榮觀房產網1.營改增后不動產可以抵扣進項稅嗎
國家稅務總局制定了《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起，增值稅一般納稅人取得的不動產和不動產在建工程，其進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣。
適用范圍本公告明確的不動產分年抵扣辦法，適用于增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程。房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額抵扣不適用本公告的規定。
納稅人取得不動產和不動產在建工程的進項稅額，需分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣進項稅額的60%，第2年抵扣進項稅額的40%。
2.房地產企業營改增后取得的進項發票都能抵扣嗎
1、一個一般納稅人，包括房地產，首先是執行一般計稅法，而不是簡易計稅法，才能抵扣；
2、符合財稅2016第36號文件的抵扣范圍和條件。
該文件附件一的第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。
納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。
（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。
（七）財*部和國家稅務總局規定的其他情形。
3.營改增不動產抵扣包括哪些內容
《財*部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（ 財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文件）已經發布，但納稅人普遍感覺不動產*策比較分散，不易掌握。
究其原因，主要是因為新老項目，一般計稅與簡易計稅，稅率與征收率，征收與預征，一般納稅人與小規模納稅人，以及差額和全額征收，自建、取得與自行開發，房地產企業與其他企業等，攪合在一起，頭緒比較雜亂。筆者從規定后面的內涵和實質原因出發，將36號文件中涉及到不動產的*策整理歸納出以下的規律，幫助納稅人更好地掌握相關*策。
建議首先掌握一個原則：可以抵扣進項的不能重復差額扣除。 一、“征稅”時全額或差額計算銷售額的規律 1、簡易計稅中銷售“取得”的不動產，差額（扣購置價）計銷售額 2、一般計稅，全額計算銷售額（房地產企業扣除土地出讓金除外） 這是對原營業稅精神延續，財稅【2003】年16號規定，“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額”。
對老項目選擇簡易計稅，不能抵扣購置進項稅，選擇差額扣除，可以較好的與老*策銜接。 一般計稅，可以抵扣購置進項稅，因此不能再重復執行差額計銷售額*策。
房地產企業一般計稅，無法抵扣支付給*府的土地出讓金，所以采取從從銷售額中扣除的辦法。 說明：房地產企業同樣可以適用上述*策，但是上述的“取得”與“自建”，不包括房地產企業“自行開發”。
二、“預征”時全額與差額計銷售額的規律 銷售“取得“不動產——預征時差額（扣購置價）計銷售額 其他情況——預征時全額計銷售額 只要是銷售“取得”的不動產，不管是房地產企業還是其他企業，一般納稅人還是小規模納稅人，一般計稅還是簡易計稅，是老項目還是新項目，在預征時都按照差額計銷售額。注意房地產自行開發，不屬于此處的“取得”。
其他情況，不管是一般計稅還是簡易計稅；房地產企業預收款形式銷售房地產；房地產企業銷售老項目，適用一般計稅方法等，只要不是銷售取得的不動產，預征時一定是全額計銷售額。 對比之前的營業稅，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價后按照5%計算營業稅；36號文，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價后按照5%預征增值稅，對不動產所在地的稅源起到了平穩過渡的作用。
自建也是同樣的道理，之前自建的就不能差額扣除，現在仍然不能差額扣除。 三、簡易計稅和一般計稅的規律 銷售老項目——可選擇簡易計稅 小規模納稅人——簡易計稅 個人銷售住房——簡易計稅 說明： 個體工商戶銷售住房，按照個人銷售住房的*策執行； 個體工商戶銷售非住房，應根據其一般納稅人和小規模納稅人身份選擇相應計稅方式； 其他個人銷售住房，按照2年征免或差額計稅； 其他個人銷售非住房，扣除購置原價后計銷售額； 四、房地產企業銷售不動產的*策規律 以下均是房地產企業銷售自行開發房地產： 1、房地產企業為一般納稅人：銷售老項目，可選擇簡易計稅，銷售新項目，一般計稅。
只要是選擇一般計稅的，均可扣除*府土地出讓款； 2、房地產企業為小規模納稅人，簡易計稅； 3、房地產企業預收房款，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 4、房地產企業為一般納稅人，銷售老項目，選擇一般計稅，全額按照3%在不動產所在地預繳稅款。
注意：根據36號文，房地產企業銷售自行開發房地產，只有上述3、4兩種情況需要預征，且根據本文總結規律，都是按照全額作為銷售額預征。 五、銷售不動產的納稅義務發生時間規律 新舊*策最大區別是在預收環節的規定。
營業稅文件規定，納稅人銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，而36號文取消了轉讓不動產在預收環節作為納稅義務發生時間的規定。但需要注意，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，以及其他一些預征的規定，納稅義務時間和預征是不同的概念。
六、銷售不動產納稅地點規律 1、顯著變化在于：不動產所在地納稅——機構所在地納稅。 營業稅文件規定，納稅人銷售不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。
36號文件規定，銷售不動產一般在機構所在地或居住地主管稅務機關申報納稅。其他個人銷售不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅；非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅等。
還有其他一些在不動產所在地預征的情況，但預征與納稅地點是不同的概念，要注意區分。 2、銷售不動產預征地點的規律 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，預繳地點為機構所在地。
其他只要存在預征的銷售不動產情況，全部在不動產所在地預征。
4.營改增不動產可以抵扣什么時候實施
營改增不動產可以抵扣從2016年5月1日起實施。
財稅【2016】36號附件一第二十四條規定，進項稅額是指納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，支付或者負擔的增值稅額。
財稅【2016】36號附件二 （四）可以抵扣的增值稅進項稅額：適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。
融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用分2年抵扣的規定。
根據以上規定，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，增值稅進項稅額分2年抵扣。第一年抵扣60%，第13個月抵扣40%。 注意40%部分是在第13個月抵扣，不能超期。
但是融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物進項稅額不需要分2期抵扣，可以一次性抵扣。
5.營改增后不動產怎么抵扣增值稅,2017營改增抵稅比例規定
增加后，房地產的建設已納入增值稅征收管理范圍，只要購買資金與業務經營有關，新增的外購工程材料增值稅附加值即可。
動產和房地產可以從所得稅中扣除，但如果用于房地產兩年，則可以扣除兩年。 拓展資料 營改增后區別一般納稅人和小規模納稅人一般納稅人增值稅稅率： （一）提供有形動產租賃服務，稅率為 17% （二）提供交通運輸業服務，稅率為 11% （三）提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外），稅率為 6% （四）財*部和國家稅務總局規定的應稅服務，稅率為零 小規模納稅人提供應稅服務，增值稅征收率為 3%。
6.營改增不動產抵扣包括哪些內容
《財*部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（ 財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文件）已經發布，但納稅人普遍感覺不動產*策比較分散，不易掌握。
究其原因，主要是因為新老項目，一般計稅與簡易計稅，稅率與征收率，征收與預征，一般納稅人與小規模納稅人，以及差額和全額征收，自建、取得與自行開發，房地產企業與其他企業等，攪合在一起，頭緒比較雜亂。筆者從規定后面的內涵和實質原因出發，將36號文件中涉及到不動產的*策整理歸納出以下的規律，幫助納稅人更好地掌握相關*策。
建議首先掌握一個原則：可以抵扣進項的不能重復差額扣除。 一、“征稅”時全額或差額計算銷售額的規律 1、簡易計稅中銷售“取得”的不動產，差額（扣購置價）計銷售額 2、一般計稅，全額計算銷售額（房地產企業扣除土地出讓金除外） 這是對原營業稅精神延續，財稅【2003】年16號規定，“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額”。
對老項目選擇簡易計稅，不能抵扣購置進項稅，選擇差額扣除，可以較好的與老*策銜接。 一般計稅，可以抵扣購置進項稅，因此不能再重復執行差額計銷售額*策。
房地產企業一般計稅，無法抵扣支付給*府的土地出讓金，所以采取從從銷售額中扣除的辦法。 說明：房地產企業同樣可以適用上述*策，但是上述的“取得”與“自建”，不包括房地產企業“自行開發”。
二、“預征”時全額與差額計銷售額的規律 銷售“取得“不動產——預征時差額（扣購置價）計銷售額 其他情況——預征時全額計銷售額 只要是銷售“取得”的不動產，不管是房地產企業還是其他企業，一般納稅人還是小規模納稅人，一般計稅還是簡易計稅，是老項目還是新項目，在預征時都按照差額計銷售額。注意房地產自行開發，不屬于此處的“取得”。
其他情況，不管是一般計稅還是簡易計稅；房地產企業預收款形式銷售房地產；房地產企業銷售老項目，適用一般計稅方法等，只要不是銷售取得的不動產，預征時一定是全額計銷售額。 對比之前的營業稅，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價后按照5%計算營業稅；36號文，銷售取得的不動產，是在不動產所在地扣除購置價后按照5%預征增值稅，對不動產所在地的稅源起到了平穩過渡的作用。
自建也是同樣的道理，之前自建的就不能差額扣除，現在仍然不能差額扣除。 三、簡易計稅和一般計稅的規律 銷售老項目——可選擇簡易計稅 小規模納稅人——簡易計稅 個人銷售住房——簡易計稅 說明： 個體工商戶銷售住房，按照個人銷售住房的*策執行； 個體工商戶銷售非住房，應根據其一般納稅人和小規模納稅人身份選擇相應計稅方式； 其他個人銷售住房，按照2年征免或差額計稅； 其他個人銷售非住房，扣除購置原價后計銷售額； 四、房地產企業銷售不動產的*策規律 以下均是房地產企業銷售自行開發房地產： 1、房地產企業為一般納稅人：銷售老項目，可選擇簡易計稅，銷售新項目，一般計稅。
只要是選擇一般計稅的，均可扣除*府土地出讓款； 2、房地產企業為小規模納稅人，簡易計稅； 3、房地產企業預收房款，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。 4、房地產企業為一般納稅人，銷售老項目，選擇一般計稅，全額按照3%在不動產所在地預繳稅款。
注意：根據36號文，房地產企業銷售自行開發房地產，只有上述3、4兩種情況需要預征，且根據本文總結規律，都是按照全額作為銷售額預征。 五、銷售不動產的納稅義務發生時間規律 新舊*策最大區別是在預收環節的規定。
營業稅文件規定，納稅人銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天，而36號文取消了轉讓不動產在預收環節作為納稅義務發生時間的規定。但需要注意，房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，以及其他一些預征的規定，納稅義務時間和預征是不同的概念。
六、銷售不動產納稅地點規律 1、顯著變化在于：不動產所在地納稅——機構所在地納稅。 營業稅文件規定，納稅人銷售不動產應當向不動產所在地的主管稅務機關申報納稅。
36號文件規定，銷售不動產一般在機構所在地或居住地主管稅務機關申報納稅。其他個人銷售不動產，應向不動產所在地主管稅務機關申報納稅；非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅等。
還有其他一些在不動產所在地預征的情況，但預征與納稅地點是不同的概念，要注意區分。 2、銷售不動產預征地點的規律 房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，預繳地點為機構所在地。
其他只要存在預征的銷售不動產情況，全部在不動產所在地預征。
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