榮觀房產網1.房地產開發怎么合理避稅土地增值稅
一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：
1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
2、土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予征稅。
3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免征，再轉讓，征稅。
合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。
企業兼并轉讓房地產的，暫免。
交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當地稅務機關核實，免征。
房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押的征。
房地產出租不征。
房地產評估增值不征。
國家收回房地產產權免征。
土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。
首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內用合規的方式合理的降低企業稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的項目
二、土地增值稅可扣除項目：
1、取得土地使用權所支付的金額
(1)、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金
(2)、以行*劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金
(3)、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款
2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）
(1)、土地征用及拆遷補償費
(2)、前期工程費
(3)、建筑安裝工程費
(4)、基礎設施費
(5)、公共配套設施費
(6)、開發間接費：直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。
3、開發土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發費用）
主要指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。
4、轉讓房地產有關的稅金
主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加
5、財*部確定的其他扣除項目
從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。
6、舊房及建筑物的評估價格。
以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。
三、合理避稅具體方法：
1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區同時開發多個項目，可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度調整分攤，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現象從而節省部分稅款的繳納。
2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發成本中的開發間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發生的相關費用可以分攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。
2.房地產會計如何合理避稅
1、轉移定價法
是企業避稅的基本方法之一，它是指在經濟活動中有關聯的企業雙方為了分攤利潤或轉移利潤而在產品交換和買賣過程中，不是按照市場公平價格，而是根據企業間的共同利益而進行產品定價的方法。采用這種定價方法產品的轉讓價格可以高于或低于市場公平價格，以達到少納稅或不納稅的目的。
轉移定價的避稅原則，一般適用于稅率有差異的相關聯企業。通過轉移定價，使稅率高的企業部分利潤轉移到稅率低的企業，最終減少兩家企業的納稅總額。
2、籌資
這一原則就是利用一定的籌資技術，使得企業達到最高的利潤水平和最輕低的稅負水平。一般說來，企業生產經營所需資金主要有三個渠道：1、自我積累：2、借貸（金融機構貸款或發行債券）；3、發行股票。自我積累的獎金是企業稅后分配的利潤，而股票發行應該支付的股利也是作為稅后利潤分配的一種方式，二者都不能抵減當期應交納的所得稅，因而達不到避稅的目的。
借貸的利息支出從稅前利潤中扣減，可以沖減利潤而最終避稅。
3、資產租賃
租賃是指出租人以收取租金為條件，在契約或合同規定的期限內，將資產租借給承租人使用的一種經濟行為。從承租人來說，租賃可以避免企業購買機器設備的負擔和免遭設備陳舊過時的風險，由于租金從稅前利潤中扣減，可沖減利潤而達到避稅。
3.房地產開發怎么合理避稅土地增值稅
一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：1、土地增值稅的征稅對象是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
2、土地增值稅只有對有償轉讓的房地產征稅，對于繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予征稅。3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免征，再轉讓，征稅。
合作建房建成后自用的，暫免，建成后轉讓的，征稅。 企業兼并轉讓房地產的，暫免。
交換房地產的，單位之間交換征稅，個人之間互換經當地稅務機關核實，免征。 房地產抵押，抵押期間不征，期滿償還債務本息不征，期滿不能償還債務，以房地產抵押的征。
房地產出租不征。 房地產評估增值不征。
國家收回房地產產權免征。 土地使用者轉讓、抵債或置換土地征稅。
首先大概的征稅與不征稅范圍我們明白了，這就有利于我們進行后續的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的范圍內用合規的方式合理的降低企業稅收成本，增加利潤，那么合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關于成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現的增值額自然就降低了，那么稅也就少了。
首先我們要了解可以扣除的項目二、土地增值稅可扣除項目：1、取得土地使用權所支付的金額（1）、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金（2）、以行*劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金（3）、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）（1）、土地征用及拆遷補償費（2）、前期工程費（3）、建筑安裝工程費（4）、基礎設施費（5）、公共配套設施費（6）、開發間接費：直接組織、管理開發項目所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。3、開發土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發費用）主要指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。
4、轉讓房地產有關的稅金主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加5、財*部確定的其他扣除項目從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除。6、舊房及建筑物的評估價格。
以上內容都了解后，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。三、合理避稅具體方法：1、均衡增值額的方法：對于不同物價水平的不同地區同時開發多個項目，可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度調整分攤，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發項目增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現象從而節省部分稅款的繳納。
2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發成本中的開發間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到項目中或兼職到每一個具體項目中去，那么此類人員發生的相關費用可以分攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除項目金額。
4.房地產企業如何合理避稅
房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
避稅具體方法：
一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二、是預收房款開具收據，不開具發.票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五、是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六、是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清.
5.房地產合理避稅的問題
出租需要繳納房產稅、土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等主要稅項。
1、房產稅：出租用房的房產稅按照房屋原值的70%為基數繳納，稅率1.2%。這方面看你如何核定房屋原值，一般是指建筑物原值，主要看你如果給稅務局提供原值憑證。核定一次以后，每年按同樣的基數繳納。
2、土地使用稅：以土地面積為課稅對象，按每平米單價繳納，大城市0.5元至10元；中等城市0.4元至8元；小城市0.3元至6元；縣城、建制鎮、工礦區0.2元至4元。
3、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加：這三項就是平常說的兩稅一費，根據的收入繳納，營業稅按收入的5%計算；城建稅按實際繳納的營業稅稅額的7%、5%、1%計算；教育費附加按實際繳納的增值稅、消費稅、營業稅三稅稅額的3%計算.
主要是以上幾種。 至于如何避稅，不好說。反正基本上稅金=應納稅基數*稅率，你可以從兩方面下手，一來降低納稅基數，二來降低稅率（也可以參照減免*策看看能不能符合減免的原則）。
6.房產稅怎么能合理避稅
房產稅征收主要有兩種方式，一是從價計征，二是從租計征。
從價計征的計稅依據是房屋的原值扣除減征部分的余額；從租計征的計稅依據是房屋的租金。實際上你只考慮房產稅本身，還沒有考慮別的稅。比如說企業所得稅。對于從價計征的想減少納稅數額唯一的辦法是減少房產原值。但是房產原值如果少了那企業所得稅提折舊時，也就可以。
從兩個方面入手：
第一個方面，企業所得稅方面避稅：
1、在日常的工作生活中多積累一些費用票，比如的票、文具發票、洗滌用品、復印紙、墨盒等電腦耗材等各種費用發票。盡量回避飯費、禮品這類不能全額抵稅的費用。另外對于企業正常的費用支出有許多是沒有正式發票的，只有一張收據，這樣的費用支出要盡量減少。
2、工資，可以按照當地企業所得稅的計稅標準編制工資表，當然要比實際支付工資高（若超出個所稅的標準還要繳納個所稅）。另外領取工資的人員最好是具有退休證的返聘人員，這樣可以少按人數繳納殘疾人保障金（約按職工人數減退休返聘人數*400元左右）。
第二個方面，增值稅方面避稅：
1、在銷貨時，可以針對收現和不要正式發票的業務采取回避態度，計入往來賬，或也可不入賬處理。
2、在進貨時，對于沒有正式發票的進貨，即使買票也要資金的支出有配套的發票，這樣做可以增大成本，減少毛利。
7.房地產開發企業如何避稅
一、利用臺作開發方式合理避稅
利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。
例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作；
1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發
籌劃分析；現假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發項目，經與乙公司協商分得現金40萬元。
方案一：合作開發
甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年后所得為40萬元，收入按稅法規定作為項目收入分利，由于甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當于公司將合作開發的商住樓中屬于自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓價格240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二；出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5%,1年后甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅后方為所得。
方案三；投資入股，商務樓完工銷售后分回股利。
由于甲、乙兩個公司稅率相同，公司40萬元稅后利潤不需補稅即甲公司所獲經濟利益為40萬元。
籌劃結果；
從上面的比較可以看出這三種方案單從節稅角度看，第三種方案為最佳。即甲公司將200萬作為投資入股，分回的40萬稅后利潤不需要補稅，成為甲公司實際獲得的經濟利益。
二、利用股權轉讓方式合理避稅
例；某房地產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者，開發成本18億元售價28億元，按規定此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）
籌劃分析；
該房地產開發公司可以先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款，具體的操作過程如下：
第一步；聯合其他股東共同出資，設立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店擁有法人資格獨立核算。
第二部；某某大酒店進行固定資產建設，相關建設資金由房產開發公司提供，并作應付款項處理
第三部；固定資產建成后，房產公司將擁有大酒店的股權全部轉讓給外國投資者，房產公司收回股權轉讓價款及大酒店所有債權。
籌劃結果；
經過上述一番籌劃，雖然股權轉讓收益需要繳納企業所得稅，但這部分所得稅是房產開發收益本來就需要繳納的，但股權轉讓業務不繳納營業稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產轉讓過程的巨額稅款。
三、利用簽訂合同裝修費的合理避稅
例：某開發公司為了促銷，優惠客戶贈送客戶裝修費，有一套高級住宅1平方米1萬元，面積為100平方。價款為100萬元，開發商在與客戶簽訂的合同中規定有10萬元是贈送給客戶的這10萬元裝修費如何避稅。
籌劃分析：
按規定10萬元要進入宣傳費的，如果這筆費用在該企業全部銷售收入納稅范圍內，則當年可以在企業所得稅前列支。如果合同中規定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中不去強調指出有10萬元裝修費用，這時10萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。
籌劃結果；
經過這樣的籌劃，10萬元的裝修費就成了稅前可扣除項目，這筆裝修費被輕松消化掉。
通過避稅籌劃對各種備選的經營方式納稅方案進行擇優盡管在主觀上是為了減輕自身的稅收負擔，但在客觀上都是在國家稅收經濟杠桿作用下逐步走向優化產業結構和合理配置資源的道理，體現了國家的產業*策，從而更好地更快地發揮國家的稅收宏觀調控職能。
8.房產合理避稅方法
在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規則空白”進行避稅的現象時有發生。其實這里隱藏著重重風險。有關專家提醒消費者不要采取不正當的方法避稅，這樣會給你帶來不必要的麻煩。
據了解，一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是：
一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。
專家提醒：對于“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收*策，*府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易后，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的*策，贈與過戶只需買方繳納4%契稅，而買賣過戶如果在5年以內需要繳納5.5%營業稅、2%或4%契稅，以及個稅。
專家提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。
如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。
三、“假租賃真交易”。由于房產可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規定辦理繳稅、過戶、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。
專家提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。
四、“規避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規避第二套房產因非自住而繳稅。“由于通知中規定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。”
專家提醒：一旦親屬間出現利益糾紛，則難以理清。
五、“協議延期辦理產權變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。
專家提醒：一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協議的約定時間去辦理房屋過戶手續，意圖提高房屋的成交價或轉售；二、可能到協議約定時間辦理房屋過戶手續，又出現某些原因而致使過戶手續辦不了；三、若賣房人背著買主申請補辦了產權證，又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續的話，買主將無法取得房屋所有權。
這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重后患。住房是金額巨大的財產，我們在獲得時就應合理合法，公民的合法權益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法，一旦發生糾紛，公民勢必得不到應有的保護。按總值1%交稅費其實并不高，沒必要鋌而走險。
9.房地產企業避稅可操方法
一般來說，內資房地產企業在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用“轉讓定價”的手法避稅。所謂“虛假成本”，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的征收。
一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。
來源于：新和財稅
二、避稅具體方法
一）是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的一種手段。
二）是預收房款開具收據，不開具發.票，隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三）是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四）是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五）是鉆*策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六）是虛列開發成本，任意擴大成本開支范圍，虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七）是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八）是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九）是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十）是故意拖延項目竣工決算和完工時間，躲避土地增值稅清算。
來源于新和財稅
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