榮觀房產網1.房地產評估的類型有哪些
1、"一般評估"：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估"：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律 文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、"特定評估"：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力， 交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
2.房地產評估有哪些類型
房地產評估，全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價，也就是說，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。房地產交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。
（一）一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。 （二）房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。
這種評估值一般較低。（三）特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。
評估方法目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素[1]包括：1。
所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格2。周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格3。
所在小區和所在板塊的房價走勢4。被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對于上述因素，采用科學的統計理論和數學模型算法，計算出各因素對房價的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
此外，成本法和收益法也是求取房地產市場價格所經常使用的方法評估原則1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。 供小于求時，則價格上升，否則下降。
房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。
測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。6、估價時點的原則：估價時點又稱：估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。
房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
3.房地產評估種類
1、土地使用權出讓和掛牌土地使用權的價格評估；
2、企業改制、上市、資產重組、聯營、兼并、合并、破產清算等各種經濟活動中涉及房地產估價；
3、房地產抵押價值評估；
4、專業仲裁及司法訴訟中有關房地產價格評估；
5、征地和房屋拆遷補償評估；
6、房地產轉讓價格評估；
7、房地產租賃價格評估；
8、房地產分割、合并估價；
9、房地產拍賣底價評估；
10、房地產課稅價格評估；
11、房地產保險評估；
12、其他目的的房地產評估。
4.房地產估價成本法有哪些分類
1 土地取得費用。
（1）征地和房屋拆遷安置補償費。 （2）土地使用權出讓金或者地價款。
（3）有關土地取得的手續費及稅金。 2 開發成本。
（1）勘察設計和前期工程費。 （2）基礎設施建設費。
（3）房屋建筑安裝工程費。 （4）公共配套設施建設費。
（5）開發過程中的稅費。 3 管理費用。
主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等 4 投資利息。 5 銷售稅費。
（1）銷售費用，包括銷售廣告宣傳費、委托銷售代理費等。 （2）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。
（3）其他銷售稅費，包括應當由賣方負擔的印花稅、交易手續費、產權移轉登記費等。 6 開發利潤。
其中，農地征用費的構成如下： 1 土地補償費。 2 青苗補償費。
3 地上附著物補償費（包括農田基礎設施、樹木、遷墳等）。 4 安置補助費（包括勞動力安置補助費、超轉人員生活補助費等）。
5 房屋拆遷安置補償費（此處指農村房屋拆遷安置補償費，其構成參見城市房屋拆遷安置補償費）。 6 耕地占用稅。
7 耕地開墾費。 8 新菜地開發建設基金（征用城市郊區的菜地）。
9 征地管理費（是由用地單位在征地費總額的基礎上按一定比例支付的管理費用，其收取標準根據征地包干方式的不同，為征地費總額的1。 5%~3%）。
10 *府規定的其他有關稅費。 城市房屋拆遷安置補償費的構成如下： 1 被拆除房屋及附屬物補償費。
2 購建拆遷安置用房費。 3 安置補助費（包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區縣安置補助費、一次性異地安置補助費）。
4 被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費。 5 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費。
6 *府規定的其他有關稅費。 本條規定應以土地取得費用與開發成本之和作為計取開發利潤的基數，并根據市場上開發同類房地產的平均利潤水平來確定利潤率。
5.按估價目的,房地產估價主要有哪些類別
按估價目的進行分類，房地產估價主要有下列類別：（1）土地使用權出讓價格評估土地使用權出讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房 地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及當地制定的實施 辦法和其他有關規定進行。
應分清土地使用權協議、招標、拍賣 的出讓方式。協議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。
招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估。具體來 講，可采用市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價修 正法。
（2）房地產轉讓價格評估房地產轉讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產 管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理 規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。 應采用公開市場價值標準。
宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法， 其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。（3）房地產租賃價格評估房地產租賃價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產 管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦 法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定進行。
從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。住 宅的租賃價格評估，應執行國家和該類住宅所在地城市人民*府 規定的租賃*策。
房地產租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。（4）房地產抵押價值評估房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦 法》以及當地和其他有關規定進行。
應采用公開市場價值標準， 可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在 估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押 價值的影響。房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的 價值。
依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。 首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。
再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余 額部分為抵押價值。（5）房地產保險估價房地產保險估價，應依據《中華人民共和國保險法》、《中華 人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。
分為房地 產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價值或損失程 度評估。 保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定 保險金額基礎的保險標的的價值。
保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際 投保金額。房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然 災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成 本法、市場比較法。
房地產投保時的保險價值，根據采用的保險 形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發 生時該房地產的實際價值確定。保險事故發生后的損失價值或損 失程度評估，應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀 態。
對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價 值或損失程度。 （6）房地產課稅估價房地產課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務。
宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規定。（7）征地和房屋拆遷補償估價征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農村集體所有的土地的 補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬 物的補償估價（簡稱拆遷估價）。
征地估價，應依據《中華人民共 和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進 行。拆遷估價，應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定 的實施細則和其他有關規定進行。
（8）房地產分割、合并估價房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影 響。 分割、合并前后的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地 產價值之和。
分割估價應對分割后的各部分分別估價。合并估價 應對合并后的整體進行估價。
（9）房地產糾紛估價房地產糾紛估價，應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價 值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價 結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協 議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。 房地產糾 紛估價，應按相應類型的房地產估價進行。
（10）房地產拍賣底價評估房地產拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據 《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》 和其他有關規定進行。房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場 價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分 （快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。
（11）企業各種經濟活動中涉及的房地產估價企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合 作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產 清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應了解房地產權屬是 否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估 價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根 據原用途是否合法改變，按“保持。
