榮觀房產網1.關于房地產企業成本分析報告
淺談房地產開發項目成本管理中存在問題的原因及對策 一、房地產開發項目成本管理中存在 問題的原因分析 房地產開發項目成本管理中存在問題 的原因是多方面的，主要來說，有以下幾 個方面：1、開發成本管理的思維滯后性 長期以來，重規模、輕效益，重數量、輕質量，重過程、輕決策的觀念和做法，使 不少房地產開發企業在經營中比較重視開 發規模的大小，以規模作為衡量一個開發 企業實力和企業領導者*績的主要指標，卻忽視其中能產生效益的規模；一些企業 的土地是通過劃撥或各種模式以其他非市 場途徑取得的，對他們來說，成本僅僅是 滿足會計報表需要的數字游戲。
這就造成 了開發成本管理的思維滯后性。2、成本管理的過程缺乏科學性 一些房地產開發企業的成本往往缺乏 經營管理的內涵，忽視了為管理決策服務 的目的。
一般開發項目的成本核算只有在 項目結算時才進行，這樣做在財務上具有 一定的合理性，但對于動態的開發過程而 言，則掩蓋了企業經營管理中的問題。特 別是對于長期大規模滾動開發的企業，難 以反映出開發項目的真實成本。
3、成本管理體系缺乏全面性 一些開發企業僅僅把開發項目的成本 管理當成是單項成本的控制工作，如土地 成本、規劃設計費、配套設施費等的控制，在管理上通常的作法是每審核撥付一筆款 項時簡單地砍上一刀。這樣做的結果是，在某一方面，成本看似控制住了，但是，項 目在選址、規劃、設計、定位包裝過程當中已經存在的問題，卻在施工和銷售過程 中不斷地暴露出來。
開發成本變成了開口 成本，成本管理變成了單純的成本控制，企業被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有 設法去防止漏洞的產生。4、成本管理制度缺乏監督性和激勵性 房地產開發由于周期較長、涉及成本 范圍較廣，在成本管理制度執行過程中，各方討價還價、黑箱操縱的余地較大，使 成本管理制度變成了一紙空文。
不少企業 現行成本管理制度的突出問題是缺乏監督 性和讓參與者自覺自愿完善成本管理的激 勵性。二、房地產開發項目成本管理中存在 問題幾點對策 房地產開發項目成本管理中存在問題 的原因是多方面的，因此其解決方式也是多 方面的，本文在此僅就其幾個方面提出對 策：1、確定成本管理戰略——面向市場的成 本管理 成本管理戰略是企業經營戰略的核心 支柱，它貫穿于經營戰略的全過程，凡經 營戰略中應當考慮的問題在成本管理戰略 中都應當加以考慮。
（1）企業成功管理戰略的目標：立足 于用戶滿意 使用戶滿意是企業每一環節和部門都 需要考慮的問題。隨著現代企業之間競爭 的加劇，滿足用戶不同層次的需求，就成 為一個開發項目取得成功的重要保證。
房 地產作為商品，其價格具有地域性和差別 性。成本越低，企業的價格就越富有競爭 性，企業獲利的空間越大。
但是成本管理 的結果最終要由用戶是否認知企業的產 品、是否滿意企業的產品來決定。忽視了 用戶滿意，成本再低也無法使利潤得以實 現。
（2）企業成本管理戰略的實施對象：從時間和空間上展開的動態業務過程 傳統成本管理僅以企業內部資金運動 過程中的價值耗費為對象，但成本管理戰略表現為一個動態的過程，它不僅是對某 一時點上開發項目成本的核算與檢查。在 時間上，它貫穿于項目開發的全過程，從開 發項目尚未正式確定起，就要從成本上研 究項目是否可行，然后在實施中加以監控，直至項目全部完成后再總結分析。
在空間 上，它突破了單純的財務核算成本或是預 算部門招投標控制成本的界限，貫穿于房 地產開發的每一個環節，從產品定位到規 劃設計、工程招標各階段，從建筑主體到市 *配套各產品，從生產部門到市場部門、銷 售部門、前期手續辦理部門等等，每個環 節、每個部門都是成本管理的參與單位。（3）構筑企業成本管理戰略的手段：約束性手段和非約束性手段相結合 開發企業在傳統的成本管理活動中，多采用約束性手段。
例如，對工程管理部 門下達成本承包協議，對預算管理部門下 達指令性的標底等。這些手段，主要是針 對生產過程中某一單項活動進行約束。
由 于房地產開發周期長，參與生產的主體 多，產品不具有均質性，僅憑這種約束性 手段很難在開發全過程中實施成本控制，企業也難以建立一套完備的針對所有部門 和每個環節的可量化的約束性制度。構筑 成本管理戰略，還需要在此基礎上采取一 些非約束性手段，來對那些難以用數字衡 量的活動所產生的成本加以管理，例如，對產品定位過程中成本如何定位的管理，以及提高該成本定位對開發項目總成本的 指導性，就是企業內部一項較為宏觀的工 作，它沒有確定的標準，其質量如何是由 員工對市場的掌握程度、對市場的預測和 把握能力、對企業自身的了解程度、對產 品的研究深度，甚至企業領導人的個人喜 好、決策和判斷能力等因素綜合決定的。
對于這類活動的約束顯然不是靠算出來的 數字進行的，而是通過一些非約束性手 段，例如通過團隊建設，搭建一支和諧、高效、信息暢通共享的班子；通過培育優 秀的企業文化來增強員工的職業道德與職 業素質，通過改變機構設置來增強管理效 率，通過不同方式協調與供應商、承包商 和有關主管部門之間的關。
2.房地產企業會計科目核算關于成本、費用的內容如何來操作呢
(1)開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。
可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款 或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用 借：開發成本——土地開發 貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——土地開發 ②配套設施開發 計算公式： 某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發） 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發產品 支付的配套設施開發費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：銀行存款 同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——配套設施開發 ③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的） 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 ④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種 出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單） 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的 借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 或應付賬款——應付工程款 應付工資 ⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款 或庫存材料 或現金 結轉開發的間接費用 借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續 借：主營業務成本——代建工程結算成本 貸：開發成本——代建工程 （2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等 借：開發間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資 分配開發的間接費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品? 貸：開發成本——房屋開發 （3）管理費用：是指開發企業的行*管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用 （4）財務費用：包括開發經營期間的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費用 （5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。 主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款。
3.房地產會計核算成本的主要內容有哪些
一。
支出、費用與成本（一）費用與支出支出，指企業在生產經營過程中為獲得另一項資產或為清償債務所發生的耗費資產的流出。支出可分為收益性支出、資本性支出、償付性支出和利潤分配性支出等。
費用既包括企業生產經營過程中所發生的全部收益性支出，也包括在該會計期間內受益的部分資本性支出。 （二）費用與成本成本有廣義與狹義之分。
廣義成本泛指取得資產的代價，它是按一定對象所歸集的支出，既包括資本性支出，也包括收益性之出；前者形成資產的成本，后者形成產品的成本。狹義成本僅指產品制造成本。
1）成本是對象化的費用。生產成本是相對于一定的產品對象所發生的費用，它是按照成本計算對象對當期發生的費用進行歸集所形成的。
生產費用發生的過程也是產品成本歸集的過程。2）費用是指某一期間為進行生產而發生的，與一定期間聯系；產品成本指為生產產品而消耗的費用，與一定種類和數量的產品相聯系。
成本與費用是相互轉化的。二、產品成本計算的基本程序1。
確定成本計算對象2。確定成本項目3。
確定成本計算期4。生產費用的審核和控制5。
生產費用的歸集和分配6。計算完工產品成本和月末在產品成本三、成本計算方法（一）品種法指以產品品種為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。
（二）分步法指按照生產過程中各個加工步驟（分品種）為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。 （三）分批法指以產品批別為成本計算對象，歸集和分配生產費用，計算產品成本的一種方法。
例10。企業月末經計算確定，本月銷售產成品、分期收款發出商品、以及對外加工業務所發生的實際成本分別為35000元、24000元和18000元。
現一并予以結轉。 借：主營業務成本77000貸：庫存商品35000分期收款發出商品24000生產成本--基本生產成本18000。
4.房地產企業財務報表的特點有哪些
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。
因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥于一般企業財務報表的常規方法。相對于一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在： 1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。
大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由于房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。
不但如此，房地產開發企業之間由于開發規模、開發周期、資金狀況、*策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。 有些企業開發項目雖已完工，但由于資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。 按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。
房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對于連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。
5.請教房地產會計各位老師大家好
1、1500萬是記入“資本公積”還是記入“長期借款”？ （1）如果打算增加注冊資本金，1500萬計入“實收資本”科目，但是，要做工商變更登記。
（2）如果不打算做工商變更，也不做為借款的話，1500元應該記入“資本公積”科目。 （3）如果作為借款，1500元應該記入“其他應付款”科目，不能記入“長期借款”，長期借款是向金融機構貸款時使用的科目。
2、地價款先記入“無形資產”后再轉入“開發成本”是不是很麻煩？ （1）需要開發的那塊土地，直接記入“開發成本--土地征用及拆遷補償費”科目。 （2）另一塊不需要開發的土地，直接記入“無形資產”科目，待以后開發項目時，再轉入開發成本科目中。
3、開發成本的歸集是將三幢樓列入一個核算對象，后再按各幢樓的預算分攤成本，即：開發成本--房層開發--某某小區--某某征地拆遷費。 （1）如果在開發過程中，能分清每棟樓的成本，最好分開單獨核算，這樣，每棟樓的成本核算比較準確。
（2）如果不能分清，只能設置一個成本核算項目，最后再按各幢樓的實際建筑面積分攤成本，這樣核算出來的是每棟樓的平均成本。 4、三幢房屋成本能分得開嗎？ 可以，最好分開。
6.房地產公司項目會計的工作內容是什么
房地產評估公司會計工作如下： 一，房地產評估公司會計需要準備的賬簿賬單、憑證： 借支單、支出證明單、收據、記帳憑證、現金日記帳及銀行存款帳。
二，一般房地產評估公司會計的工作是資金收付，登記現金銀行日記帳，編制資金日、月報表，月末銀行余額調節表，具體得看單位領導的安排： 房地產評估公司會計一般只需要做好原始憑證，比如一些日常報銷的憑證需要審核原始憑證的真實性，再就是日常的銀行業務了，做好現金日記賬和銀行日記賬，能夠對上帳就可以。 房地產評估公司會計具體的工作： 1，房地產企業現金、銀行的收入與支出每筆業務要有單據（原始發票）； 2，根據原始發票做記賬憑證； 3，登記現金帳和銀行帳，月末結出余額，與會計核對； 4，月末現金余額應與你實際現金數一樣（即帳實相符），銀行的月末余額應與銀行對帳單相符（一般要做調節表），即帳帳相符。
三，房地產評估公司會計工作流程： （一）現金收付 1、收現 根據開具的收據收款——→檢查收據開具的金額正確、大小寫一致、有經手人簽名——→在收據（發票）上簽字并加蓋財務結算章——→將收據第②聯（或發票聯）給交款人——→憑記賬聯登記現金流水賬——→登記票據傳遞登記本——→將記賬聯連同票據登記本傳相應崗位簽收制證 工資及固定資產崗（水電費、代收款項） 管理費用崗（其他應收款） 銷售核算崗（貨款） 成本核算崗（加工費、材料款） 注： （1）原則上只有收到現金才能開具收據，在收到銀行存款或下賬時需開具收據的，核實收據上已寫有"轉賬"字樣，后加蓋"轉賬"圖章和財務結算章，并登記票據傳遞登記本后傳給相應崗位； （2）隨工資發放時代收代扣的款項，由工資及固定資產崗開具收據，可以沒有交款人簽字。 2、付現 （1）費用報銷 審核各崗位傳來的現金付款憑證金額與原始憑證一致——→檢查并督促領款人簽名——→據記賬憑證金額付款——→在原始憑證上加蓋"現金付訖"圖章——→登記現金流水賬——→將記賬憑證及時傳主管崗復核。
（2）人工費、福利費發放 憑人力資源部開具的支出證明單付款（包括車間工資差額、需以現金形式發放的兌現、獎金等款項）——→在支出證明單上加蓋"現金付訖"圖章——→登記現金流水賬——→登記票據傳遞登記本——→將支出證明單連同票據傳遞登記本傳工資福利崗簽收制證。 3、現金存取及保管 每天上午按用款計劃開具現金支票（或憑建行存折）提取現金——→安全妥善保管現金、準確支付現金——→及時盤點現金——→下午3:30視庫存現金余額送存銀行。
注： （1）下午下班后，現金庫存應在限額內； （2）從銀行提取現金以及將現金送存銀行時都須通知保安人員隨從，注意保密，確保資金安全。 4、管理現金日記賬，做到日清月結，并及時與微機賬核對余額。
7.房地產售樓部的賬務處理我剛接手一家房地產公司的會計,上任會計把
1、售樓部裝修款不能記入“開發間接費用”科目中。
開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。 2、對售樓部裝修款，售樓完后需要拆掉，應該記入“長期待攤費用--裝修費”科目。
（1）發生的裝修費 借：長期待攤費用--裝修費 貸：銀行存款等 （2）攤銷時（可以按項目開發周期的時間，確定攤銷年限，一般在2--3年） 借：銷售費用--裝修費 貸：長期待攤費用--裝修費 2009-04-21 11:44 補充問題 首先謝謝月神！我剛問過同行，有些是計入固定資產科目，這是什么回事？月神能幫忙詳細說說這個問題么？ 如果售樓處，售樓完后不拆掉，可以作為公司的“固定資產”。
8.一般房地產開發公司的財務分析報告怎么寫
Xx公司Xx年度財務情況說明書一、企業生產經營的基本情況（一）企業主營業務范圍和附屬其他業務，企業從業人員、職工數量和專業素質的情況。
（合并報表單位應說明納入年度財務決算報表合并范圍內企業從事業務的行業分布情況）（二）本年度生產經營情況1、主要產品的產量、業務營業量、銷售量（出口額、進口額）及同比增減量2、經營環境變化對企業生產銷售（經營）的影響3、營業范圍的調整情況4、新產品、新技術、新工藝開發及投入情況（三）對企業業務有影響的知識產權的有關情況（四）開發、在建項目的預期進度及工程竣工決算情況（五）經營中出現的問題與困難，以及需要披露的其他業務情況與事項等二、利潤實現、分配及企業虧損情況（一）主營業務收入變動情況1、主營業務收入同比增減額2、主營業務收入增減影響因素，包括銷售量、銷售價格、銷售結構變動和新產品銷售，以及影響銷售量的滯銷產品種類、庫存數量等（二）成本費用變動的主要因素原材料費用、能源費用、工資性支出、借款利率調整對利潤增減的影響（三）其他業務收入、支出的增減變化若其他收入占主營業務收入10%（含10%）以上的，則應按類別披露有關數據（四）同比影響其他收益的主要事項1、投資收益，特別是長期投資損失的金額及原因2、補貼收入各款項來源、金額，以及扣除補貼收入的利潤情況3、影響營業外收支的主要事項、金額（五）利潤分配情況（六）利潤表中的項目，如兩個期間的數據變動幅度達30%（含30%）以上，且占報告期利潤總額10%（含10%）以上的，應明確說明原因（七）稅賦調整對凈利潤的影響，包括有關稅種和稅率調整、享受各稅優惠*策退稅返還等數額。（集團填報）（八）會計*策、會計估計變更對利潤總額的影響數額（執行財稅[2004]153號文件的影響）（九）虧損企業戶數、虧損面、虧損總額及其同比增減額，按以下主要原因：企業改組改制、產品滯銷、成本費用加大、管理不善等造成的虧損企業戶數及虧損額進行分析（集團填報）三、資金增減和周轉情況（一）各項資產所占比重1、各項資產所占比重2、應收賬款、其他應收款、存貨、長期投資等變化是否正常，增減原因3、長期投資占所有者權益的比率及同比增減情況、原因，購買和處置子公司及其他營業單位的情況（二）不良資產情況1、待處理財產損溢主要內容及其處理情況2、潛虧掛賬（含*策性原因掛賬和其他歷史潛虧掛賬）內容及原因3、按賬齡分析三年以上的應收賬款和其他應收款未收回原因及壞賬處理辦法4、長期積壓商品物資、不良長期投資等產生的原因及影響5、不良資產比率（三）負債情況1、流動負債與長期負債的比重2、長期借款、短期借款、應付賬款、其他應付款同比增減金額及原因3、企業償還債務的能力和財務風險狀況4、三年以上的應付賬款和其他應付款金額、主要債權人及未付原因5、逾期借款本金和未還利息情況（四）企業債務重組事項及對本期損益的影響。
（五）資產、負債、所有者權益項目中，如兩個期間的數據變動幅度達30%（含30%）以上，且占報表日資產總額5%（含5%）以上的，應明確說明原因四、所有者權益（或股東權益）增減變動及國有資本保值增值情況（一）會計處理追溯調整影響年初所有者權益（或股東權益）的變動情況，并應具體說明增減差額及原因（二）所有者權益（或股東權益）本年初與上年末因其他原因變動情況，并應具體說明增減差額及原因（三）國有權益客觀增減情況及具體原因（四）企業國有資本保值增值的主要經營因素，以及資本公積金轉增實收資本的情況五、對企業財務狀況、經營成果和現金流量有重大影響的其他事項。六、針對本年度企業經營管理中存在的問題，新年度擬采取的改進管理和提高經營業績的具體措施，以及業務發展計劃。
Xx公司Xx年Xx月Xx日。
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