土地增值稅”明細科目進行核算。
(2)轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業，技規定計算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：
①主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“經營稅金及附加”（房地產開發企業）、“經營稅金”（外商投資房地產企業）、“營業稅金及附加”（股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
②兼營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記“其他業務支出”[工業、農業、商業、運輸（交通、民航）、郵電、施工企業，外商投資工業、農業、商業、交通、施工企業]、“其他營業支出”（金融企業）、“營業稅金及附加”
（旅游、飲食服務、保險企業、股份制試點企業）、“營業稅金”（對外經濟合作企業、外商投資租賃、旅游企業）、“內部供應和銷售支出”[運輸（鐵路）企業]、“其他營業稅金”（外商投資銀行）等科目貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
③企業轉讓的國有土地使用權連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產”或“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產購建支出”等科目核算的，轉讓時應交納的土地增值稅，借記“固定資產清理”、“在建工程”、“專項工程支出”、“固定資產購建支出”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。
(3)企業交納土地增值稅時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。
(4)企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部竣工、辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記“銀行存款”等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄。
預交土地增值稅的企業，“應交稅金——應交土地增值稅”科目的借方余額包括預交的土地增值稅。
(5)為了提供土地增值稅的計算依據，企業應將取得土地使用權時所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本、費用等，在有關會計科目或備查簿中詳細登記。
(6)企業按規定補交應由已實現的1994年經營損益負擔的土地增值稅，借記“以前年度損益調整”科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目；實際補交時，借記“應交稅金——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。
3.房地產企業的土地增值稅和所得稅的區別是什么
根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31 號）和《國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，對房地產開發企業征收的企業所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。
1）兩者的相同點 企業所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據。房地產企業的企業所得稅每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。
土地增值稅按收入減扣除項目后的增值額征稅。2）兩者的不同點 ⑴土地價款列支項目不同。
土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列一項，而企業所得稅則計入開發產品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。⑵房地產開發費用準予扣除形式不同。
房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。
在土地增值稅扣除項目中，與企業所得稅不同的地方，表現在房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發生的成本費用，而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。
在企業所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31 號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發生的成本，即：（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向*府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。⑶地價款分攤方法不同。
在企業所得稅的計稅成本中，國稅發[2009]31 號文件第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，一般按占地面積法進行分配。
如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建筑面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。⑷借款利息扣除不同。
在企業所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。
利息費用符合一定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節：利息支出的分攤及扣除問題。
⑸扣除項目對合法憑據的要求不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
而土地增值稅清算中，國稅發[2009]91 號文件第二十一條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。⑹項目成本核算方法不同。
在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
而在土地增值稅清算時，國稅發[2009]91 號文件第十七條規定，房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目。
4.【超額累進稅率,超率累進稅率,如何區別,如何計稅請舉倒說明.請分
超額累進稅率，是指應納稅額超過一定數，適用一定的稅率. 超率累進稅率，是指增值率超過一定稅率，增值額所適用的稅率. 超額累進稅率： 個人所得稅： 1 工資、薪金所得個人所得稅計算： 每月取得工資收入后，先減去個人承擔的基本養老保險金、醫療保險金、失業保險金，以及按省級*府規定標準繳納的住房公積金，再減去費用扣除額2000元/月，為應納稅所得額，按5%至45%的九級超額累進稅率計算繳納個人所得稅. 2 計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數 應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 3.工資、薪金稅率表 應納稅所得額（不含稅） 稅率（%） 速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 超率累進稅率： 土地增值稅： 土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收. 增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額 增值率=增值額/扣除項目金額*100% 土地增值稅應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數. （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%； 土地增值稅應納稅額=增值額*30% (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數為5%（扣除項目金額的5%）； 土地增值稅應納稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5% (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數為15%（扣除項目金額的15%）； 土地增值稅應納稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15% (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數為35%（扣除項目金額的35%） . 土地增值稅應納稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%。
5.房地產開發企業土地增值稅如何計算
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅率表級數計稅依據適用稅率速算扣除率1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%02增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分40%5%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分50%15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%
注：房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。—— 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條文[2]計算公式應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數。計算方法和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除項目金額 100%、未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。
6.請問以下房地產交易的增值稅和土增稅怎么計算
1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
(1)取得土地使用權所支付的金額；
(2)開發土地的成本、費用；
(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(4)與轉讓房地產有關的稅金；
(5)財*部規定的其他扣除項目。
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2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額*30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數。
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