榮觀房產網1.房地產企業內部控制有什么特點
摘要：自1998年以來至今，在國家實施的擴大內需、調整結構、保證國民經濟穩定增長的宏觀*策推動下，住宅與房地產行業持續快速發展，對于擴大內需、調整產業結構、推動城鎮化進程、解決社會就業、帶動相關產業發展、拉動經濟增長等方面都發揮了重要作用，房地產行業在國民經濟中的重要地位和作用日益明顯。
因此在這樣的時代環境下，特針對我國房地產行業內部控制的特點與問題進行分析和研究關鍵詞：房地產、房地產行業、內部控制、特點問題房地產行業財務內部控制作為企業生產經營活動自我調節和自我約束的內在機制，其建立、健全及實施是房地產行業生產經營成敗的關鍵。加強監督、強化企業內部財務控制，是促進現代企業制度的建立和完善企業法人治理結構的重要措施，也是社會進步、經濟發展的必然趨勢。
本文綜合運用經濟學、審計學及財務會計相關理論，從企業財務內部控制的基本方法、地位、方式等方面的論述著手，重點選取典型案例----中國房地產行業的領*：深圳萬科企業股份有限公司，通過分析其公司組織架構圖，試圖構建適合其組織結構及經營特點的財務內部控制制度，形成以財務為核心，覆蓋生產、經營、管理等環節的財務內部控制系統，重點解決房地產行業普遍存在的企業財務信息失真、資金緊張等問題。同時在具體業務（如固定資產投資管理）上，重點突出其基本控制環節、程序和相關崗位的基本職責權限，建立最基本的財務控制標準，增強財務內部控制制度的適應性和可操作性。
本文希望通過深圳萬科企業股份有限公司的財務內部控制制度設計實踐，為其他房地產企業提供有益的、實踐性強的參考和借鑒。房地產行業是指從事房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務和其他房地產活動的總稱呼。
房地產業在國民經濟分類中屬于第三產業（見表1） 中國房地產業的行業分類（GB/T4754-2002）表一代碼 行業分類 定義 7210 房地產開發經營 指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動 7220 物業管理 指物業管理企業依照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境、公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動 7230 房地產中介服務 指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動 7290 其他房地產活動 一、房地產開發流程及業務特點 房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產開發主要分為八個步驟，即：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權，規劃設計與方案報批，簽署有關協議，施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業管理。
同時又可劃分為四個階段，即：機會選擇與決策分析階段，前期工作階段、建設階段，租售階段。房地產開發風險大，開發資金量大，開發項目決策分析階段的內部控制必須加強，因此房地產開發中防止成本費用膨脹和有效管理是其內部控制的重點。
房地產開發項目成本費用主要有土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套及基礎設施費、管理費、籌資費及其他費。土地費：包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，目前在我國城鎮普通商品房住宅價格構成中（以下成本構成比例均以普通居民商品住宅為例），土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
前期工程費：主要指房屋開發的前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查及“三通一平”等土地開發費用，它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過30%。建筑安裝工程費：是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程等費用，又被稱為房屋建筑安裝造價，它在整個成本構成中所占比例相對較大，目前約占整個成本的40%左右，全裝修房成本比例會上升。
配套及基礎設施費：包含基礎設施和公共配套設施建設等兩部分費用，它在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，一般在20%左右（各地區比例不同，可能差異較大）。基礎設施建設費，主要指道路交通、自來水、污水、電力、電信、綠化、商業網點等建設費用。
公共配套設施建設費，指在用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施等所發生的費月，同時還包括一些諸如煤氣調壓站、變電室及自行車棚等室外工程。管理費：主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費及養老保險費等，它在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
籌資費：房地產因開發周期長，需要投資數額大，因比必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分，但它的大小與所開發項目的大小和融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。其他費：主要指不能列入前六類的所有費用，它主要包括銷售費、維修基金及各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過5%。
根據房產。
2.房地產公司內部管理制度
一、總經理
二、常務副總經理
三、總工程師
四、總會計師
五、辦公室
（一） 辦公室主任：
（二） 總經理秘書：
（三） 辦公室總務：
（四） 辦公室秘書：
（五） 司機：
（六） 保安：
（七） 臨時工：
六、財務部
（一） 經理：
（二） 會計：
（三） 出納：
七、工程部
（一） 經理：
（二） 各專業工程師：
1、土建：
2、暖通：
3、電氣：
八、開發部
（一） 經理：
（二） 專業人員：
九、材料設備部
（一） 經理
（二） 專業工程師
十、銷售部
（一） 銷售總監：
（二） 銷售經理：
（三） 銷售代表：
各 部 門 崗 位 職 責
第一章 辦公室崗位職責
一、辦公室工作內容
（一） 公司人事管理工作
1、協助公司領導制定、控制、調整公司及各部門的編制、定員；
2、協同各部門辦理員工的招聘工作，為各部門提供符合條件的員工；
3、協助公司領導和各部門做好員工的考核、轉正、任免、調配等工作；
4、協同各部門對員工進行培訓，提高員工的整體素質及工作能力；
5、負責員工工資的管理工作；
6、負責正式員工勞動合同的簽訂；
7、負責保存員工相關個人檔案資料；
8、負責為符合條件的員工辦理養老保險和大病統籌等相關福利；
9、根據工作需要，負責招聘臨時工及對其的管理工作；
10、負責為員工辦理人事方面的手續和證明。
（二） 公司行*管理工作
1、制定公司行*管理制度、匯編公司各項制度、監督檢查各部門執行的情況；
2、負責對員工進行遵守勞動紀律的教育及考勤工作的管理；
3、根據董事會批準的行*費用總額度，每月制定公司行*費用預算，并嚴格控制行*費用的支出；
4、負責公司資產的管理，建立固定資產、低值易耗品等物品的購買、驗收、使用登記及定期檢查使用情況的制度；
5、負責公司印章和介紹信的管理，嚴格執行印章和介紹信的使用規定；
6、負責公司文件的管理工作；
7、根據公司行*管理制度，做好電話、傳真和復印機等設備的使用和管理；
8、負責公司車輛的管理和調度工作；建立車輛檔案，做好車輛的維修、保養工作，定期檢查車輛使用情況，加強對司機、非司機的安全教育工作；
9、負責公司外圍環境衛生的管理；
10、負責公司辦公地點安全、保衛、消防工作的管理；
3.房地產內部人員原來是這樣買房的
節節攀升的房價讓越來越多的人“焦躁不安”，沒買房的人擔心以后更買不起，有房的人還想著再囤一套房，免得錢放銀行被貶值。
不過，買房可不是買白菜，看中就下手，對于大部分人來說，來到售樓處面對巧舌如簧的置業顧問，總有點腦子“短路”的感覺，“我到底該問些什么？”
今天小編就來給大家分享一下，業內人士怎么樣才能“問”出好房？
一、關于面積
業內人士：除了建筑面積，還會問公攤面積或套內面積（公攤面積絕對得房率，套內面積是最終可使用的面積；另外，不會寫入合同的贈送面積都是耍流氓！）
二、關于價格
業內人士：1、問單價，問總價；2、打聽不同樓層不同方位的差價；3、找置業顧問上級拿最大優惠；
三、關于產權年限
業內人士：除了問產權年限，還會咨詢拿地年限（假如開發商已經拿地15年，那么70年產權的也只剩下55年產權）
四、關于配套規劃
業內人士：查詢并核實相關規劃，親自到樓盤附近看現有配套，畢竟規劃配套不僅需要長時間等待，還有可能因為規劃變動而落空。
五、關于戶型圖
業內人士：拿戶型圖和樓盤總平面圖對比看（樓間距、房屋朝向，是否有遮擋物等）
六、關于樣板間
業內人士：更喜歡看毛坯房，即使看樣板房也要留意哪些地方是改造過的（比如很多樣板間為了看起來寬敞，往往不做門、縮小家具尺寸等）
七、關于車位、層高、梯戶比
業內人士：1、了解車位配比，及是否包含商業車位；2、了解梯戶比（一般兩梯四戶這種比例比較舒適）如果梯戶比過低，會浪費大量時間在等待電梯上；3、層高要高于2.8米
八、關于物業
業內人士：除了物業費，還會問清楚物業公司是開發商還是外包（外包物業要看是否是品牌物業，否則物業不靠譜，小區產生的問題就很難解決）
（以上回答發布于2018-04-12，當前相關購房*策請以實際為準）
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4.房地產項目的全過程控制
全過程管理的內容
1）、正確定位項目市場目標：根據市場調查情況，決定項目的市場定位包括項目的產品定位，建筑產品的質量定位，建設環境的品質定位。有了項目正確的定位目標，可以周期性地對投資實際發生值和計劃值進行比較，未發生偏差，繼續實施，發生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據已完成工程的實際情況預測未來值，提前采取預防措施，使項目造價始終處于受控狀態。
2）、成本最低合理化：一方面在設計階段，項目在滿足設計規范、標準，特別是強制性標準的前提下，合理優化設計，既符合使用功能、美學功能、環境功能的要求，又達到降低成本的目標，它是成本控制的關鍵。另一方面加強在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現實。
3）、強調項目的合同履行能力：由于項目建設具有一次性特點，建設周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經濟損失。所以在項目實施過程中，要經常檢查合同執行情況，建立履約情況記錄，預測未來合同執行情況，有偏差及時提出預防措施。項目結束后應進行合同評價，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導。
4）、重視信息管理：目前我國已進入了信息時代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設計方案、售價、銷售情況及開發商的實力，務求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據，避免決策風險。
其次，根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解消費群體，通過廣泛調研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環境方面的要求等。
再次，了解同類已完工程的造價信息，有關部門發布的人工、材料、機械、設備價格信息，造價指數、人工材料、設備的市場價，一些材料設備的出廠價、運費等，把上述信息經過加工、整理歸集后，為決策者及時正確的做出決策提供依據，為投資控制部門提供造價變化趨勢預測提供參考。
5）、合理的計劃管理：合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。
6）、建立工程量清單計價模式，簡化預標編審：實行工程量清單報價、打破了過去由*府造價部門統一單價的做法，讓承包單位能最大發揮自身的價格和技術優勢，不斷提高企業的管理水平，推動競爭，從而在競爭中形成市場，進一步推進整個建設領域的縱深發展，這也是招投標制度和造價管理與國際接軌過程中要經過的必然階段，采用工程清單計價模式，可以不編預標，不編標底，只編工程清單即可，這樣可節省大量的時間和精力去做造價管理的其他方面的工作，另外還可簡化工程進度款的撥付和工程結算，清單計價還有利于過程控制，使造價控制始終處于受控狀態。
7）、合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價大幅度增加的一個重要原因是工程簽證管理不規范。如何認定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價的關鍵。實踐證明，確定如何認定工程簽證的有效性應抓以下幾個方面。工程簽證的客觀真實性，必須是建設實施過程中確實存在和發生的事實材料，能經得住推敲。要求簽證必須是書面文件，有關記錄、協議、紀要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認可。設計變更簽證，應由原設計單位出具變更通知書和修改圖紙，設計、核審人員簽字并加蓋章，經建設單位和監理工程師審查，同意、簽證、重大設計變更應經原審圖部門審批，否則不應列入結算。工程簽證的及時性，及時性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時間要求，超過規定時限視同放棄權益。
8）、市場尋價制度：市場尋價是現場經濟簽證的一項重要基礎工作，現場的過程管理是結算的前提和基礎。簽證管理規范，結算就容易，投資造價永遠在掌握之中。
5.房地產成本如何控制管理
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行*管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的“組織架構”的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地征用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。
6.什么是房地產的產品控制部
負責公司房地產工程項目的設計、質量控制、進度控制、工程技術資料管理、以及文明施工及安全管理等工作。
1. 參與項目投資決策，主持房地產項目的功能定位工作，組織設計及監理招標，制定設計委托書、項目交樓標準，編寫或填報在報建、銷售、融資等方面涉及的工程技術資料。
2. 建立現場的工程例會制度，統一協調工程建設的有關事項。
3. 制定或審核施工組織設計和施工方案，要考慮經濟與技術相結合。
4. 設計管理工作，在方案設計階段，主要就以下方面進行控制：住宅戶型設計，實用率，建筑外觀造型，小區平面布局及園林等配套設施設計，靈活充分利用容積率、覆蓋率、建筑退縮、樓層高度和數量等規劃限制條件。在施工圖設計階段，應推行限額設計管理，主要考慮結構布局是否合理、結構設計參數計算方法、安裝工程的系統和設備選型與優化。
5. 控制工程設計進程，杜絕邊施工、邊設計的現象；主持圖紙會審工作，未經會審的圖紙不得使用。
6. 建立工序的質量檢查驗收簽證制度，對未經監理和我公司有關技術人員驗收簽字或資料欠缺的分項工程，可暫時不與計量。
7. 建立工地的材料設備進場驗收與抽檢制度，控制工程材料的品質質量，嚴禁使用假冒偽劣或三無產品，確保不出現重大質量安全事故。
8. 主持建設項目的竣工驗收工作，配合有關報建和綜合驗收工作。
9. 現場工程經濟簽證，參與涉及工程項目的訴訟、索賠工作。
10. 設計及施工變更的管理工作。
11. 保修期內的工程維修工作。
12. 參與工程及材料設備的招投標、合同談判與簽定工作，向公司推薦質量可靠、信譽良好、價格合理的產品和施工單位。
13. 學習了解房地產市場在工程方面的需求，推廣應用新材料新工藝，將工程管理的重點工作放在使我們生產的住宅產品更好地滿足市場客戶的需求，通過的技術手段加快房屋的銷售，使公司獲取更大的贏利。
14. 負責公司安全、質量工作規劃的制定及實施工作，貫徹公司安全管理（包括航空安全、消防安全等）、質量管理方針，建立、健全綜合管理體系。
15. 結合公司安全、質量、環境、職業安全健康管理工作的實際，收集并研究國際、國家、房地產相關法律法規（包括*策、標準、規章等）。
16. 負責建立和完善公司顧客調查體系，有計劃地組織各類顧客調查工作，對調查數據進行分析研究，提出整改方案。
17. 負責施工臨時用水、用電、現場工程或銷售用房以及修建施工道路工作。
18. 負責責建立客戶（顧客）投訴受理網絡，制訂投訴受理規則、保持客戶（顧客）投訴渠道的暢通，完善客戶（顧客）投訴信息檔案，建立良好客戶（顧客）關系。
19. 重視現場文明施工工作，整治工地周邊環境。
20. 規范并程序化包括施工資料在內的工程建設信息化管理工作。
