榮觀房產網1.如何進行房地產投資的盡職調查
房地產投資盡職調查一般包括四個方面，第一，法律的盡職調查，第二，財務和稅務的盡職調查，第三，市場和運營的盡職調查，第四，對現有的資產做一個評估，第三方評估。
法律盡職調查主要包括什么內容呢？主要就是對原來公司的股東和前一兩年簽的協議，要做一個詳細的了解。因為我們有時候會看到一些企業，不是說關連交易不好，關連交易非常密集，而且這么多關連交易對我們去投資的項目公司產生的一些潛在的風險，或者是這家公司在跟我們合作之前，人為把它掏空的跡象，簽了很多復雜協議，這些方面都要引起重視，這也是法律盡職調查的一個重點。還有我們看到的案例是什么呢？有許多項目，舉例說，土地證已經獲得，土地證按評估值3億，但是律師就會提醒，這個土地款沒有交完或者這個土地沒有經過招拍掛，或者這塊土地根本沒有付錢，或者這塊土地就付了20%的錢，土地證獲得了，種種原因，歷史遺留的問題，像這些都是律師必須和投資者講清楚，風險提示。或者律師也會提出，這個交易付款，怎么付款周期比較安全，現在錢一下子打給他可能出現什么不安全的情況。
律師的作用非常大，我自己也跟很多家律師事務所合作，我個人覺得，兩點要值得重視，第一點，不能完全依賴外部的律師，基金管理公司應該有自己基金管理團隊，自己公司或者自己公司的律師團隊，隨叫隨到，責任心更強，往往出現這種情況，責任心更強。除了律師，法務方面、財務方面跟市場有千絲萬縷的聯系，不是說我只做律師方面的其他的一律不管，不可能。有許多公司財務方面非常混亂，其實對律師的判斷也產生很大的影響。
第二個，外部律師也一定要用，但是外部的律師用的時候不僅僅看這家律師事務所名氣多大，中國第幾大等等，也要看這個部門，或者說負責這個案子的具體人員的經驗，都非常重要。我們經常看到這種情況，好的律師跟好的基金管理人有一個通性，什么通性呢？經驗豐富，看問題直抓本質，我就碰到一個項目，律師在項目方呆了三天還沒有抓到本質，我也比較急，幾年以前，后來我說了，抓不到本質再留下一個月還是抓不到本質，好的律師經驗豐富，見多識廣，可能半天時間就把這個本質抓出來了。這一點非常重要。當然對背景、情況做一個全面的了解，過去的項目的情況，這個律師都有這個義務，資信情況都要調出來。
第二部分盡職調查是財務和稅收，這一部分調查也是非常非常關鍵的，因為看凈資產是生多少，資產的健康情況，應收款，這個方面還有一些稅收盡職調查。有許多土地很早以前獲得的，看上去土地價格便宜，但是土地增值稅非常大，所以律師也要給予意見，有許多交易可以通過不同的方式達成交易，但是不同的交易方式牽扯到稅收的情況不同，是項目轉讓還是股權轉讓？項目買賣還是股權買賣，股權買賣的時候，什么形式進去對稅收方面比較合理，所以會計師都要給一些好的建議。
第三部分，市場和運營盡職調查，這方面除了外部請專家之外，本身基金管理公司在這方面也是有非常專業的人員。剛才我說到了，法律有自己的團隊，財務稅務也有自己的團隊，市場調研、盡職調研也有自己的團隊。同時，最終基金發行的時候我也建議，外部的律師事務所、會計事務所也要聘請。但是內部對市場的判斷，不可能所有的依靠外界的律師、財務師，有兩個問題，效率也低，成本也高，外部臨時請的財務成本比較高。第二，時間浪費了，請他們去，安排看他們的時間，還要簽定協議，時間方面有時候不一定劃得來。還有一點，往往自己的律師、會計師和市場的調研情況，把這個項目否定了，算了，外部不用請了。自己已經否定了，不然效率方面也受很大的影響。
最后一個，盡職調查的評估，有的時候會計事務所會把評估根據您的要求一起做了，很多會計師也會做評估。當然好的市場分析師，我認為也會做一定的評估。同時還有設計到工程、機電等方面的評估，這一點在投資在建工程和建成物業的時候用的較多。
2.如何做好房地產盡職調查
1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、開發資質證書；7、公司章程及公司主要管理制度；8、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；注冊資本和股權結構變化情況；公司的治理結構（公司組織架構、董事長和總經理、副總經理的分工等）；員工的數量與結構；歷史開發業績（樓盤情況、開發規模、銷售規模）；公司在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹；公司重大投資計劃及目前經營狀況等；9、近三年經審計的財務報告（資產負債表、損益表、權益變動表）及最近一期財務報表，成立不足三年的客戶提交自成立以來年度的財務報告；10、公司的重大合同管理目錄；11、銀行貸款清單及合同；12、股東或其他機構、個人重大借款清單及合同；13、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；14、公司對外提供擔保的說明及合同；15、超過100萬以上的公司債權、債務清單、說明及合同（包括但不限于公司財務掛賬的應收應付款項清單、說明及合同）；16、公司及公司主要股東、公司控股子公司尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；17、公司高管、核心人員簡歷；18、未來三年的收入預測、現金流量預測、投資回報預測；19、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；20、公司股東名單及簽字樣本；21、公司設有董事會的，董事會成員名單及簽字樣本；22、公司主要關聯企業介紹、關聯企業重大項目介紹。
二、項目情況1、項目情況介紹：項目名稱；項目地點及項目區位描述；項目用地面積、建筑面積及功能分區等情況介紹、總投資規模、已投資規模、開發主體投資占比、融資占比；2、項目審批、立項及項目五證情況（附證件），包括項目審批、立項的*府批文等；五證分別為土地證、建設用地規劃許可證、建筑規劃許可證、施工許可證、預售許可證。如果項目土地等各證為分期取得的，請說明各期證件取得的時間，并附上相關證明文件（如證照、招拍掛成交確認單、購地合同及資金支付憑證、與*府簽訂的合同、*府會議紀要等）。
3、項目資產評估報告（附報告）；4、項目區位及市場分析：所在城市及項目區位及相關情況簡要介紹；項目所在城市房地產市場的基本情況、項目所在地周邊土地的拍賣成交價格、項目周邊性質類似的樓盤的銷售價格等；5、項目土地及在建工程是否設定抵押；6、項目拆遷的情況；7、項目可銷售面積及已銷售面積（附已銷售房屋的清單、認購清單等）；8、項目可行性報告：包括項目投資規模、融資計劃、開發建筑成本分析、開發進度安排及實際進度、銷售計劃、盈利預測等；9、公司或項目享受*府*策或補貼的文件（如有）；10、能夠體現項目區位、建設開發現狀的照片（電子版）。三、擔保人情況（一）保證擔保如保證人為法人，應提交保證人的有關證照資料，包括：1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、公司章程；7、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；資產負債總體情況；公司的主要經營情況（主要經營指標在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹）；公司主要關聯企業、關聯企業重大項目介紹。
應當重點介紹其擔保實力；8、近三年經審計的資產負債表、損益表、權益變動表以及房地產銷售量、銷售額等情況。成立不足三年的客戶，提交自成立以來年度的報表；9、股東、銀行或其他機構、個人借款清單；10、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；11、公司對外提供擔保的說明及合同；12、公司及公司主要股東、公司控股子公司、關聯企業尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；13、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資是否有不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；14、公司股東會或者董事會同意提供擔保的決議；如保證人為自然人，應提交：1、保證人身份證復印件；2、個人簡歷；3、個人主要財產情況、資信情況說明（附人行征信中心個人信用報告）。
（二）抵押或質押1、擔保物（抵押物、質押物）名稱、種類及基本情況如地理位置、面積等；2、擔保物產權證明；3、擔保物價值評估報告。有公開市場交易價格的（如上市公司股權，提供擔保物數量說明和其60個和20個交易日交易平均價格）；4、擔保物權屬人與融資人非同一機構的，提供擔保物權屬單位同意以擔保物為融資進行抵押或者質押的證明。
3.如何做好房地產盡職調查
1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、開發資質證書；7、公司章程及公司主要管理制度；8、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；注冊資本和股權結構變化情況；公司的治理結構（公司組織架構、董事長和總經理、副總經理的分工等）；員工的數量與結構；歷史開發業績（樓盤情況、開發規模、銷售規模）；公司在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹；公司重大投資計劃及目前經營狀況等；9、近三年經審計的財務報告（資產負債表、損益表、權益變動表）及最近一期財務報表，成立不足三年的客戶提交自成立以來年度的財務報告；10、公司的重大合同管理目錄；11、銀行貸款清單及合同；12、股東或其他機構、個人重大借款清單及合同；13、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；14、公司對外提供擔保的說明及合同；15、超過100萬以上的公司債權、債務清單、說明及合同（包括但不限于公司財務掛賬的應收應付款項清單、說明及合同）；16、公司及公司主要股東、公司控股子公司尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；17、公司高管、核心人員簡歷；18、未來三年的收入預測、現金流量預測、投資回報預測；19、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；20、公司股東名單及簽字樣本；21、公司設有董事會的，董事會成員名單及簽字樣本；22、公司主要關聯企業介紹、關聯企業重大項目介紹。
二、項目情況1、項目情況介紹：項目名稱；項目地點及項目區位描述；項目用地面積、建筑面積及功能分區等情況介紹、總投資規模、已投資規模、開發主體投資占比、融資占比；2、項目審批、立項及項目五證情況（附證件），包括項目審批、立項的*府批文等；五證分別為土地證、建設用地規劃許可證、建筑規劃許可證、施工許可證、預售許可證。如果項目土地等各證為分期取得的，請說明各期證件取得的時間，并附上相關證明文件（如證照、招拍掛成交確認單、購地合同及資金支付憑證、與*府簽訂的合同、*府會議紀要等）。
3、項目資產評估報告（附報告）；4、項目區位及市場分析：所在城市及項目區位及相關情況簡要介紹；項目所在城市房地產市場的基本情況、項目所在地周邊土地的拍賣成交價格、項目周邊性質類似的樓盤的銷售價格等；5、項目土地及在建工程是否設定抵押；6、項目拆遷的情況；7、項目可銷售面積及已銷售面積（附已銷售房屋的清單、認購清單等）；8、項目可行性報告：包括項目投資規模、融資計劃、開發建筑成本分析、開發進度安排及實際進度、銷售計劃、盈利預測等；9、公司或項目享受*府*策或補貼的文件（如有）；10、能夠體現項目區位、建設開發現狀的照片（電子版）。三、擔保人情況（一）保證擔保如保證人為法人，應提交保證人的有關證照資料，包括：1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、公司章程；7、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；資產負債總體情況；公司的主要經營情況（主要經營指標在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹）；公司主要關聯企業、關聯企業重大項目介紹。
應當重點介紹其擔保實力；8、近三年經審計的資產負債表、損益表、權益變動表以及房地產銷售量、銷售額等情況。成立不足三年的客戶，提交自成立以來年度的報表；9、股東、銀行或其他機構、個人借款清單；10、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；11、公司對外提供擔保的說明及合同；12、公司及公司主要股東、公司控股子公司、關聯企業尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；13、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資是否有不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；14、公司股東會或者董事會同意提供擔保的決議；如保證人為自然人，應提交：1、保證人身份證復印件；2、個人簡歷；3、個人主要財產情況、資信情況說明（附人行征信中心個人信用報告）。
（二）抵押或質押1、擔保物（抵押物、質押物）名稱、種類及基本情況如地理位置、面積等；2、擔保物產權證明；3、擔保物價值評估報告。有公開市場交易價格的（如上市公司股權，提供擔保物數量說明和其60個和20個交易日交易平均價格）；4、擔保物權屬人與融資人非同一機構的，提供擔保物權屬單位同意以擔保物為融資進行抵押或者質押的證明。
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