榮觀房產網1.租賃土地使用權價格如何評估
1、估價依據： 租賃土地使用權價格評估除應依據《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應執行地方關于土地租賃的管理規定。
2、價值標準： 租賃土地使用權的價值實質是土地使用權在租賃期限內年租金的貼現之和，但要考慮地方對租賃期限內土地使用權的限制。 3、估價方法： （1）市場比較法。
若租賃期限內的土地使用權權利與出讓土地使用權相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進行年期修正。（2）收益還原法。
以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價。 應注意使用期限內有無其它費用。
4、注意事項：（1）租金評估與租賃權評估是兩個不同的概念，要加以區分。租賃權指承租人所享有的權利的價值，即所謂租金溢利現象。
（2）以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。 。
2.房地產評估求樓面地價和土地折現率,某一用于出租的寫字樓,占地
(1)建筑物的價格150萬元，建筑物折現率12%，由收益法收益每年不變無限年公式得建筑物年收益為150乘以12%得18萬元；（2）由題可知土地每年的凈收益為15萬元，故該房地產每年的凈收益為18+15=33萬元；（3）由房地產年凈收益及綜合折現率得，該房地產現在的價值為330萬元；（4）土地總價值=房地產價值-建筑物價值=330-150=180萬元；（5）樓面地價=土地總價值/建筑總面積=180萬/2000=900元/平方米；（6）土地折現率：由土地總價值及土地年凈收益可得：土地折現率=土地年凈收益/土地總價值=15/180=8.33%。
3.房地產租賃價格評估是什么
1、法律依據。
《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。 2、不同用途房屋租賃價格管理規定。
住宅用房地租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民*府規定的租賃*策；租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。 3、私房租賃價格管理規定。
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民*府規定的私有房屋租金標準，協商議定；沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合*府有關規定標準。
4、轉租。轉租必須經出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。
轉租合同必須按規定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。
5、租賃價格評估特點。 ①住宅類房屋租賃價格評估為*策性評估。
住宅類房屋租賃價格評估為*策性評估，估價人員應嚴格執行有關租賃*策，沒有超越規定調整租金幅度的價格空間。 ②租約對租金估價有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。 如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準；如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。
租期最長為20年。 ③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據供求關系形成）。
6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。
4.評估土地使用權價值是什么
合理估算市場租金。
市場租金應為客觀租金，而非估價對象的實際租金。要通過市場調查，在對大量相似交易實例進行比較、修正的基礎上確定。
在難于通過市場比較途徑得到市場租金的情況下，可用土地經濟租金代替市場租金。土地經濟租金是指土地租賃的正常租金回報。
其公式為：土地經濟租金=期待土地年純收益+有關稅費。期待土地年純收益是指一定土地資產期望得到的年投資收益額，在實踐中，可用出讓土地的價格乘以租價比得到。
有關稅費主要包括有關的土地稅、必要的土地維護費及管理費等。 正確估算補交出讓金的數額。
各地補交出讓金的方式不同，要根據當地的有關規定，正確估算應補交出讓金的數額。特別應注意補交出讓金后的出讓地價的內涵，與應補交出讓金的內涵的一致性。
例如，補交出讓金后的出讓地價中包含了城市配套費等費用，則應補交出讓金的數額內就應當包括城市配套費等費用。 應注意結合估價目的進行分析判斷。
例如，在抵押估價時，考慮到實現抵押權時以拍賣方式處置抵押物，此時補交出讓金的數額可能取高限。 注意估價技術的特殊性。
承租土地殘余法的估價思路與通常的土地殘余法相似，兩種方法的主要區別在于：第一，承租土地殘余法的總費用中多了一項內容，即承租人需支付的合同租金；第二，承租土地殘余法中的收益年期、資本化率等主要參數的確定，必須綜合考慮租賃合同以及有關土地管理法規、*策對承租土地的權利、義務的配置。 承租土地成本法與通常的成本逼近法的主要區別在于它不能全額計算土地增值收益，因為土地增值收益一般被視為土地所有者權益。
但承租人有可能分享土地增值收益，其數額由承租土地使用權價格與土地成本價之差決定。 慎重對待資本化率和收益年期。
由于承租人須按期支付租金才能繼續使用土地，而且其轉讓、轉租、抵押等處分權要受到限制。 從投資者角度看，承租土地使用權與出讓土地使用權相比權利受到較大限制，因而投資風險率較高，總體來說，其資本化率比出讓土地使用權高一個百分點左右較為適宜。
對其個別風險，要結合具體租賃合同進行分析。例如，合同約定允許處分時，其資本化率相對低一點；再如，合同約定按地價指數對租金標準進行調整時的風險，往往會大于按固定比率或數額進行租金調整時的風險。
未來的收益年限，一般為估價期日以后的剩余租期；但是如果租賃合同有約定或其他確切證據表明，在當前租期屆滿后，能續簽合同，并且續簽合同的租金在一定期間內低于市場租金時，可以考慮增加收益年限或者將上述租金差額的現值追加上去。這樣，估價中的收益年限就可能大于租賃合同的實際剩余租期。
合理選用估價方法、科學確定估價結果。比較前文所述幾種估價方法也有一些不同： 一是著眼點不同。
租金差額還原法和承租土地殘余法著眼于可能的獲利能力，出讓金扣除法以補辦出讓手續時的權益分配為依據，承租土地成本法則建立在資本重置的基礎上。二是適用范圍不同。
租金差額還原法的適用范圍較廣，承租土地殘余法適用于有收益能力的承租土地使用權，出讓金扣除法適用于應補交的出讓金易于確定時的承租土地使用權，承租土地成本法適用于承租人為原劃撥土地使用者且土地用途為工業、倉儲類的承租土地使用權。 綜上所述，在評估承租土地使用權價格時，要注意運用多種方法進行估價，使估價結果互相驗證，在對估價結果的差異綜合分析的基礎上，科學、合理地確定最終價格。
