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1.商品房買賣合同審核注意事項有哪些
一、注意審核土地使用權是否存在抵押 購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。
因為現實中，很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構成法律障礙，影響購房人的順利購房。
二、仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件 1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障，所以至關重要。 商品房開發的法定手續（許可程序）包括：立項批準、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。
對于開發手續，應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地范圍等必須相互一致；土地使用權的年限也應特別關注，有土地使用年限的是出讓土地使用權，沒有使用年限的是劃撥土地使用權，而劃撥土地是不能用于商品房開發的。 2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證” ①“一照”：即企業法人營業執照。
②“兩書”：即商品房質量保證書和商品房使用說明書。 ③“五證：即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工證、內（外）銷商品房預售許可證。
其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。
三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費、貸款的審批程序 大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的*策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。
1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產證明，或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數額。 2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的 1、合同是雙方真實意思表示的體現，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則，發生糾紛時，便成為雙方解決爭議的依據。 2、現實交易中，開發商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強加給購房者接受。
要明確一點，正式簽訂商品房買賣合同的時候，對于商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。 五、約定違約責任條款須詳細、具體 1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任，但是往往開發商雖然約定了違約責任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細節。
2、同時，還應該約定：①規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同，開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息，還應承擔一定金額的違約金。 ②由于開發商原因不能辦理產權證，購房者要求退房退款時，開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。
③加重開發商違約責任，使其違約承擔的損失超過其不當獲利，才能從根本上遏制開發商惡意違約。 六、合同附件須重視 1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用說明書等，對于補充協議的條款也常常列為合同附件。 可見，這些附件內容都是極其重要的。
購房者不但要認真謹慎對待合同主文，對合同的附件應當給予足夠的重視。 七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料 商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定 八、商品房買賣合同的定金問題 《商品房銷售管理辦法》第22條及最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應當雙倍返還定金。
在規定的期限內，如果消費者不與開發商簽訂《商品房買賣合同》，那么這筆錢是拿不回來的。這種定金或訂金的約定，對消費者是不利的，使他們在簽約時處于受制于人的境地，在簽約談判時雙方因為合同的某些條款達不成協議而導致談判失敗的，開發商都以對方沒有簽約違反定金的約定為由，拒不退還定金。
但現實情況是，如果不交定金，你看好的房源，售樓部不會給你保留的，一旦有人看中這套房子并在你之前交了定金，他們就會將房子賣掉。所以，如果想買房，交定金（或訂金）是不可逾越的一個步驟。
我國法律規定的定金有兩種形式，一種是履約定金，是為保證合同順利履行而約定的；另一種是立約定金，是為了訂立正式合同而約定的。 律師認為，商品房的認購書應該算作預約合同，是消費者與房地產商為了保證正式的《商品房買賣合同》的簽訂而訂立的一種協議。
從這個層面上講，認購書中的定金是一種立約定金（訂約定金）。如果因為一方的過錯而導致《商品房買賣合同》沒有成立的，另一方可以依據定金條款來追究過錯方的違約責任。
“如果購房者在簽訂購房合同中，出現不屬于自己責任的情況，比如：在訂立《商品房買。
2.購房合同審查要注意哪些事項
購房合同審查要注意哪些事項
一、“五證”即房地產開發證、國有土地使用證、該工程開發許可證、建筑工程規劃許可證和商品房銷（預）售許可證。
二、使用規范的合同文本
許多開發商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。
三、查驗有關證明文件
買期房必須要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。
四、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。
五、買期房要約定資訊條件和時限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。
六、簽約時要注意房屋質量問題
購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，并將質保書作為合同的附件。
七、簽約時明確物業管理事項合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。
八、注意合同文本中補充協議的內容
購房者應謹防有些開發商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。
九、注意約定違約責任
違約責任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質量不符合要求；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。
3.簽購房合同應著重審查合同的哪些條款呢
（一） 房屋所占土地的使用權。
如果賣方未合法取得該土地的使用權，應責成賣方首先向國家繳納土地使用金。？ （二） 標的及質量條款。
要問明所要買的商品房位于何處何路幾號幾層，是磚混結構還是磚木結構，朝向如何？建筑面積及居住面積各為多少？ （三） 價款及支付條款。 合同中應明確規定每平方米價格，如果包括其他費用（如水暖、煤氣的初裝費等）應一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現金支付還是票據支付？若消費者購買的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同是先付總價款的40%，待工程完工過半時再付30%，等工程竣工交付時付清最后的30%，這樣可以給房地產開發商設定對等的義務，減少消費者的購房風險。
（四） 違約條款。應列明一方違約時支付違約金的合理數額或違約金計算辦法。
如房屋開發上在格式合同中私自定下諸如“若開發商不能按時交付房屋，按該房屋合同價款0。001%支付違約金”的不合理條款時，消費者應對此堅決抵制，因為這是房地產開發商不想履約的一個征兆。
若合同中未約定違約金條款時，依法律規定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金。？ （五） 房產證的辦理。
合同中應約定房屋交付后，如何辦理房產證過戶手續。建議消費者盡快辦理房產證，因為房產證是房屋所有權的證明。
4.怎么進行合同審查
合同審查過程 問題：該合同沒有提交公司審查。
合同總價接近900萬元，已經超過了公司《項目管理辦法》對項目的授權權限，應當提交公司有關部門審查，會簽后才允許簽訂。 做法：公司合同審查的流程按照工程項目管理辦法執行。
合同合法性審查的內容： 1、主體是否合法 2、內容是否合法 3、意思表示是否真實 4、條款是否完備 5、文字是否規范 6、審批手續和形式是否完備 合同簽訂過程 問題：沒有審查簽字人的是否有權代表單位簽字，未核實公章的真實性。 風險：合同對簽約單位不一定發生法律效力，名義上的簽約單位不一定承擔合同責任。
做法：法定代表人簽字的要出具法定代表人證書；其他人簽字的要出具單位的授權委托書；核實公章印模在各個文件是否一致。
5.合同審查的方法有哪些
合同審查的方法 1、合同條款的審查。
基本的步驟和方法就是合同條款的審查.全面細致地對合同條款逐一審查，這是審查合同的基本方法.但審查應該有重點。有三方面內容必須審查：一看合同的主體，二看合同的標的，三看合同的數量條款。
此三者為合同的必備條款.無此三者則合同不能成立.對于特定合同按照特定合同的特點和要求對其必備條款進行審查，查漏補缺。 2、文字審查，合同是文字的游戲，使用規范的語言能夠避免誤會防止爭議的發生。
3、合法性審查.主要審查是否違反法律強制性規定，合同的無效問題。 4、涉他權利審查.合同標的可能涉及他人知識產權或者其他利益，應該進行審查，避免侵權. 5、清潔條款審查.清潔條款的審查很重要.在科技發達的當今社會仿制模仿的技術非常高了，清潔條款對于避免糾紛發生很重要。
6.合同審查有哪些步驟呢
第一步形式審查 （一）將合同文件本身分為三部分： 開頭（合同名稱、編號、雙方當事人和鑒于條款） 正文（第一條至最后一條） 簽署部分（即雙方簽字蓋章和簽署時間） 形式審查就是看一看一份合同是否具備這三部分，這三部分是否完整，是否有前后矛盾的地方。
常見的錯誤有：當事人名稱不一致、不完全、錯誤或矛盾，合同名稱與實質內容不符、時間簽署前后不一樣，地址、法定代表人錯誤等。 （二）形式審查還要看是否附有對方營業執照、其他證書、法定代表人身份證明書、委托書等相關材料。
看相關文件之間內容是否有矛盾之處。 第二步實質審查 主要是對合同正文的審查，這是合同最關鍵的內容，包括： 一、合同條款是否完備、合法； 二、合同內容是否公平，是否嚴重損害集團公司利益； 三、條款內容是否清楚，是否存在重大遺漏或嚴重隱患、陷阱。
第三步溝通、參照與 一般的合同，經過第一步、第二步的審查，一些初級的問題都能予以解決。 為防止審查出現重大遺漏和差錯，做好第三步就顯得十分必要。
溝通――指的是與合同經辦人、起草人甚至對方進行溝通，就合同談判、協商及合同目的等內容進行交流，合同條款中不清楚或者含糊的條款，也需要他們作出明確的解釋和說明。 參照――找到與所審合同相關的國家合同示范文本、行業推薦的示范合同文本、企業的合同范本等，對照在條款和內容上有何重大差別，分析或者詢問原因。
――也就是尋律依據。在合同審查中，一定要對照合同法和相關司法解釋的規定來判斷送審的合同內容是否合法、合理、可行，要不要修改、應當怎樣修改，需要尋找肯定或者否定的法律依據、司法實踐依據和經濟依據。
審查有名合同，要看合同法總則和分則對該合同的專門規定；審查無名合同，更是要審慎行事。
7.簽購房合同注意審查的條款
簽購房合同注意首先檢查開發商的“五證兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號碼。
簽購房合同注意應著重審查合同的以下條款： （一）簽購房合同注意房屋所占土地的使用權。如果賣方未合法取得該土地的使用權，應責成賣方首先向國家繳納土地使用金。
（二）簽購房合同注意標的及質量條款。要問明所要買的商品房位于何處何路幾號幾層，是磚混結構還是磚木結構，朝向如何？建筑面積及居住面積各為多少？ （三）簽購房合同注意價款及支付條款。
合同中應明確規定每平方米價格，如果包括其他費用（如水暖、煤氣的初裝費等）應一并列明；該房款是一次付清還是分期付款？是現金支付還是票據支付？若消費者購買的是期房，最好爭取分期付款方式，簽合同是先付總價款的40%，待工程完工過半時再付30%，等工程竣工交付時付清最后的30%，這樣可以給房地產開發商設定對等的義務，減少消費者的購房風險。 （四）簽購房合同注意違約條款。
應列明一方違約時支付違約金的合理數額或違約金計算辦法。如房屋開發上在格式合同中私自定下諸如“若開發商不能按時交付房屋，按該房屋合同價款0.001%支付違約金”的不合理條款時，消費者應對此堅決抵制，因為這是房地產開發商不想履約的一個征兆。
若合同中未約定違約金條款時，依法律規定由違約方支付對方合同總價的1%至5%的違約金。 （五）簽購房合同注意房產證的辦理。
合同中應約定房屋交付后，如何辦理房產證過戶手續。建議消費者盡快辦理房產證，因為房產證是房屋所有權的證明。
8.建筑施工合同審查要點有哪些
一、措施費方面1、合同條款必須明確甲方分包項目隊伍水電費問題等費用的計取方式，以及甲方的四通一平的標準。
2、現場監理、甲方辦公區以及分包單位的臨設辦公費用及地點的提供和費用計取方式。3、措施費的規定：馬蹬筋的分布及形式，模板支設方式、塔吊、腳手架等措施費的計取必須依據相應經甲方認可的措施方案，且方案與實際發生一致，此方案才生效。
避免施工方上報一套，實際操作另一套，給甲方造成的不合理成本。或者建議根據投標方案一次性包死，施工過程中無論何種原因造成的措施費的增減均不得調整。
總之，此類費用最好落實到能精確計算的地步。4、明確由于為避免不可抗力所采取的預防措施的提前發生費用的計取。
5、明確甲方分包項目的成品保護措施及費用計取方式。二、配合費方面1、合同條款應規定總包方不得再收取甲方分包項目分包方的不合理費用及違約責任。
原因為施工中由業主方分包的項目，通常都是甲方在招標完后確定的，并給予總包方一定的總包管理配合費。但是在總包管理中若總包方惡意再收取分包方費用時，由于分包方的合同價款為競爭價，因此會造成分包方偷工減料，降低質量。
2、合同條款必須明確總包配合管理費的內容。應在招投標時施工單位列明項目及費用。
3、關于電梯等大型項目的配合費的計算問題和所包含的服務內容，以及對外*府部門上繳的保險、招標交易費等的問題的由誰承擔的問題。三、材料調差方面1、明確信息價的最終調差依據。
是以投標時季度信息價為結算依據還是以施工過程中加權季度信息價為結算依據。以及由于雙方原因造成工期拖延時該調差部分的處理方式。
2、應明確材料認價的界限，避免定額低的項目乙方也要求認價，盡量避免認價的材料發生，最好是把信息價與市場價的差額體現在讓利上。四、變更簽證方面1、合同條款應規定現場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。
這樣規范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。
2、合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發生，且必須在事前經甲方確認，事后的責任由施工方承擔。3、明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規定執行定額。
避免乙方因定額價格低而出現雙方的分歧，并規定違約責任。4、明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。
5、應規定發生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。五、工期方面1、明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。
2、明確合同工期嚴格規定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。
3、因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經監理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據。4、因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。
5、明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。六、質保金方面1、明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。
質保金在質保期滿無息返還，質保期間發生的甲方維修費用的規定。2、質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。
3、大型設備的各配件質保期的規定。4、質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。
七、不可抗力方面1、關于現場一周連續停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。2、應明確不可抗力發生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。
3、因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。4、不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。
5、為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。
此類問題都應在合同中加以明確。
