榮觀房產網1.房地產投資項目論證作用是什么
房地產投資項目論證的作用是：有效規避風險，提高項目決策的規范性和計劃性。
房地產投資項目論證包括以下五個方面：
1. 新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進行充分討論和預測，最后針對預測的綜合效果進行可行性求證。
2. 房地產土地儲備：為保證公司未來項目開發的土地需求，而預先進行的以控制土地開發權力為目的購入土地的行為。
3. 可行性研究：就是對擬購入的土地進行房地產項目技術經濟上的論證分析，并在此基礎上對項目的經濟效果進行預測，為投資決策提供依據。
4. 基礎研究：是為確定公司土地儲備動態計劃、提高房地產新項目可行性分析技術水平所進行的持續性動態研究工作；基礎研究包含土地市場研究、宏觀及區域經濟研究、城市規劃動態研究、房地產宏觀市場研究、房地產相關*策法規研究、競爭對手研究和戰略研究等分項研究工作。
5. 項目：在本流程文件中指土地開發使用權獲得前的項目
2.房地產行業項目拓展立項是什么意思
第一部分
一般大中型房地產企業都有投資拓展部或投資部，專門負責房地產項目的前期開發投資調研，其中包括投資機會研究、地方*策研究、拿地、項目地塊研究（區位、交通、價格、規模、形狀、平整情況、建筑物情況、設計要點、周邊建筑、業態、配套情況等等很多）。
房地產行業項目拓展立項：其實是企業對擬開發的項目及地塊在完成項目區域初步研究，根據所獲取的項目資料進行研究審核做出的內部投資立項備案和上報的程序。
其中包括：合作項目開發、購地開發項目等；
1）進行項目所在地的*策、行業發展、市場信息的研究及報告完善；
2）土地資料性質、土價情況、出讓方式及其合法性的初步研究報告；
3）合作項目土地在2）項目及合作公司財務、人事、投資、法律、地方知名度、誠信度、法人及股東情況的了解，合作方式、投資比例、投資合作風險的等研究和資料收集報告。
4）根所收集的資料進行立項，報告公司決策。
立項的下一步是雙企業高管的正式業務對接、確認，開始合作意向，并進行項目地塊或合作公司的全面盡職調查，進行項目投資測算。
第二部
項目在洽談過程中，如果是購地，初期主要通過土地相關資料了解以下的內容：
1）土地的區位、規模、用地功能、土地使用年限、設計要點、現場情況、是否閑置；
2）原地價交付情況、原有發票數額、現行出讓方式、價格、賣方企業股東決議及合同要求；
如是項目合作，要求項目方提供企業六證一卡資料、企業財務報表、股東結構及股東決議、公司章程、企業驗資報告、原納稅情況、項目的相關證件和批復等，合作條件：項目合作估值、合作比例、投入方式、分配方式或未來資產處置等。
盡職調查主要
對公司及項目土地進行土地獲取方式的*府土地部門調查、規劃調查、閑置否調查、報批調查；法律調查包括公司及個人可能涉及的法律訴訟和糾紛、工商查冊、納稅查冊、銀行借貸款情況調查、公司報表及審計報告查讀、負債情況當事人面議等等。
以及合作人未來開發、銷售的想法、可再投的資金量，建設目標、銷售價格等思路。
在這部分談的要點很多。
祝您工作順利！
3.地產行業業務拓展工作計劃怎么
引用 地產咨詢商業計劃書 2008-02-27 09:22:28| 分類： 探索發現 |舉報|字號 訂閱 引用 朱施維 的 地產咨詢商業計劃書 目 錄 摘 要 3 一、主要業務 3 二、贏利模式 4 三、對投資者的價值 4 四、對投資者的基本要求 4 第一章 公司/項目介紹 6 第一節 項目宗旨和發起方介紹 6 一、項目宗旨（任務） 6 二、公司發起方—南京東方智業管理顧問有限公司簡介 6 三、新公司的基本業務 7 第二節 地產市場的區域研究 7 一、對客戶的意義 7 二、研究內容 8 （一） 區位特征： 8 （二） 行業特征 8 三、研究步驟與方法 9 （一） 研究步驟 9 （二） 研究方法 9 四、研究成果 9 第三節 地產項目評估與策劃 10 一、地產項目評估與選擇 11 （一） 對客戶的意義 11 （二） 咨詢內容 11 （三） 咨詢方法 13 （四） 咨詢成果 14 二、項目定位和概念設計 15 （一） 對客戶的意義 15 （二） 咨詢內容： 15 （三） 咨詢成果 16 三、營銷策劃： 16 （一） 對客戶的意義 16 （二） 營銷策劃內容： 17 （三） 咨詢成果 18 第四節 房地產公司內部管理咨詢 18 一、對客戶的價值 18 二、咨詢內容 19 三、咨詢方式 20 四、咨詢成果 20 第五節 地產銷售與流通 21 一、對客戶的意義 21 二、基本內容 21 三、業務成果與目標 22 第六節 房地產行業專業培訓及其它 22 一、培訓 22 （一） 業務的意義與價值 22 （二） 培訓內容 22 （三） 成果 22 二、常年管理顧問服務 23 第二章 市場分析與發展戰略 24 一、市場分析 24 （一） 市場需求分析 24 （二） 市場介入的時機分析 24 （三） 市場切入點 24 二、市場定位 25 （一） 產品定位：綜合性服務 25 （二） 目標客戶：中小型房地產公司 25 三、地產咨詢公司的戰略規劃 25 （一） 戰略目標 25 （二） 戰略規劃 26 第三章 競爭性分析 30 一、競爭者分析 30 二、我們的優勢 30 第四章 初步的合作設想 32 一、投資規模 32 二、股權安排 32 三、經營者激勵 32 四、對投資者的基本要求 32 摘 要 感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書，為便于您迅速了解本計劃書的內容，我們將本計劃書的主要內容摘錄如下： 一、主要業務 *******地產咨詢有限公司（以下簡稱地產咨詢公司）針對中小型房地產公司提供如下的服務： 1。
區域市場研究： 為客戶進*異地市場進行前期調研，搜集該地的各種社會、*治、法律環境信息，并對市場需求、供應和競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應資源要求提供建議。 2。
項目評估與選擇： 以區域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環境的全面調查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發和經營提供初步建議。 3。
項目定位與營銷策劃： 在對項目進行價值評估的基礎上，就項目的目標客戶、競爭地位和產品特性等進行調查研究，提供定位建議，并根據定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創造服務。 4。
地產銷售與流通： 作為營銷實踐的一個環節，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環節以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產銷售也就水到渠成了。 5。
房地產專業培訓： 鑒于房地產企業對人才的極大需求，房地產的專業培訓有極大的市場，而且這種培訓除了經濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩固關系具有極大的作用。 二、贏利模式 我們希望通過與客戶的長期穩定合作，我們希望將地產咨詢公司最終建設成為地產經營平臺、流通平臺和人才平臺，并通過三者之間的相互支撐與促進，與客戶形成穩定的、強有力的合作關系，合作關系的加強將為地產咨詢公司的業務拓展和能力提升提供基礎與舞臺。
地產咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面： l 為客戶提供項目型咨詢服務，包括區域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業務，獲取項目咨詢費用； l 提供常年管理顧問服務，定期就客戶關系的市場、內部管理、行業發展趨勢等提供信息與建議，收取相應費用； 提供銷售代理服務，收取代理費用；l l 地產專業培訓服務，收取相應的培訓費用。 三、對投資者的價值 1。
經濟價值 本項目的經濟價值表現在兩個方面，一是咨詢企業本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風險相對比較低；二是地產咨詢公司的業務將對投資者本身的房地產業務將產生極大的促進作用。 2。
社會價值 地產咨詢公司除了直接的經濟利益以外，對投資者的更大價值體現在對投資者自身的能力與運作效率上。 地產咨詢公司的最新研究成果、獲取的信息與經驗將為投資者的發展提供極大的推動力，除此之外，地產咨詢公司作為強大的人員培訓基地，也將為投資者帶來不可多得的價值。
四、對投資者的基本要求 除了*******管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是： l 必須是房地產企業； 能夠與地產咨詢公司共享經驗與信息（雙方各自承擔保密義務）；l 愿意在地產咨詢公司的發展初期提供咨詢項目；l l 投資金額要求在30萬元之間。 第一章 公司/項目介紹 第一節 項目宗旨和發起方介紹 一、項目宗旨（任務） 我們組建******地產。
4.房地產的拓展知識
中國房地產市場發展的歷史
第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年**在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，**先后批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）
1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。
第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來）
2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。最早是1978年，至今已經走過了30年歷史。
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