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一、房地產開發項目財務報表如何編制
一）現金流量表 現金流量表反映房地產項目開發經營期內各期（年、半年、季度、月）的現金流入和現金流出，用以計算各項動態和靜態評價指標，進行項目財務盈利能力分析。
按投資計算基礎的不同，現金流量表分為： 1。項目投資現金流量表 2。
資本金現金流量表 3。 投資者各方現金流量表 （二）財務計劃現金流量表 該表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。
（三）利潤表 該表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。 利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節有關內容。
應該指出的是，開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補；5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操作中，房地產開發項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。
（四）資產負債表 資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。
但當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。 2。
輔助報表： 輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與營業稅金及附加估算表、出租收入與營業稅金及附加估算表、自營收入與營業稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。 。
二、房地產開發項目財務報表怎么編制
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基本報表： （一）現金流量表 現金流量表反映房地產項目開發經營期內各期（年、半年、季度、月）的現金流入和現金流出，用以計算各項動態和靜態評價指標，進行項目財務盈利能力分析。按投資計算基礎的不同，現金流量表分為： 1。
項目投資現金流量表 2。 資本金現金流量表 3。
投資者各方現金流量表 （二）財務計劃現金流量表 該表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。 （三）利潤表 該表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價指標。
利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節有關內容。 應該指出的是，開發商發生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補；下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補；5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。
在實際操作中，房地產開發項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。 （四）資產負債表 資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的情況。
在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。
2。 輔助報表： 輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎設施建設費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與營業稅金及附加估算表、出租收入與營業稅金及附加估算表、自營收入與營業稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。
三、如何具體分析房地產企業的財務報表
假如有兩家公司在某一會計年度實現的利潤總額正好相同，但這是否意味著它們具有相同的獲利能力呢？答案是否定的，因為這兩家公司的資產總額可能并不一樣，甚至還可能相當懸殊。
再如，某公司2000年度實現稅后利潤100萬元。很顯然，光有這樣—個會計數據只能說明該公司在特定會計期間的盈利水平，對報表使用者來說還無法做出最有效的經濟決策。
但是，如果我們將該公司1999年度實現的稅后利潤60萬元和1998年度實現的稅后利潤30萬元加以比較，就可能得出該公司近幾年的利潤發展趨勢，使財務報表使用者從中獲得更有效的經濟信息。如果我們再將該公司近三年的資產總額和銷售收入等會計數據綜合起來進行分析，就會有更多隱含在財務報表中的重要信息清晰地顯示出來。
可見，財務報表的作用是有一定局限性的，它僅能夠反映一定期間內企業的盈利水平、財務狀況及資金流動情況。報表使用者要想獲取更多的對經濟決策有用的信息，必須以財務報表和其它財務資料為依據，運用系統的分析方法來評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況及資金流動情況。
據以預測企業未來的經營前景，從而制定未來的戰略目標和作出最優的經濟決策。 為了能夠正確揭示各種會計數據之間存在著的重要關系，全面反映企業經營業績和財務狀況，可將財務報表分析技巧概括為以下四類：橫向分析；縱向分析；趨勢百分率分析；財務比率分析。
一、財務報表分析技巧之一：橫向分析 橫向分析的前提，就是采用前后期對比的方式編制比較會計報表，即將企業連續幾年的會計報表數據并行排列在一起，設置“絕對金額增減”和“百分率增減”兩欄，以揭示各個會計項目在比較期內所發生的絕對金額和百分率的增減變化情況。 下面，以ABC公司為例進行分析（見下表）。
比較利潤及利潤分配表分析： ABC公司比較利潤表及利潤分配表 金額單位：元 項目 2001年度 2002年度 絕對增減額 百分率增減額（%） 銷售收入 7655000 9864000 2209000 28。 9 減：銷售成本 5009000 6232000 1223000 24。
4 銷售毛利 2646000 3632000 986000 37。7 減：銷售費用 849000 1325000 476000 56。
1 管理費用 986000 103000 217000 22。 0 息稅前利潤（EBIT） 811000 1104000 293000 36。
1 減：財務費用 28000 30000 2000 7。1 稅前利潤（EBT） 783000 1074000 291000 37。
2 減：所得稅 317000 483000 166000 52。 4 稅后利潤（EAT） 466000 591000 125000 26。
8 年初未分配利潤 1463000 1734100 271100 18。53 加：本年凈利潤 466000 591000 125000 26。
8 可供分配的利潤 1929000 2325100 396100 20。 54 減：提取法定盈余公積金 46600 59100 12500 26。
8 提取法定公益金 23300 29550 6250 26。8 優先股股利 現金股利 125000 150000 25000 20。
0 未分配利潤 1734100 2086450 352350 20。 32 ①2002年度，ABC公司的銷售收入比上一年度增長了2209000元，增幅為28。
9%。 ②ABC公司2002年度的銷售毛利比2001年度增加了986000元，增幅達37。
7%。這意味著公司在成本控制方面取得了一定的成績。
③2002年公司的銷售費用大幅度增長，增長率高達56。 1%。
這將直接影響公司銷售利潤的同步增長。 ④ABC公司2002年度派發股利150000元，比上一年增加了20%。
現金股利的大幅度增長對潛在的投資者來說具有一定的吸引力。 二、財務報表分析技巧之二：財務報表縱向分析 橫向分析實際上是對不同年度的會計報表中的相同項目進行比較分析；而縱向分析則是相同年度會計報表各項目之間的比率分析。
縱向分析也有個前提，那就是必須采用“可比性”形式編制財務報表，即將會計報表中的某一重要項目（如資產總額或銷售收入）的數據作為100%，然后將會計報表中其他項目的余額都以這個重要項目的百分率的形式作縱向排列，從而揭示出會計報表中各個項目的數據在企業財務報表中的相對意義。 采用這種形式編制的財務報表使得在幾家規模不同的企業之間進行經營和財務狀況的比較成為可能。
由于各個報表項目的余額都轉化為百分率，即使是在企業規模相差懸殊的情況下各報表項目之間仍然具有“可比性”。但是，要在不同企業之間進行比較必須有一定的前提條件，那就是幾家企業都必須屬于同一行業，并且所采用的會計核算方法和財務報表編制程序必須大致相同。
仍以ABC公司的利潤表為例分析如下： ①ABC公司銷售成本占銷售收入的比重從2001年度的65。4%下降到2002年度的63。
2%。說明銷售成本率的下降直接導致公司毛利率的提高。
②ABC公司的銷售費用占銷售收入的比重從2001年度11。1%上升到2002年度的13。
4%，上升了2。3%。
這將導致公司營業利潤率的下降。 ③ABC公司綜合的經營狀況如下：2002年度的毛利之所以比上一年猛增了37。
3%，主要原因是公司的銷售額擴大了28。9%，銷售額的增長幅度超過銷售成本的增長幅度，使公司的毛利率上升了2。
2%。 然而，相對于公司毛利的快速增長來說，公司的凈利潤的改善情況并不理想，原因是銷售費用的開支失控，使得公司的凈利潤未能與公司的毛利同步增長。
三、財務。
四、房地產公司每月的報表怎么
1。
一般財務用的月報表為“資產負債表”、“損益表”等主表以及“銀行余額調節表”、“現金收支表”、“固定資產折舊表”等輔助表表；2。國地稅非網上申報戶要填制“增值稅申報表”、“印花稅申報表”、“營業稅、教育費附加、地方教育費附加和文化事業建設費納稅申報表”、“個所稅申報表”等。
月末的利潤表，資產減值損失是專門一欄，把資產減值損失的金額填入。月末的資產負債表，應收賬款、其他應收款、預付賬款等，按照減去相應壞賬準備的金額填列。
月末的現金流量表無需反映壞賬準備的計提，因為不產生現金流量。###為了提高公司的財務分析能力，較全面地反映一定時期的財務情況，對財務分析內容作了概要說明，主要內容如下：1、資產結構變動的分析，以資產負責表為主，對資產負債的分析、流動性和變現能力的分析、長短期負債和償還能力的分析，對資產分布和資金營運是否合理、資本結構的是否正常、盈利能力和資產管理水平、是否存在潛在的財務風險進行評價。
2、損益情況的分析，以損益表為主，對盈利目標是否完成進行分析，對收入、成本、費用、稅金的配比進行分析，評價其經營活動的績效和經營結構，反映主營業務與其他業務對利潤的影響。3、成本、費用支出的分析，對成本、費用支出預算執行情況進行分析，實際支出與預算異動的原因分析，成本、費用支出對資金的影響分析，費用之間的比例分析。
其他需要說明的事項，（*）會計核算方式變更說明。（*）各項指標與上年同期對比的增減水平比。
（*）對其他影響企業效益和財務狀況較大的項目和重大事件做出分析說明。**、措施與建議通過分析對所存在的問題，提出解決措施和途徑。
（*）根據分析結合具體情況，對企業生產、經營提出合理化建議。 （*）對現行財務管理制度提出建議。
（*）總結前期工作中的成功經驗。財務分析除了財務報表分析外，還有其他多方面的分析，如材料采購、核對、調撥、結算的分析，銷售完成情況與回款情況的分析，預算執行情況的分析等等，這些分析工作都需要我們去做的事。
銷售分析、預算分析已經開展，材料分析爭取*月份開展。
五、房地產會計造假的案例
安然公司成立于1985年，早期主要從事天然氣、石油傳輸等傳統業務。
進入20世紀90年代后，安然公司進入一個新的發展時期，進行了一系列的金融創新，其復雜而又高超的技巧使安然公司得到了金融創新巨擘的美稱，并且成為美國MBA教材中案例而倍加贊賞。安然公司正是利用了這一點，成功地通過會計造假來維持公司不正當的利益。
一、構造特殊目的實體（Speeial Purpose Entity,SPE） SPE是為了特定目的而構造的實體，是一種金融工具，企業可以通過它在不增加企業資產負債表中負債的情況下融入資金。安然公司為了能為他們高速的擴張籌措資金，利用SPE成功地進行表外籌資幾十億美元。
但是在會計處理上，安然公司未將兩個SPE的資產負債納入合并會計報表進行合并處理，但卻將其利潤包括在公司的業績之內。美國會計法規規定，只要非關聯方持有權益價值不低于SPE資產公允價值的3%，企業就可以不將其資產和負債納入合并報表。
但是根據實質重于形式的原則，只要企業對SPE有實質的控制權和承擔相應風險，就應將其納入合并范圍。從事后安然公司自愿追溯調整有關SPE的會計處理看，安然公司顯然鉆了一般公認會計準則（GAAP）的空子。
僅就這兩個SPE，安然公司就通過合并報表高估利潤5億美元，少計負債25億美元。 二、構造復雜的公司體系進行關聯交易 安然公司創建子公司和合伙公司數量超過3000個。
之所以創建這些公司是為了通過關聯交易創造利潤。媒體所披露的最典型的關聯交易發生在 2001年第二季度，安然公司把北美3個燃氣電站賣給了關聯企業，市場估計此項交易比公允價值高出3億至5億美元。
還將它的一家生產石油添加劑的工廠以 1.2億美元的價格賣給另一個關聯企業。而該工廠早在1999年被列為“損毀資產”，沖銷金額達4.4億美元。
之所以創建這么多而復雜的公司體系，拉長控制鏈條，是為了通過關聯交易自上而下傳遞風險，自下而上傳遞報酬，在信息的披露上把水攪混。 三、將未來不確定的收益計入本期收益 安然公司所從事的業務，許多是通過與能源和寬帶有關的合約及其他衍生工具獲取收益，而這些收益取決于對諸多不確定因素的預期。
在IT業及通訊業持續下滑的情況下，安然只將合約對自己有利的部分計入財務報表，并且未對相關假設予以充分披露。 上述案例表明，披露虛假會計信息并不能改變公司本身存在的問題，這些問題最終是要敗露的。
有趣的是，安然問題的敗露與虛假信息的曝光相關聯。請看2001年發生的事件：2月20日，《財富》雜志稱安然公司為“巨大的密不透風”的公司，其公司債務在堆積，而華爾街仍被蒙在鼓里；10月16日，安然公司宣布第三季度虧損6.18億美元；10月26日，安然公司向美聯儲主席格林斯潘通報了公司的問題；11月8日，安然公司承認自1997年以來虛報盈利約6億美元；12月2日，公司股票價格從當年最高每股90美元降至每股26美分，下降99%，安然公司只能選擇申請破產。
如果說安然公司在投資決策方面犯了第一個錯誤的話，那么運用會計造假是犯了第二個錯誤。如果說在犯了第一個錯誤時，還有可能采取行動挽救公司命運的話，那么在犯了第二個錯誤后，錯誤的后果達到了極至，企業悲劇性的結局將很難避免。
會計造假是一把雙刃劍，既可以使其獲得暫時的成功，也可以使其永久身敗名裂。安然公司可謂“成也會計，敗也會計”。
會計造假只能蒙騙一時，不能蒙騙一世。依靠會計造假發展企業無異于“飲鴆止渴”。
這是會計造假者應該謹記的。
