榮觀房產網1.房地產過熱 名詞解釋
房地產過熱 “過熱”又稱“過度開發”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。房地產市場自身存在著周期循環的規律，過度開發是周期循環中必經的一個階段，只有非理性的持續過度開發，才會對市場造成比較大的危害。為什么會出現過度開發的現象？這主要是由于兩個原因：一是開發商對市場預測偏差，二是開發資金容易獲取。
過熱和泡沫，是反映兩個不同層面的市場指標。過熱反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過熱現象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。
2.怎么判斷一個城市的房地產是否過熱
我國房地產業存在的泡沫問題住宅市場化后，中國房地產業發展日新月異 ，然而發展到今天房地產業卻出現了各種各樣的問題，房地產市場到底怎么了？是健康發展還是泡沫嚴重？房價是要進一步上漲還是要適度調整？房地產泡沫問題成為目前社會討論的一個熱點。
國家建設部對房產現象調查，最終得出結論是 “全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向**上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。報告中具體指出：當前我國房地產開發投資的總體走勢，就全國而言尚屬于正常狀態，但已在若干地區和一些方面出現過熱苗頭和泡沫現象，并有蔓延、擴大之勢。
局部過熱苗頭表現在：一是近三年房地產開發投資規模平均以25.04%的高速增長，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進一步增加之勢。二是炒房子、炒地皮等投機、炒作現象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之勢。
三是商品房開發投資結構過于向高中檔房傾斜。四是國民經濟許多行業的企業已開始向房地產業涌入或受其連帶影響。
五是房屋竣工面積和房屋施工面積中新開工面積分別平均以每年20.57%和25.22%的高速遞增。 房地產局部存在泡沫主要是從以下幾個方面進行分析：一：房價與收比偏高 房價與收入比是國際上通用的衡量房地產泡沫的指標之一。
按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8~5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3~6倍之間。而我國目前全國的房價收入比已超過7.8倍，而上海、北京、廣州等地的房價收入比則更高。
房價收入比過高作為我國樓市存在泡沫的一個依據理由是，房價最終要靠居民的支付能力來支撐，中國房地產市場不可能違背世界上其他國家通行法則。關于居民的隱性收入，很多城市在統計數據的處理當中已經考慮到了，而工資則是我國居民最主要的收入。
如果考慮到我國居民收入巨大的兩極分化，目前的高房價更加使得普通居民不堪重負。當然，伴隨著我國經濟的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現在的高房價。
經過幾十年的發展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入會和發達國家差不多，那時出現高房價是合理的；但目前的高房價嚴重脫離目前居民的低收入，就是一種泡沫現象。二：房租背離房價 房價與房租比是國際上又一個衡量房地產泡沫的標準。
在這一輪房價上漲的過程中，出現的一個特殊現象就是房價快速上漲而租金漲幅卻不大，有些城市在一定時期內甚至出現了房價上漲但租金卻下跌的現象。房價和房租的背離作為樓市泡沫的一個重要信號。
但無泡沫論者卻不這樣看，他們認為投資房產的收益由房租和價值增值兩部分組成，在房屋價值增長很快的情況下，租金收入在收益中所占的比重很小，所以房價和房租背離不能說明樓市存在泡沫，目前樓市還具有投資的價值，因為房價會進一步上漲。然而房屋的價值只不過是未來現金流（房租）的一個貼現，在利率不變的前提下，房屋之所以會增值是因為租金上漲或預期未來租金會上漲。
脫離租金單炒房價就是房地產市場形成泡沫的一個典型機制，房地產市場投資變成一種“零和博弈”，必須依靠新資金的不斷注入才能維持房價上漲，一旦資金流中斷，泡沫就要破裂，而接到最后一棒的投機者就要承受所有的損失。三： 房價上漲是成本上漲造成的嗎？目前有種觀點認為這幾年房價的快速上漲，并不都是投機炒作造成的，而是由于建房成本的提高導致的。
首先是各種材料費、人工費逐年上升。據統計，從2001年到2004年上半年，鋼材價格上漲了50%左右，混凝土價格上漲了60%左右，僅此兩項就使得房屋開發成本每平方米增加了100多元。
其次，根據新修訂的《城市居住區規劃設計規范》，新建小區的配套設施和房屋質量都有了很大的提高，這必然也增加了開發成本。更主要的是，這幾年隨著土地市場的改革深入，“招拍掛”逐漸取代了原來協議出讓土地的方式，使得土地成本大大提高。
開發成本的上升使得房價大幅上漲，這和樓市泡沫沒有關系。 但是上述觀點顛倒了房價和成本的因果關系，并不是成本上升推動房價上漲，而是房價上漲導致成本上升。
房價是由房地產市場的供給和需求狀況決定的，這次樓市泡沫的直接原因就是投資性需求比例過大，開發商和投資者哄炒房價。房地產市場的過熱使得鋼材和水泥出現短缺，價格大幅上漲。
特別是土地，不是土地價格決定房價，而是房價決定土地價格。房價的一路上漲使得開發商紛紛加大開發規模，對土地的需求增加，造成地價上漲。
事實上很多開發商2001年和2002年銷售的房屋，甚至目前上市的許多樓盤，土地都是上世紀90年代末通過協議方式低價獲得的，房屋的成本很低，但由于市場需求增加了，他們照樣高價出售；反過來，開發商現在高價得到土地，如果一旦需求出現逆轉，他們照樣只能賠本售房。所以，所謂的成本上升帶來樓市價格剛性，只漲不跌，是沒有根據的。
3.房地產開發商排名主要有哪些指標
開發資質、項目開發量、贏利多少，整體公司實力（就是固定資產和活動資金）等 舉個例子：中國水電地產公司是中國水利水電建設集團公司的直屬企業。
公司注冊資本金37.668億元，核心業務是房地產開發與經營。公司擁有房地產開發企業壹級資質，資信等級AAA級。
中國水利水電建設集團公司是中央管理的、跨國經營的綜合性大型企業，其業務遍布世界四十多個國家和地區，在國際和國內享有良好聲譽。2005年9月**國資委將房地產開發與經營核準為該集團公司的主營業務，中國水電集團因此成為具有房地產主業的十六家中央企業之一。
4.中國房地產市場：是“泡沫”還是“過熱”
房地產泡沫和過度開發的區別 ⑴過度開發和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。
過度開發反映市場供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就是過度開發；泡沫是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。 ⑵過度開發和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。
房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態。
⑶房地產過度開發和房地產泡沫在周期循環中所處的階段不同。投機性泡沫存在，往往會出現在周期循環的上升階段；過度開發一般存在于循環的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。
即當泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發；但過度開發卻不一定是由泡沫引發的。
⑷市場參與者的參與動機不同。“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。
5.房地產市場交易指標是多少
⑴銷售量（HousesSold,HSt），指報告期內銷售房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
我國房地產開發統計中采用的銷售面積包括當期增量房屋預售面積當期增量房屋現房銷售面積。 ⑵出租量（HRt），指報告期內出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。
我國房地產開發統計中的出租面積，指在報告期期末房屋開發單位出租的商品房屋的全部面積。 ⑶吸納量（AVt），指報告期內銷售和出租房屋的數量之和，單位為建筑面積或套數。
⑷吸納率（Art），指報告期內吸納量占同期可供租售量的比例，以百分數表示。 ⑸吸納周期（Apt），指按報告期內的吸納速度（單位時間內的吸納量）計算，同期可供租售量可全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數值上等于吸納率的倒數。
⑹預售面積指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。 ⑺房地產價格，指報告期房地產市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數價格表示。
中國現有房地產價格統計，是基于各類物業平均價格的統計。 ⑻房地產租金，指報告期房地產市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數租金表示。
中國現有房地產租金統計，是基于各類物業平均租金的統計。 ⑼房地產價格指數，是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數。
6.具體包括哪些
開發商要明示商品房能耗指標 房地產開發企業銷售商品房，應當向購買人明示所售商品房的能耗指標、節能措施、保溫工程保修期等信息。
取得綠色建筑評價標識的房地產項目方可作為綠色建筑銷售。房地產開發企業應當在商品房買賣合同和住宅質量保證書、住宅使用說明書中載明所銷售房屋的綠色建筑等級及其技術措施。
江西省鼓勵既有民用建筑按照綠色建筑標準進行改造。按照綠色建筑標準規劃、建設和改造的民用建筑，可按國家和省有關規定申請綠色建筑評價標識。
省人民*府建設主管部門應當及時公布獲得綠色建筑評價標識的民用建筑。
