榮觀房產網1.房地產開發行業如何預交季度企業所得稅怎樣計算請詳細些
按國稅函2008年[299]號文件執行： 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下： 一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。
二、預計利潤率暫按以下規定的標準確定： （一）非經濟適用房開發項目 1。位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民*府所在地城區和郊區的，不得低于20%。
2。位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低于15%。
3。位于其他地區的，不得低于10%。
（二）經濟適用房開發項目 經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規定的，不得低于3%。 三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號文件附件1）第4行“利潤總額”內。
四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。
五、本通知適用于從事房地產開發經營業務的居民納稅人。 六、本通知自2008年1月1日起執行。
已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。 國家稅務總局 二○○八年四月七日 。
2.關于房地產企業所得稅如何預繳公司屬于房地產開發商從去年開始預
國家稅務總局進一步完善對房地產開發業務征收企業所得稅的辦法 2006年03月20日 08:33 國家稅務總局網站 為了加強和規范房地產開發企業的企業所得稅征收管理，最近，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），自今年1月1日起執行，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）同時廢止。
對照原來的國稅發[2003]83號文件，新文件主要在以下幾個方面進行了補充、修改和完善： 一、對預售收入的預計營業利潤率作了適當調整。國稅發[2003]83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅。
國稅發[2006]31號文對這一規定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。 二、規定了開發產品的完工標準。
國稅發[2006]31號文第二條第一款規定，凡符合下列條件之一的，應視為開發產品已完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發產品（成本對象）；三是已取得了初始產權登記證明的開發產品（成本對象）。 之所以對開發產品完工標準進行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產開發企業往往會對已完工開發產品積極結算成本，相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。
因此，必須從稅收角度規定開發產品的完工標準，以保證國家稅收不流失。 三、對開發產品計稅成本標準作了原則規定。
開發產品完工以后，按什么標準結算成本就成為下一步稅收征管工作中至關重要的一環。開發產品不同于標準化的工業產品，其成本對象的確定具有不可比性、多樣性和復雜性等特征，個案特征比較明顯，因此，開發產品結算既不能簡單地套用一般稅收原則，也不能完全按會計制度執行。
為了防止開發企業通過隨意確定成本對象或混淆成本界線等方式逃避納稅義務，為成本對象的準確、合理計量提供基礎，應單獨制定房地產開發企業的計稅成本標準。因此，根據房地產開發企業計稅成本標準涉及的內容比較多、問題也比較復雜的情況，國稅發[2006]31號文規定了計稅成本結算的一般原則、主要成本項目的核算方法和扣除標準等三方面內容。
四、規定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發間接費用等主要成本項目，國稅發[2006]31號文規定了其核算和稅前扣除原則：屬于該成本對象完工前實際發生的，可直接攤入成本對象；屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間分攤，再將由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。
五、對新辦房地產開發企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費稅前扣除作出了新規定。按照《企業所得稅稅前扣除辦法》的有關規定，企業發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費是按銷售收入的一定比例在稅前據實扣除的。
這一規定對于新辦的房地產開發企業來說不合理問題較為突出，主要體現在以下兩個方面：一是房地產開發企業從事的開發活動包括征地拆遷、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品銷售等開發經營全過程，因此，開發項目從第一筆投入至取得第一筆銷售收入，需要一個較長周期，而這一期間發生的廣告費和業務宣傳費，則由于沒有銷售收入而無法在稅前扣除；二是廣告費和業務宣傳費支出主要發生在開發前期，這是房地產開發經營的一個顯著特點，但這一期間又恰恰沒有銷售收入。 鑒于這種情況，為合理解決房地產開發企業正常生產經營所需的三項費用扣除問題，國稅發[2006]31號文規定：新辦的房地產開發企業在取得第一筆銷售開發產品收入之前發生的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。
六、對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題有了新規定。 房地產開發產品與工業產品相比，具有開發周期長和投入資金大的特點。
有的產品開發需要幾年甚至十幾年才能完成。因而，開發企業的開發資金在建設過程中停留的時間較長，而且開發產品的造價較高，一個小區、一個大的建設項目，少則需要投資上億元，高則需要幾十億資金。
這就需要企業在開發前期注入大量資金。開發企業籌措資金的渠道，通常有以下幾種形式：一是增資擴股；二是發行債券；三是預售開發產品；四是向銀行貸款。
在上述幾種籌資形式中，向銀行貸款是其主要形式。一些開發企業出于加強資金監管、加速資金周轉、節約籌資成本、提高資金使用效率考慮，由集團統一向金融。
3.房地產企業根據什么預繳所得稅,如何賬務處理
房地產企業預繳所得稅會計處理 《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），關于未完工開發產品的稅務處理問題中明確：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。
房地產開發企業所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。
房地產開發產品完工后，企業應及時計算已實現的收入，同時按規定結轉成本，經過納稅調整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。 計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。
計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數表示。
若房地產企業在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產負債表中資產類科目中的“遞延稅款”的借方。 會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。
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