榮觀房產網1.簡述房地產泡沫和過度開發的區別
房地產泡沫：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。
泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。過度開發-------------------------------------------- 經濟危機，都是空中過度發展和房地產過度開發惹的禍！ 不管是社會主義還是資本主義，每當經濟危機發生，房地產總是首當其沖直接威脅民生。
社會發展是歷史進程的必然規律，但是這個規律歸根結蒂還是民生是否得到保障的規律。如果違反了民生保障的規律，不管你是世界上多么發達的國家，你最終都逃不過經濟危機的厄運。
而每一次有規律的經濟危機的發生，都是房地產惹的禍！都是當代今天科學技術向空中發展惹得禍！ 因此，全世界的民生都被房地產綁架并成為任其宰割的肉俎。 人要生存的基本條件是什么？這個問題很簡單而且很奇妙：吃穿住行，是人生存的第一要素。
在這個第一要素中，吃又成為人生存的最基本最起碼的要素。離開了吃，不但是人類，就是很多比人類出現的更早更頑強的生命都只有滅亡。
因此，人的第一要素吃是第一位的。 自從原始社會分化到以后的多種社會，由于不斷的戰爭和災荒使得原本和諧的社會變得日益緊張，于是就出現了戰爭，出現了改朝換代，出現了很多各自為是的社會和主義。
這種社會和主義的出現，在一定程度上改善了民生，滿足了人類吃的要求。所以，他得以維持。
但是到了一定的時候，由于其他生存條件需要改善，這些社會就大量在需要改善的項目上加大投入。這樣的投入是沒有錯的，錯得是在這樣的投入上不加限制無限制的增加和擴大項目。
由于無限制的增加投入，無限制的擴大項目，把原本用來吃的計劃打亂了，造成了不可收拾的危機。出現這樣的危機，民生就受到了威脅，社會就出現了動蕩。
對于奴隸社會、封建社會和資本主義的誕生，筆者沒有研究過，也沒有能力研究他，但是，不管他們怎樣誕生的，有一點是肯定的，那就是當時的社會滿足不了民生，而新的社會由于有了滿足民生這種需要，于是大家就擁護他，支持他，於是他就具備了誕生的條件，成立了新的社會。那是由于科學技術落后，廣袤的大自然在滿足人們的吃的問題上應該是沒有多大問題的，但是那是靠天吃飯，遇到了天災人禍，那吃的肯定就發生了危機，于是就有了爭奪食物的戰爭，這種戰爭應該說是人們為了生存的本能發生的，我們沒有苛刻得必要。
問題是現在，科學技術那么發達，為什么還有這樣的危機？ 用科學發展觀看問題，我們堅持馬克思主義好像沒有錯，但是，馬克思當初沒有遇見到今天的科學技術發展如此神速。所以，他們提出的資本主義剝削壓迫勞動人民的矛盾已經不是當今世界社會的主要矛盾，所以，對這個堅持我們就應該用科學發展觀來看待。
那么，當今世界社會的主要矛盾是什么呢？ 回答很簡單，那就是發達國家和欠發達國家在立體空間和地球地面大自然之間互相爭奪戰有的矛盾和他們國內自身的矛盾。這個矛盾一旦爆發，很多國家都有可能在一夜之間毀滅這個地球！雖然大家都意識到了這點，但是還沒有妥善解決這個問題，只能在相互之間有一些約束和制衡暫時抑制這個矛盾。
讓大家各自收斂自己的占有欲，收斂對空中和地球環境資源的污染和掠奪野心。這種占有和掠奪，說白了就是利用高科技工業化技術的發展污染我們的天空，利用房地產開發大肆透支我們的地球自然資源，從鋼筋水泥到水源數百個行業一起向地球宣戰！ 由于這種宣戰，很多國家不惜透支國力和人力，把老百姓一輩子辛苦積累的財富在一夜之間化為烏有。
財富一旦匱乏，經濟危機就接踵而來，民生危機也就在所難免。這樣的危機，從有社會矛盾以來就一波接一波，一波更比一波厲害！在時間的長流中，危機過后也出現了新機，但是，這樣的新機過后又是危機，又是周而復始的危機。
在落后社會，產生這樣的危機除了天災還有社會制度的人禍。今天不同，高科技的發展在一定程度上避免了一些天災，很多天災還是不以人的意志為轉移。
可以以人的意志為轉移的是就是我們的高科技發展和房地產的發展。這些發展，只要有節制的在自然環境允許的范圍內，對人類還是很有益處的。
但是，從當今世界上演的強國大國富國夢來看，我們就超過了那個范圍。 這個范圍就是我們透支了地球資源，利用高科技向空中和向地表房地產開發進行了過度投入，拉空了各國人民創造的財富，由此引發了周而復始不斷重復經濟危機。
遠的不說，就說進的，從十七八世紀的歐洲到二十世紀初的美國，從上世紀六七十年代的日本到上世紀九十年代的亞洲，有哪一次經濟危機不是透支國力把國民財富消耗殆盡而發生的？ 亞洲金融危機出現的時候，筆者作為農村進城打工的農民在重慶打工，目睹了重慶觀音橋因為房地產開發過度留下的大量爛尾樓。從1996年到2001年之間，不足1公里長的觀音橋留下了十余座二三十層的爛尾樓，就連當初重慶規劃局門口四周。
2.房地產泡沫和過度開發的區別是什么
過度開發和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。
過度開發反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發現象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。 過度開發和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。
房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態。
過度開發和泡沫在房地產周期循環中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環的上升階段。
過度開發一般存在于循環的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生時，市場還處在上升階段；而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了。
從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發；但過度開發卻不一定都是由泡沫引發的。 市場參與者的參與動機不同。
“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益；而“泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。 。
3.房地產過度開發,在經濟方面將會有什么不利嗎
經濟危機，都是空中過度發展和房地產過度開發惹的禍！ 不管是社會主義還是資本主義，每當經濟危機發生，房地產總是首當其沖直接威脅民生。
社會發展是歷史進程的必然規律，但是這個規律歸根結蒂還是民生是否得到保障的規律。如果違反了民生保障的規律，不管你是世界上多么發達的國家，你最終都逃不過經濟危機的厄運。
而每一次有規律的經濟危機的發生，都是房地產惹的禍！都是當代今天科學技術向空中發展惹得禍！ 因此，全世界的民生都被房地產綁架并成為任其宰割的肉俎。 人要生存的基本條件是什么？這個問題很簡單而且很奇妙：吃穿住行，是人生存的第一要素。
在這個第一要素中，吃又成為人生存的最基本最起碼的要素。離開了吃，不但是人類，就是很多比人類出現的更早更頑強的生命都只有滅亡。
因此，人的第一要素吃是第一位的。 自從原始社會分化到以后的多種社會，由于不斷的戰爭和災荒使得原本和諧的社會變得日益緊張，于是就出現了戰爭，出現了改朝換代，出現了很多各自為是的社會和主義。
這種社會和主義的出現，在一定程度上改善了民生，滿足了人類吃的要求。所以，他得以維持。
但是到了一定的時候，由于其他生存條件需要改善，這些社會就大量在需要改善的項目上加大投入。這樣的投入是沒有錯的，錯得是在這樣的投入上不加限制無限制的增加和擴大項目。
由于無限制的增加投入，無限制的擴大項目，把原本用來吃的計劃打亂了，造成了不可收拾的危機。出現這樣的危機，民生就受到了威脅，社會就出現了動蕩。
對于奴隸社會、封建社會和資本主義的誕生，筆者沒有研究過，也沒有能力研究他，但是，不管他們怎樣誕生的，有一點是肯定的，那就是當時的社會滿足不了民生，而新的社會由于有了滿足民生這種需要，于是大家就擁護他，支持他，於是他就具備了誕生的條件，成立了新的社會。那是由于科學技術落后，廣袤的大自然在滿足人們的吃的問題上應該是沒有多大問題的，但是那是靠天吃飯，遇到了天災人禍，那吃的肯定就發生了危機，于是就有了爭奪食物的戰爭，這種戰爭應該說是人們為了生存的本能發生的，我們沒有苛刻得必要。
問題是現在，科學技術那么發達，為什么還有這樣的危機？ 用科學發展觀看問題，我們堅持馬克思主義好像沒有錯，但是，馬克思當初沒有遇見到今天的科學技術發展如此神速。所以，他們提出的資本主義剝削壓迫勞動人民的矛盾已經不是當今世界社會的主要矛盾，所以，對這個堅持我們就應該用科學發展觀來看待。
那么，當今世界社會的主要矛盾是什么呢？ 回答很簡單，那就是發達國家和欠發達國家在立體空間和地球地面大自然之間互相爭奪戰有的矛盾和他們國內自身的矛盾。這個矛盾一旦爆發，很多國家都有可能在一夜之間毀滅這個地球！雖然大家都意識到了這點，但是還沒有妥善解決這個問題，只能在相互之間有一些約束和制衡暫時抑制這個矛盾。
讓大家各自收斂自己的占有欲，收斂對空中和地球環境資源的污染和掠奪野心。這種占有和掠奪，說白了就是利用高科技工業化技術的發展污染我們的天空，利用房地產開發大肆透支我們的地球自然資源，從鋼筋水泥到水源數百個行業一起向地球宣戰！ 由于這種宣戰，很多國家不惜透支國力和人力，把老百姓一輩子辛苦積累的財富在一夜之間化為烏有。
財富一旦匱乏，經濟危機就接踵而來，民生危機也就在所難免。這樣的危機，從有社會矛盾以來就一波接一波，一波更比一波厲害！在時間的長流中，危機過后也出現了新機，但是，這樣的新機過后又是危機，又是周而復始的危機。
在落后社會，產生這樣的危機除了天災還有社會制度的人禍。今天不同，高科技的發展在一定程度上避免了一些天災，很多天災還是不以人的意志為轉移。
可以以人的意志為轉移的是就是我們的高科技發展和房地產的發展。這些發展，只要有節制的在自然環境允許的范圍內，對人類還是很有益處的。
但是，從當今世界上演的強國大國富國夢來看，我們就超過了那個范圍。 這個范圍就是我們透支了地球資源，利用高科技向空中和向地表房地產開發進行了過度投入，拉空了各國人民創造的財富，由此引發了周而復始不斷重復經濟危機。
遠的不說，就說進的，從十七八世紀的歐洲到二十世紀初的美國，從上世紀六七十年代的日本到上世紀九十年代的亞洲，有哪一次經濟危機不是透支國力把國民財富消耗殆盡而發生的？ 亞洲金融危機出現的時候，筆者作為農村進城打工的農民在重慶打工，目睹了重慶觀音橋因為房地產開發過度留下的大量爛尾樓。從1996年到2001年之間，不足1公里長的觀音橋留下了十余座二三十層的爛尾樓，就連當初重慶規劃局門口四周都有爛尾樓。
如果有老照片，那情景真實讓人慘不忍睹。后來筆者經過多次論證策劃，向市*府遞交了改造方案并得以采納。
所以，對于房地產開發引發的危機筆者深惡痛絕！ 而今天，全世界的經濟危機難道不也是因為各國人民創造的財富消耗殆盡而發生的？難道不也是因為很多國家在透支地球資源以后向空中發展向地面進行過度的房地產開發而引起的？美國的次貸危機的始俑者是因為房地產，中國的經濟危。
4.房地產市場中的過度開發的誘因有哪些
開發商對市場預測的偏差。
開發商在進行開發決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。
即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時現象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。 研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。
這時開發商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發景象。 開發商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發的情況。
開發商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發，殊不知有時這些市場機會是有限的，只需少量開發商的介入就能滿足。但是每個開發商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。
況且如果已經得到土地，與其將土地空置產生機會成本，還不如趕快開工建設。除非市場預期為供不應求、房價持續上升，儲備土地本身就能帶來可觀的等待期權溢價。
這種非理性的行為往往會使過度開發現象更加嚴重。 開發資金的易得性。
從獲取開發資金的難易程度來看，如果開發商很容易獲得資金支持，而投入較少的自有資金，他們在進行投資決策時往往會缺乏仔細和審慎的考慮，從而產生道德風險。 特別是目前我國的開發商融資渠道單一，無論是開發貸款還是預售商品住宅抵押貸款基本都是從商業銀行獲得，這種高杠桿式的融資方式，再加上房地產市場中信息不完全的程度較高，對高利潤的追求將會使開發商難以對市場做出客觀和冷靜的判斷。
5.房地產過熱 名詞解釋
房地產過熱 “過熱”又稱“過度開發”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。房地產市場自身存在著周期循環的規律，過度開發是周期循環中必經的一個階段，只有非理性的持續過度開發，才會對市場造成比較大的危害。為什么會出現過度開發的現象？這主要是由于兩個原因：一是開發商對市場預測偏差，二是開發資金容易獲取。
過熱和泡沫，是反映兩個不同層面的市場指標。過熱反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過熱現象；而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。
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