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1.房地產成本如何控制管理
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。
2.房地產開發成本怎么成本控制
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。 深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。
由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。
國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。 隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。
房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。
從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
3.淺析如何做好房地產成本的管理和控制
一、前言房地產行業正逐漸由“暴利時代”向著“微利時代”發生巨大的轉變，利潤水平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規范化方向發展，過去的高價格和高成本的房地產開發企業經營策略獲取高額利潤已經不適用了，合理的控制并降低房地產企業的開發經營成本提高企業利潤與增強企業市場競爭力的主要手段。
房地產企業在開發投資過程中，如何憑借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高經營效益，實現從粗放型到集約型的轉變，進而實現房地產企業的最大利潤，這已經受到了房地產開發企業的極大關注和重視。二、房地產成本的管理和控制的現狀1、缺少一條完整的成本管理鏈條。
目前，絕大多數的企業在針對成本管理的關注項目上只是做了最簡單的成本計算，并沒有進行系統全面的計算。而且，絕大多數企業過于重視企業對市場的占有率和企業利潤，卻沒有將企業的長期放展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統，提高房地產開發企業市場的競爭力。
2、管理意識不強。近幾年，房地產開。
4.房地產企業成本控制方面國內外研究趨勢
一、房地產開發企業決策不當對成本的影響 當前，我國房地產開發市場的投資環境日趨復雜，潛在著各種風險。
稍有不慎，就會決策失誤，給企業帶來巨大的投資風險。在企業管理體系下，風險的存著直接會影響到項目的開發成本。
房地產開發企業決策不當對項目成本的影響主要體現在以下幾個方面。 1.經濟形勢變動影響項目開發成本 經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。
由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。
通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
2.法律*策風險影響項目開發成本 法律*策風險是指一個國家所處的國際國內*治環境變動及相應的*策法律調整（如金融*策和財**策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融*策和財**策。
就金融*策而言，實行緊的貨幣*策還是實行松的貨幣*策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售，從而影響到企業項目開發所需的成本費用。如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，大大增加了房地產項目的開發成本。
3.相關決策人員素質偏低加大開發成本 首先，在我國房地產企業中，從事項目考察，項目測算的人員素質普遍不高，根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業帶來一定的損失，這些損失都計入企業的開發成本。其次，企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光，對項目預期不準確，盲目開發盲目建設，造成項目開發后難以出售或在出售后難以得到預期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。
二、房地產開發企業決策不當產生的原因 1.外邊環境變化帶來的投資風險 房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發行*策和銀行信貸*策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。
第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大， 期房銷售幾乎成為不可能。
第四，房地產*策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
2.開發商主觀投資失誤 房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足，項目運作中難于實現預期的經營業績。
3.由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確 由于當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。 三、完善房地產開發企業決策控制和成本管理的措施 1.降低房地產開發投資風險 （1）進行充分的市場調查分析 風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。
減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。
（2）采取多樣化組合投資 房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。
一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，最終。
5.房地產企業成本控制方面國內外研究趨勢
幾年前就有人關注起日本東京不動產投資市場，近年來，中國國內房價飛漲，把投資視線轉向海外的投資者越來越多。您是否注意到了日本房地產這個市場？
日本是一個法治國家，也是一個誠信社會，國民普遍具有較強的契約意識。在日本，進行房地產交易時，賣方會事先把各種風險及其后果講得非常清楚，如果買方愿意承擔這種風險和責任，雙方才有可能成交簽約。
現在正是日本東京不動產投資的大好時機，自上世紀90年代經濟泡沫崩潰后，日本房地產長期在低位盤整，2005年以來雖有上升跡象，卻遭遇美國金融風暴拖累，再次回到低谷。因此，現階段已是日本房地產價格谷底。
再者，日本有很多優良房產，年投資回報率可以達到8%到10%以上，日本東京不動產投資市場很穩定。并且和中國的房地產不同，日本的房地產很多都擁有所有權，除了作為長期投資以外，還是可以作為永久持有的固定資產的很好選擇。
6.怎樣進行房地產成本管理
房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。
從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。 要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。 成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。
7.房地產開發企業如何做好成本管理與控制
一般而言，房地產開發工程是一個復雜的建筑實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建筑目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。
項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。
從這個角度來看，房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。 一、房地產開發企業的項目成本控制概述 房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。
即在項目實施各環節采取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事后控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事后控制就是項目成本真正出現改變時采取的控制措施。
項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助于項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。
項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為后一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制 1.設計階段的成本控制 眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。
因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取舍問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。 2.招投標階段的成本控制 通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。
房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之后，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。
另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制 在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：（1）加強設計變更、簽證的管理；（2）加強對施工單位的施工組織設計的審核；（3）重視分包的確定和管理；（4）加強成本與質量、進度之間的協調控制；（5）深入現場，收集和掌握施工有關資料；（6）編制合同臺賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制 為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。并且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財*投資評審中心。
通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。 三、結語 項目成本的控制對于房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最后引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。