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1.投資性房地產采用什么方法評估合適
投資性房地產的評估方法
在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
1.收益乘數法（屬于市場法）
(1)原理
收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益*收益乘數
(2)收益的確定
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。
①毛租金（年或者月）
通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。
由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接采用凈收益乘數法的形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
2.市場比較法（屬于市場法）
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
3.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值； A——房地產的未來收益；R——資本化率。
4.現金流折現法（收益法）
5.租期及回收金額折現法（Term&Reversion,“T&R”）（現金流折現法的簡化形式）
投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
2.投資性房地產的評估方法,是否有一種方法是按出租收益折現值及評估
對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。
所以，在投資性房地產的評估方法中沒有上述的做法。
參考資料：
3.投資性房地產現在是否征稅
根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
中國資產評估協會發布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，而且評估結論通常應包括土地使用權價值。業內人士認為，評估方法的變化，將對企業投資性房地產資產估值產生較大影響。所謂投資性房地產，是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。該意見規定，對投資性房地產的評估主要采用市場法和收益法。運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。而運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。
稅收方面：
已出租的土地使用權，繳納城鎮土地使用稅，以在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。
持有并準備增值后轉讓的土地使用權；在持有時繳納城鎮土地使用稅，方法同上。
已出租的建筑物，繳納房產稅，以城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房屋為征稅對象，按租金收入為計稅依據，適用稅率為12%。
企業所得稅方面，企業所得稅年度納稅申報表附表七《以公允價值計量資產納稅調整表》第9行“投資性房地產”項，填報按公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值變動對收益的影響以及納稅調整，按成本模式計量的投資性房地產不填寫本附表。對于投資性房地產公允價值能夠持續可靠取得的（一是投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場；二是能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產公允價值合理估計），可對投資性房地產采用公允價值模式后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。由于公允價值模式的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調整。其納稅調整額=該表第3列-第1列之差。按照《企業所得稅法》的規定，按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
4.在執行投資性房地產評估業務時,不能作為評估對象的是
根據投資性房地產評估指導意見第十二條
注冊資產評估師應當知曉會計準則中投資性房地產的分類，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象：
（一）已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權。
（二）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建筑物，是指企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。
綜上說明不可作為評估對象的有：（一）以融資租賃方式租出的土地使用權；（二）閑置土地；（三）以融資租賃方式租出的建筑物。
5.投資性房地產核算要點是什么呢
投資性房地產要點： 第一.和采用成本模式計量的區別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。
第二.要設置“投資性房地產--公允價值變動”科目，核算公允價值變動情況，對應的會計科目是“公允價值變動損益”科目，該科目屬于損益類科目，最終計入企業的營業利潤中，是企業利潤表的一個項目。 第三.處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的“公允價值變動損益”轉入“其他業務收入”科目。
（注：學習時可以類比交易性金融資產處置時的處理，交易性金融資產處置時要將公允價值變動損益轉入投資收益科目，將在后面的第六章進行詳細講解） 第四.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。
6.投資性房地產的初始計量有哪些呢
投資性房地產按照成本進行初始計量。
1。外購的投資性房地產 對于外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認為外購的投資性房地產。
（企業購入的房地產如果自用一段之后再用于出租和資本增值的，屬于投資性房地產的轉換，投資性房地產的轉換將在本章第三節進行介紹。 ） 外購投資性房地產的成本包括買價、相關稅費和可歸屬于該資產的其他支出。
2。自行建造的投資性房地產 房地產開發企業自行建造或開發的房地產，只有在建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自建房地產確認為投資性房地產。
（如果在建成后不同時開始出租或用于資本增值，應先確認為固定資產、無形資產或開發產品。自租賃日起再轉換為投資性房地產。
投資性房地產的轉換將在本章第三節進行介紹。） 自行建造或開發的投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。
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