榮觀房產網1.房地產估價程序有哪些流程
一、確定估價的基本項目 包括： （1）明確估價對象的實體，如土地，應當明確地籍地籍的范圍和數量，以及使用地點、面積、形狀的房屋，應當明確；位置（編號）、結構、編號、面積、用途等。
（2）被評估對象的權利狀態，如完整的財產權、擁有某種權利的不完全財產權、房屋的所有權和墻的所有權等，必須明確。 （3）明確評估對象的范圍，如簡單評估土地價值，或簡單評估房屋價值，或評估房屋的某一部分等，必須明確。
（4）特定估價的目的，由于同一房地產不同的估價目的，估價結果往往不同。因此，必須明確什么樣的委托估價師估價的目的是區分不同性質的評估。
（5）對房地產價值的明確估計是某一特定時間點的房地產價格。因此，時間必須明確界定，如果不在評估時確定，房地產估價是毫無意義的。
（6）明確估價報告的交付日期，委托方一般估價估價報告提出的交貨日期，但也由委托方的評價和驗收評價方協商，一般評估報告為7-15個工作日工作日。 二、制定評價作業計劃 主要是對估價工作要按期進行，包括計價的操作、經營者的時間、所需資金、安排等，以便于控制進度和協調合作。
三。收集估價所需的信息 由于估價對象和所采用的估價方法不同，房地產估價所需的信息也不盡相同。
一般來說，所收集的數據包括： （1）產權信息 （2）建筑材料； （3）市場交易數據； （4）土地信息； （5）法律和規劃信息。 實地考察是對評估對象領域的內容進行確認、確認，從實體結構、估價對象、國家產權、環境條件的具體內容等方面進行研究。
2.中國房產估價師指導：估價程序有哪些
1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結果； 7 撰寫估價報告； 8 估價資料歸檔。
明確估價基本事項主要應包括下列內容： 1 明確估價目的； 2 明確估價對象； 3 明確估價時點。 注：1 估價目的應由委托方提出； 2 明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況； 3 估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。
在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案。 估價作業方案主要應包括下列內容： 1 擬采用的估價技術路線和估價方法； 2 擬調查搜集的資料及其來源渠道； 3 預計所需的時間、人力、經費； 4 擬定作業步驟和作業進度。
估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 估價所需資料主要應包括下列方面： 1 對房地產價格有普遍影響的資料； 2 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； 3 相關房地產交易、成本、收益實例資料； 4 反映估價對象狀況的資料。
估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
3.房地產估價司法鑒定質證一般程序是什么
（一） 法庭或當事人通知估價師出庭 訴訟或仲裁程序中，當估價司法鑒定報告完成交付后，法庭根據訴訟程序一般通過證據交換程序將鑒定報告送交當事人各方，給當事人對證據詢問質證的準備時間，避免證據突襲。
當事人及其代理人有權向人民法院申請鑒定人出庭，申請人有可能同時向人民法院提交質詢提綱。 當然如果雙方當事人都對鑒定結論無異議的雙方均不申請鑒定人出庭質證的，法庭可不通知估計師出庭接受質證。
民事訴訟法第一百二十二條“人民法院審理民事案件，應當在開庭三日前通知當事人和其他訴訟參與人。” 鑒定機構收到法庭出庭通知（有時附帶有質詢提綱）后，應作好安排，認真準備。
一個估價項目由數人共同鑒定的，可以選派一至二人出庭，接受質詢。 （二） 法庭傳喚鑒定人出庭 鑒定機構在開庭日應準備好當庭應提交的機構和個人的資格證書原件、身份證明文件、房地產估價鑒定書、相關現場勘察記錄、市場調查記錄等文件。
民事訴訟法第一百二十三條“開庭審理前，書記員應當查明當事人和其他訴訟參與人是否到庭，宣布法庭紀律。 ”故估價師應提前到庭，在開庭前向書記員報到，遞交相關證明，然后到指定的地點休息等候出庭，不得離開指定地點，不得與當事人談論與鑒定有關事項，更不得參與旁聽。
在不能按指定時間到庭情況下一定要及時向書記員報告，聽從其安排調度，不得中途入庭報到等候。 （三）出庭接受質證 庭審過程中書記員通知估價師出庭后，方可入庭。
入庭后首先法官會對估價師身份進行確認，然后會詢問當事人是否申請回避，在當事人申請回避的情況下，可能首先進行關于對于鑒定機構和鑒定人是否遵循回避原則的質證，估價師做客觀陳述，法官會當庭裁決是否允許。 在解決回避程序后進入正式的質證程序。
鑒定人應當出庭宣讀估價鑒定結論，并接受當事人、代理人和人民法院的質詢。 （四）退庭 法官主持質證時會根據質證情況適時對鑒定程序作結語，宣告質證程序結束，宣布估價師退庭。
現實中的當事人，特別是估價鑒定結論將導致其承受不利后果的一方當事人，可能會出于訴訟策略的考慮糾纏鑒定人，即使在沒有有利手段提出抗辯的情況下，往往反復提出同一問題向估價師詢問，意圖干擾法官心證。 估價師此時也可適時暗示法官質證程序基本完畢，提醒法官作結語。
在法官宣布估價師退庭情況下簽署庭審記錄后方可退庭，退庭后估價師仍然不得旁聽對案件的審理，在指定的地點休息等候書記員通知在相關法律文書上簽字后方可離開。
4.房地產估價程序是什么呢
4.0.1 規定房地產估價程序是為了實現房地產估價的規范化，保證估價作業質量。
本條規定了自接受估價委托至完成估價報告期間的工作程序，共分為明確估價基本事項、擬定估價作業方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等8個步驟。 至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項，以及爭取估價業務、簽訂估價合同，在估價報告完成后進行估價結果確認等程序未作統一規定。
4.0.2 本條所稱明確估價對象包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況。 估價對象的物質實體狀況主要包括：土地面積、形狀、臨路狀態、土地平整程度、地勢、地質水文狀況，建筑物面積、建筑結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修、設施設備、樓層、朝向等。
估價對象的權益狀況主要包括：土地權利性質、權屬、土地使用權年限，建筑物權屬，估價對象上設定的他項權利狀況等。 依據有關法律、法規，有些估價對象不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內容，所以，估價對象及其范圍和內容，既不能簡單地根據委托方的要求確定，也不能根據估價人員的主觀愿望隨意確定，而應根據估價目的、依據法律、法規并征求委托方認可后綜合確定。
4.0.3 確定擬采用的估價技術路線和估價方法以及擬調查搜集的資料及其來源渠道時，可參照本規范第5章各估價方法中的有關規定。 4.0.4 本條規定了估價人員應當搜集的涉及估價的有關資料，這些資料是各種估價方法都需要用到的。
另外有些資料是某種特定估價方法所需要的，可參見本規范第5章各估價方法中的具體規定。 在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。
對于受到這些因素影響的實例資料，只有在能確定其受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。 4.0.6 本條規定應將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管，是為了方便今后的估價，有助于估價機構和估價人員不斷在業務中提高估價水平，同時也有助于解決以后可能發生的估價業務糾紛，還有助于*府主管部門和行業學會、協會對估價機構的資質審查。
本條雖然對估價資料的保存時間未作規定，但一般應保存15年以上。
5.房地產要以怎樣的流程進行估價
自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應按下列程序進行： 1、明確估價基本事項。
明確估價基本事項，應明確下列事項： （1）估價目的 估價目的應在與估價委托人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途的基礎上確定。 對估價目的的表述應簡潔明了并符合相關規定。
（2）價值日期 價值日期應根據估價目的確定，用公歷表示，具體到日。 （3）估價對象 估價對象應在估價委托人指定的基礎上根據估價目的確定。
估價對象應全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構。法律、行*法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或征收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。
（4）價值類型 價值類型應根據估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內涵。 2、制定估價作業方案。
制定估價作業方案應在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎上進行。 估價作業方案應包括下列內容： （1）估價工作內容，包括擬采用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等； （2）估價工作質量要求及保障措施； （3）估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3、搜集估價所需資料。 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集房地產估價所需的通用資料，掌握房地產市場行情，估價時還應針對估價項目搜集本次估價所需的資料，并對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。
估價所需資料應包括下列方面： （1）反映估價對象狀況的資料； （2）估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料； （3）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料； （4）對房地產價格有普遍影響的資料。 4、實地查勘估價對象。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。 實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰， 進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
因司法拍賣、征收等強制轉讓或強制取得房地產而房地產占有人拒絕進入估價對象內進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內進行實地查勘的，可不進入估價對象內進行實地查勘，但應在估價報告中說明未進入估價對象內實地查勘及其具體原因。 5、選定估價方法進行測算。
估價方法選用 （1）注冊房地產估價師必須熟練掌握并正確運用比較法、收益法、成本法、假設開發法等主要估價方法。 （2）注冊房地產估價師應根據估價對象和估價對象所在地的房地產市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。
（3）估價對象可同時選用兩種以上估價方法估價的，應選用兩種以上估價方法估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中說明并陳述理由。 （4）同類房地產有較多交易的房地產，應選用比較法估價；收益性房地產，應選用收益法估價；假設可獨立進行重新開發建設的房地產，應選用成本法估價；具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產，應選用假設開發法估價。
6、確定估價結果。 7、撰寫估價報告。
8、審核估價報告。 9、交付估價報告。
10、估價資料歸檔。 估價項目完成后，應按有關檔案管理的規定，及時收集、整理與該項目相關的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類并妥善保存。
應保存的估價資料至少包括下列內容： （1）估價報告； （2）估價委托書和估價委托合同； （3）估價所依據的估價委托人提供的資料； （4）實地查勘記錄； （5）估價報告內部審核記錄； （6）有重要專業幫助的專業意見。
6.房地產估價程序有哪些含義
為了保質、按時完成每個估價項目，估價機構和估價師應不斷地總結和梳理出完成一個估價項目所需要做的各項工作及開展這些工作的先后次序，即需要形成一套科學、嚴謹、完整的估價程序。
因此，房地產估價程序是指保質、按時完成一個房地產估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。 通俗地說，就是又好又快地完成一個房地產估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，其中哪些工作應當先做，哪些工作可以后做。
房地產估價的基本程序是：①獲取估價業務；②受理估價委托；③制定估價作業方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥求取估價對象價值；⑦撰寫估價報告；⑧審核估價報告；⑨交付估價報告；⑩估價資料歸檔。 被征收房屋價值評估，還需要公示初步評估結果并進行現場說明解釋。
在實際估價中，上述估價程序中的各個工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉（如搜集估價所需資料可在受理估價委托時要求委托人提供，在實地查勘估價對象時可進一步補充搜集有關資料），有時甚至需要一定的反復，但不得隨意簡化和省略。
7.房地產評估的流程是怎樣的
一、明確估價基本事項包括： （1）明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結構、層數、面積、使用情況等。
（2）明確估價對象的權利狀態，如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 （3）明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
（4）明確估價目的，由于同一房地產出于不同的估價目的，其估價結果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區分不同性質的估價。
（5）明確估價時點，某房地產的估價結果，是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產估價是沒有意義的。
（6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協商確定，一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。
三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括： （1）產權資料 （2）房屋建筑資料 （3）市場交易資料 （4）土地資料 （5）法律和規劃資料。
四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。
8.房地產司法鑒定怎么評估
房地產司法鑒定評估 第一章 引 言 第一條 為了規范房地產司法鑒定評估行為，保障房地產司法鑒定評估質量，提高房地產司法鑒定評估的公信力，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《全國人民代表大會常務委員會關于司法鑒定管理問題的決定》、《最高人民法院關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》（法釋〔2009〕16號）等有關法律、法規和司法解釋，以及《房地產估價規范》（GB/T50291~1999）的有關規定，制定本意見。
第二條 房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估活動，適用本意見。 第三條 本意見所稱房地產司法鑒定評估，是指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失，對房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。
第四條 房地產估價機構和注冊房地產估價師從事房地產司法鑒定評估活動，應當遵守法律、法規、規章，遵守執業規范和職業道德，遵守房地產估價行業操作規范。 未取得房地產估價資質的司法鑒定機構，不得從事房地產司法鑒定評估。
第五條 對估價對象在估價時點的特定司法鑒定估價目的下的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見，是注冊房地產估價師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用鑒定估價報告是委托人和訴訟活動當事人的責任。 第六條 注冊房地產估價師不得就估價對象的法律權屬狀況發表法律意見，對于由委托人移交的訴訟活動當事人提供鑒定評估資料的真實性、合法性、完整性，應當履行符合法律法規、房地產估價規范、估價行業標準和慣例所要求的審核程序。
第七條 從事房地產司法鑒定評估的注冊房地產估價師，經人民法院依法通知，應當出庭就其評估工作及鑒定估價報告，接受法官和當事人的詢問，回答與鑒定評估事項有關的問題。 第八條 房地產司法鑒定評估工作的最終成果，分為房地產司法鑒定估價報告和房地產咨詢性估價報告。
咨詢性估價報告與鑒定估價報告，在估價程序、估價依據和估價規范等標準的執行方面可以有所放寬。 第九條 房地產估價機構和注冊房地產估價師應當保守在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密，不得泄露個人隱私。
未經委托人、估價行業主管部門和估價行業組織的同意，不得向其他個人或者組織提供與鑒定評估事項有關的信息，但法律、法規另有規定的除外。 第十條 房地產估價機構、注冊房地產估價師，與房地產司法鑒定評估涉及的訴訟活動當事人有利害關系，或者是訴訟活動當事人一方的，以及存在其他可能影響獨立、公正情形的，應當回避。
第十一條 注冊房地產估價師應當依法獨立、客觀、公正地進行鑒定評估，并對出具的房地產鑒定估價報告負責。 房地產司法鑒定評估實行注冊房地產估價師負責制度。
第二章 房地產司法鑒定評估的委托、受理與實施 第十二條房地產司法鑒定評估，應由一家估價機構接受委托并完成鑒定評估工作，不得由兩家或兩家以上的估價機構接受鑒定評估委托。 第十三條 房地產估價機構應當在接受鑒定評估委托前，明確估價基本事項，通過人民法院交由訴訟當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》，從而使當事人全面知悉鑒定評估的基本事項，促使當事人明確自己應履行的配合義務及不履行該義務可能承擔的不利后果。
第十四條 如果出現估價依據缺失、估價程序不能完全履行的情形，如估價對象滅失，或者估價對象的所有人或占有方拒絕或者不配合估價人員的工作，或者隱蔽工程圖紙缺失等，房地產估價機構應當報告人民法院，終止房地產司法鑒定評估委托。 第十五條 在估價依據缺失或者估價程序不能完全履行的情況下，當事人堅持申請進行鑒定評估，或者人民法院認為必須鑒定評估的，注冊房地產估價師應當將估價風險書面告知委托人民法院及有關當事人。
估價機構在上述情形下接受委托并開展估價工作，如果估價程序或者估價依據的不完備，并非因注冊房地產估價師的主觀過錯造成，則當事人不得對鑒定評估工作的固有瑕疵提出質疑，也不得因此對估價機構及其注冊房地產估價師提出鑒定評估不當的指控，當事人應承擔房地產司法鑒定評估結果可能帶來的法律后果。 第十六條 房地產估價機構開展鑒定評估業務，應當取得委托人出具的房地產鑒定評估委托書。
委托人提供《鑒定評估委托書附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質證情況記錄》的，估價報告應當附該資料。 本意見所指鑒定評估資料，是指存在于各種載體上與鑒定評估事項有關的記錄，包括案件基本情況、案件當事人基本情況、估價對象法律權屬狀況、估價對象占有維護情況、估價對象不動產登記檔案等。
第十七條 房地產鑒定評估委托書通常載明以下內容： （一）委托人的名稱或者姓名； （二）委托的房地產估價機構名稱； （三）委托日期； （四）簡要案情及承辦人姓名和聯系電話； （五）訴訟當事人及其聯系方式； （六）訴訟當事人簽收《房地產司法鑒定評估風險告知書》記錄； （七）房地產司法鑒定估價基本事項，包含估價對象及。
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