榮觀房產網1.房地產企業風險管理需要注意哪些問題
（一）企業內部對風險管理和內部控制的認識存在著偏差
如果企業管理者對內部控制和風險管理認識不夠，將會對企業發展帶來重要影響。企業內部風險管控是一種管理制度，其本身并不會對經濟效益帶來直接影響，只有企業各部門加強內部控制和風險管理才能保證企業的經濟價值能充分實現。部分企業管理人員認為所謂企業內部控制，其實就是對多種規章制度加以匯總，而對于在企業風險管理中內部控制的應用價值卻并沒有意識到。
（二）企業風險管理和內部控制沒有全面的內容
目前，我國很多房地產企業對于風險管理和內部控制在內容上還不夠全面。部分企業對財務工作的管理和控制較為重視，但是卻沒有在風險管理體系以及內部控制制度中引入經過梳理和完善的企業經營管理活動中的全部重要業務。在房地產開發企業中，因為其不僅開放周期很長，而且需要一次性投入大量的成本，另外很容易受到*策的影響。如果房地產開發企業中存在著風險管理和內部控制在內容上不足的情況，一旦存在突發問題，企業發展將會面臨著重大的打擊。
（三）企業風險管理和內部控制沒有健全的監督機制
在對企業風險管理和風險控制進行督查中，內部審計是較為重要且有效的一種方式，然而很多房地產開放商企業其內部審計工作還不夠實際，沒有充分適應市場，采用的方式還是過去的財務審計。部分房地產企業還停留在向運營管理審計的發展過程中。這種傳統階段下的內部審計無論是設計階段還是實施階段，都不具有系統性。尤其是部分企業其內審人員還沒有專業的素質，針對內審人員還缺乏培訓和考核機制。因為企業風險管理和內部控制存在著監督機制不健全的情況，沒有有針對性的對企業內部發展實情進行全面管理和監督。
2.物業管理常見的問題及解決方案
1.所選派的管理人員對開發商的立項決策工作進行積極配合，對物業市場的細分、目標市場的定位、成本利潤分析、物業管理的標準和內容等基本問題發表誠懇的看法和建議。
2.所選派的管理人員根據自己對業主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業規則設計中容易忽略的細節問題如空調位置設計的占地與美觀問題的處理，建筑物內的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養護等提供改進意見，避免或減少物業管理中的“先天不足”現象。3.所選派的管理人員扮演“第二工程監理”角色，按施工進度察看施工現場。
4.所選派的管理人員參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查，并按整改計劃督促整改。海外物業管理在前期管理動作中主要是與開發商及銷售商代理商緊密配合，促進物業租售，參與簽約活動；根據業主和使用人的要求、希望與建議，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，海外的做法是：在物業租售合同簽訂的同時，讓業主和用戶在有關物業維護、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開發商與物業管理公司依法制定的文件，并與物業權屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區管理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執行。
另外，海外物業管理的前期運作內容還包括：1.始終保持公共場所的整潔。2.嚴格控制和協助造訪者進出物業。
3.嚴格控制裝修人員進出物業。（新加坡的做法是：所建住宅物業是“空殼”，讓業主或使用者自我創造性的進行“第二次裝修”，但發達國家是先按物業裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業移交給物業管理單位，并在3年內不準再裝修）4.保障停車安全。
5.精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。6.全天候地做好住區的治安管理工作。
日本關西地區管理專家掘重裕說，物業管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業務，它從整個建筑物的設計、建造、維護保養一直到最后拆除是全程跟蹤服務的。因此，從建筑總體花費來看，基礎建設費用只占整體費用的25%，而維護管理費用則占75%，這與中國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。
在傳統意識中，國內常常把物業開發看成是開發商、設計院和施工單位的事，物業管理是房屋建成后才開始的，似乎開發時期與物業管理無關。所以，以前國內的物業管理公司普遍對早期介入不重視。
隨著對物業管理理論研究的深入，業內人士普遍認為物業管理介入的時間越早越好。這個結論的得出可以說是對我國過去十幾年管理實踐經驗和教訓的總結。
目前，國內一些規模較大、管理較規范的物業管理公司已經在接管物業時，進行早期介入的管理運作，并制定出相應的管理標準程序。我國現在暫無全國性的物業管理法律，不能夠制定出統一的運作標準及程序。
雖然有不少地方性法規、章程或條例出臺，但由于我國物業管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法規所能解決的。 早期介入具有以下作用：1.有利于優化設計，完善設計細節我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。
比如在南方，高溫時間較長，空調用電量特別大尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路的負荷問題。而北方，就要考慮取暖。
這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理公司卻十分清楚。因此，物業管理公司在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管理物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在后期工作中難以解決的問題。
2.有利于提高房屋建造質量 由于物業管理公司在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種工程質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理和監控，并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。3.有利于保證物業的使用功能 物業管理公司通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加強對所管物業的全面了解物業管理公司要想做好物業及其附屬設施的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如；管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。
相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不用太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。
由于加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。5.早期介入有利于后期管理工作的進行物業管理公司通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對后期的物業管理就帶來了很多便利，既便于維修保養計劃的安排與實施，又。
3.房地產經紀信息如何管理
房地產經紀信息管理 一、房地產經紀信息管理的原則 1. 重視房地產經紀信息的系統性 2. 加強房地產經紀信息的目的性 3. 提高房地產經紀信息的時效性 4. 促進房地產經紀信息的網絡化 二、房地產經紀信息的搜集 可以從以下途徑進行搜集： 1. 收集公開傳播的房地產經紀信息 2. 從有關單位內部獲取房地產經紀信息 3. 現場收集 4. 利用網絡獲取 三、房地產經紀信息的整理 加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環節。
4.房地產經紀信息管理要注意什么
一、房地產經紀信息管理的原則 1. 重視房地產經紀信息的系統性 2. 加強房地產經紀信息的目的性 3. 提高房地產經紀信息的時效性 4. 促進房地產經紀信息的網絡化 二、房地產經紀信息的搜集 可以從以下途徑進行搜集： 1. 收集公開傳播的房地產經紀信息 2. 從有關單位內部獲取房地產經紀信息 3. 現場收集 4. 利用網絡獲取 三、房地產經紀信息的整理 加工整理的程序通常包括鑒別、篩選、整序、編輯和研究這幾個環節。
五、房地產經紀信息的利用 房地產經紀信息的利用主要包括兩個方面：一是通過信息的發布來影響消費者；二是以信息提供的具體內容來指導具體的業務活動。
5.中國經濟現在面臨哪些系統性風險
在內外經濟均存在巨大不確定性的情勢下，全面審視中國經濟面臨的系統性風險顯得尤為重要。
隨著審計署開始全國性地方債審計，過去一直被忽視的地方債風險急速浮出水面。業已審計的36個地區債務中，居然有9個省會城市本級*府負有償還責任的債務率超過100%。
而稍有經濟常識的人都知道，負債率超100%意味著資不抵債，因此，對中國可能出現“底特律式破產”的擔憂絕非杞人憂天。事實上，背負著千億地方債而備受關注的鄂爾多斯，今年以來就出現了財*收入負增長，一度被迫緩發公務員工資，壓縮或者停建公共建設項目。
鄂爾多斯能否自我走出債務危機，現在根本無法判斷；甚至，在中國經濟版圖中處于舉足輕重地位的經濟大省江蘇，也深陷地方債泥潭。一直和廣東爭奪中國經濟“一哥”地位的江蘇，去年通過金融機構售出的債券竟是廣東的三倍，這從一個側面印證了江蘇經濟舉債為繼的現實。
當前我國的地方債問題，究竟是債務危機還是財務困境，學界尚有爭論。不過，即便按照最樂觀的估計，即地方債暫時沒有失控，也無法掩蓋不少地方*府發新債還舊債從而放大地方債風險的事實。
有報道說，現在就連一些小城鎮也在借助投資實體發行債券，要是全國2800多個縣都在發債，其累積起來的系統性風險一旦大爆發，后果有可能比想象的要嚴重。因此，不能再抱著認為有國家強大的整體經濟實力和信用托底，地方債即便發酵也不大可能引爆成為全局性的經濟與金融危機的老皇歷了。
因為，無論如何展期只是階段性的安排，如果出現大面積集體違約，則經濟本就存在內外失衡的中國，必須格外小心地方債膨脹之后引致的系統性經濟風險。 與地方債一同位列當前我國經濟最為突出問題的房地產泡沫，更是我國這些年來揮之難去的巨大風險。
筆者曾說過，尚未完成工業化的中國，如果繼續放任在制造業基礎不很鞏固且金融體系并不健全的情況下，就將經濟發展的著力點放在風險極大的房地產領域，則不僅難以實現經濟發展方式的真正轉型，亦很難承受得起一場大規模的金融危機的沖擊。而從系統性風險來看，房地產泡沫破滅相較股市泡沫破滅對經濟具有更嚴重的威脅和破壞力。
研究表明，發達國家因房地產泡沫破滅誘發的GDP下降，是股市泡沫破滅后果的兩倍；而從中國房地產發展史來看，當年中國的房地產泡沫的破滅曾使國內金融業遭受重創，物價高漲，通貨膨脹率一度曾高達兩位數，經濟也因此不得不大調整。而今如果房地產泡沫再次破滅，則由此將引發的銀行體系的大崩潰，其產生的雪崩效應，甚至要超過當年日本房地產泡沫破滅的后果，中國經濟增長率也有可能因此下降兩個百分點。
另一方面，如果主要發達國家在貿易和金融領域頻頻對中國發難，則中國有可能在尚未完成工業化和城市化的情況下，在經濟遭受重創之后錯過重振的時間窗口。 房地產面臨的巨大經濟風險，各級各地*府不可能不清楚。
發改委主任日前再次強調要堅持房地產調控各項*策，但本輪長達十年的房地產調控周期之所以出現反復，顯性原因在于調控目標與手段不匹配；進一步原因是既得利益團體在阻礙有效調控*策的出臺與執行；深層次原因則由于經濟戰略轉型進展緩慢和好的市場經濟秩序缺位，致使各地經濟深度依賴房地產業。特別是在實際操作中，相關部門采取的手段往往停留在對房地產價值鏈終端環節的修修補補上。
而不在房地產價值鏈的上游環節動手術，有關部門始終在盤根錯節的房地產價值鏈中扮演著重要角色，遲遲不能告別“土地財*”、“土地經濟”局面，那么，所有針對二級市場的所謂殺手锏，最終都有可能將調控成本轉嫁到剛性需求的市場主體身上，就會形成某種意義上的助推房價上漲的格局。 細究起來，地方債與房地產本身就有著千絲萬縷的聯系。
一般而言，地方*府是以土地為抵押從銀行借出資金，只要房價上漲，則由此帶來的土地財*收入便可覆蓋這筆債務，反之則反是。因此，地方*府、房地產開發商以及銀行已經結成命運共同體，可謂一榮俱榮，一損俱損。
如果不能盡快清理地方債黑洞，不能有序擠壓房地產泡沫，不采取決斷性措施徹底整治“投資饑渴癥”，則局部風險的擴散和發酵極有可能演變成中國式經濟危機。而民生福利和財富增長的不協調早已不再局限于經濟領域，如若不能找到有效對策，中國就有可能在無法對外釋放風險的情況下，獨自吞下經濟危機苦果。
如果爆發中國式經濟危機，屆時中國除非擁有超強的自我修復能力，否則，像中國這樣一個表面上深度嵌入世界經濟實則體質還很弱，國際競爭力還在較低層次的新型經濟體的新興大國，遭受危機的后果很可能比美國、歐洲和日本當年的經濟危機更嚴重。而從中國經濟的基本面來看，經濟的自我修復能力已大不如前。
由此，筆者認為，中國經濟固然需要打造升級版，但當下一個極為重要的前提是趕緊對經濟體系本身作徹底體檢，并切實針對相關突出矛盾籌謀相應對策。考慮到地方財*收入不大可能大幅度持續增長，因此，當下消除地方債黑洞的關鍵之舉有二：一是對五花八門的地方*府融資平臺做一番徹底的體檢與風險評估，在此基礎上厘定相關融資措施。
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