榮觀房產網一、商品房經濟分析活動報告
摘 要：本文主要針對現階段社會關注的熱點問題——房地產價格。
在了解我國房地產價格現狀的同時，針對我國房地產價格的不斷高漲，以計量經濟學為工具，建立了一個商品房價格的單方程計量經濟模型并對其有效性做了全面的檢驗。關鍵詞：商品房價格；影響因素；計量經濟模型1.引言近年來，隨著我國市場化改革的快速推進，房地產業己經成為拉動經濟增長的支柱產業。
從住房制度改革以來短短幾年時間，縱觀國內，從沿海開放城市到中西部欠發達地區，中國大地上幾乎所有城市商品樓如雨后春筍般拔地而起[7]。伴隨著商品房的涌現，商品房價格成為人們廣大居民關注的一個熱點。
影響房地產價格波動的因素大致可分為內生因素和外生因素，內生因素包括地價、建筑成本和經濟發展帶來的社會需求等，外生因素包括利率、區位因素、經濟*策等。外生因素一般是通過內生因素的傳導來實現對房地產價格波動的影響[2]。
2.商品房價格的計量經濟學模型2.1 模型的設計與參數估計2.1.1 模型的設計城鎮居民人均可支配收入與商品房竣工面積是影響商品房需求和供給的兩個最重要的因素。本模型是把城鎮居民人均可支配收入和商品房竣工面積作為解釋變量來解釋商品房平均價格，并采用線形回歸方法進行分析[1]。
把城鎮居民人均可支配收入作為變量X1、商品房竣工面積作為變量X2、商品房平均價格作為被解釋Y，建立起商品房平均價格的單方程計量經濟學模型：Y = c + b 1 X 1 i + b 2 X 2 i + u i其中c, b1、b2 為待估計參數，i =1,2,3。n, ui 為隨機誤差項，它包含了除城鎮居民人均可支配收入和商品房竣工面積以外的因素對商品房平均價格的影響。
表3.1 給出了自1998 年以來的城鎮居民人均可支配收入、商品房竣工面積和商品房平均價格[5]。表3.1 1998~2007 年城鎮居民人均可支配收入、商品房竣工面積和商品房平均價格年份 商品房平均價格（元，變量Y）城鎮居民人均可支配收入（元，變量X1）商品房竣工面積（億平米，變量X2）1998 2063 5425 1.761999 2053 5854 2.052000 2112 6280 2.352001 2226 6859 2.732002 2350 7688 3.252003 2462 8465 3.952004 2816 9422 4.252005 3067 10493 4.882006 3251 11759 5.302007 3885 13786 5.75- 2 -通過EViews 軟件，得到輸出的結果如圖3.1 所示。
圖3.1 城鎮居民人均可支配收入、商品房竣工面積和商品房平均價格的關系回歸分析結果由結果可得商品房平均價格的單方程計量經濟學模型為：Y = 563.661+ 0.339X1 ? 233.938X 2T 統計量： （6.551636） (8.689326) (-3.081017)可決系數R2: 0.992112修正的可決系數R2: 0.989858F 統計量： 440.2052D.W: 1.6827422.1.2 回歸分析回歸結果表明，在1998—2007 年間，Y 變化的99.21%可由其他兩個變量解釋。在5%的顯著水平下，自由度的統計量的臨界值為t0.025(7)=1.68，因此所有的變量參數都顯著的不為零。
從X1 前的參數看，在所選的時間段里，商品房平均價格指數關于城鎮居民人均可支配收入的彈性小于1，說明這段期間，隨著城鎮居民人均可支配輸入的增加，對商品房平均價格的增加影響不大；X2 前的參數為負且絕對值較大，表明商品房竣工面積的增加會引起商品房平均價格的大幅下降。顯然后者的力量超過了前者。
由于X2 前的t 值較小，可以得出商品房竣工面積對商品房的平均價格影響的顯著性較小，這是由于經營者和消費者所處地位不同，雙方市場權利不對等、市場信息不對稱，導致消費者在知情權、選擇權、價格上的談判權上處于弱勢地位。而開發商則利用掌握市場行情、競爭趨勢、成本信息等優勢地位，形成炒房的短期套利投機行為。
炒房者囤積房屋， 造成住房緊缺的假象， 并同開發商一起四處宣傳房價必漲、供給緊張等信息，造成房價居高不下。- 3 -2.2 模型的檢驗2.2.1 經濟意義檢驗從經濟意義上看，城鎮居民人均可支配收入每增加一元錢，商品房平均價格就增加0.339元；商品房竣工面積每增加一億平方米，商品房平均價格就減少233.938 元，這在經濟意義上是合理的。
2.2.2 統計檢驗從回歸估計結果上看，模型擬合較好。可決系數R2=0.9921，表明模型在整體上擬合得非常好。
從序列自相關看，D.W=1.6827，在2 附近，表明簡單的回歸分析不存在殘差序列自相關現象。從方程顯著性檢驗上看，F 統計量為440.2052，遠大于臨界值9.55(5%的顯著水平)，方程顯著性檢驗通過[6]。
3.啟示和建議3.1 減少投資活動的盲目性由b2=-233.9383 可知商品房的竣工面積的擴大會大幅降低平均價格，且根據一般的經濟規律，一個行業的投資回報率高，那么會導致大量投資的不斷涌入，進而導致該行業供大于求、投資回報率下降。所以，很少有哪個行業的投資回報率能長久地保持一個相對很高的水平，商品房市場也是如此。
1998 年以來，商品房價格上漲較快，在房價上漲預期的驅動下房地產開發投資增長迅猛，1998 年到2007 年，房地產開發投資的年增長幅度均較高，如此高增幅的增長持續下去必將出現商品房供大于求、商品房平均價格下跌的局面。因此，商品房市場的投資者（商品房開發投資者和以投資為目的的商品房購買者）在商品房價格上漲的行情中。
二、今年大連房價總體會不會降下來
昨天上午，中國社會科學院城市發展與環境研究中心對外發布2008年房地產藍皮書《中國房地產發展報告NO.5》。藍皮書認為，2008年全國房價上漲幅度將大大低于2007年，但出現房價“拐點”的可能性不大。
樓市幾十年內難“拐”
去年10月后，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的房屋銷售量銳減，房價出現下降或者波動，引發了房地產市場“拐點”的爭論。
藍皮書主編、中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為，所謂“拐點”，是指普通商品房的價格在3至5年內一直下降。
他說，一些人認為房價已經到了最高點，事實上只是現在的購買力、收入水平和房價相比到了最高點。“真正意義上的‘拐點’在未來幾十年內出現的概率都比較小。”
藍皮書預計，由于國家調控*策效力的發揮，住房需求逐漸回歸理性，2008年房價上漲幅度將大大低于2007年。2008年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。
“從目前我國部分城市房地產市場有價無市、銷量下降、房價漲勢趨緩看，還不能證明中國房地產整體上價格已經或即將步入下坡路。”藍皮書指出，盡管高位房價的城市可能出現房價高位震蕩的局面，但從全國房價整體性走熊“拐點”出現的可能性不大。
此外，原建設部辦公廳主任、中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一也認為，作為市場經濟，個別地區、個別樓盤價格的上漲下降，有起有落都是正常的。“但就全國來說，是觀望，不是拐點。”對于中國房地產調控的方向，藍皮書預計，調控力度將進一步加強。一方面將繼續強化執行已出臺的*策，另一方面出臺的新*策可能主要集中在從緊貨幣*策、完善住房保障、房地產融資管理和抑制投機性需求等方面，同時資源將向保障性住房傾斜。
今年房價漲幅低于去年“拐點可能性不大”
⊙本報記者 樂嘉春 鄒民生 李和裕
在“2008年中國房地產高峰論壇”上，中國社科院城市發展與環境研究中心發布的一項研究報告稱，今年房價上漲趨勢將放緩，但出現拐點的可能性不大。而對房價高位運行中存在的不正常現象，有專家表示，這涉及多方面的居住公平問題。
在本次論壇上發布的《2008中國房地產藍皮書》稱，去年房地產市場商品住宅投資約1.8萬億元，同比增長32.1%，為2003年以來增速最快的一年。但90平方米以下的中小戶型投資，僅占23.3%，而經濟適用房投資同比增長19.7%，也大大低于同期住宅投資增速。
藍皮書認為，隨著國家調控*策效力的發揮，今年房價上漲幅度將大大低于去年。今年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產調控*策效力逐漸顯現，住房需求逐漸回歸理性，盡管高位房價的城市可能出現房價在高位震蕩，但中國房價整體出現“拐點”的可能性不大。
對今年房地產市場形勢，中國房地產業協會秘書長朱中一表示，一季度隨著國家宏觀調控*策和住房保障體系建設逐步落實，房地產供求有所緩和，市場供應指標雖保持較快增長，但銷售量指標逐漸下降。今年房地產的市場將朝著總量基本平衡、結構基本合理方向發展，是房地產理性回歸的一年。
對于目前房地產市場成交量很小，而房價還在高位上漲，國土資源部中國土地勘察規劃院副總工程師鄒曉云認為，這是一種不正常現象。他在會上提出了居住公平問題，認為，居住不公平表現在許多方面。而目前房地產居住保障與居住制度沒有體現居住公平的理念，應從制度層面、法律法規上，明確居住公平理念。 （本文來源：上海證券報 ）
三、金融危機對房地產業的影響 的本科畢業論文
淺談金融危機對中國房地產業的影響及應對措施 時間：2009-4-24 作者：艾秋根 閱讀次數：222 【關鍵詞】：金融危機；房地產企業；影響；措施【摘 要】：金融業和房地產業某種意義上是對孿生兄弟，在經濟全球化的環境下，世界金融危機不可避免地波及到中國，而房地產行業則受到顯著影響。
無論是民眾的消費能力還是消費意愿，在金融危機中都出現大幅度下降。本文結合當前國內外經濟環境，探討了金融危機對我國房地產企業的影響，并提出了應對金融危機、推動我國房地產市場健康發展的對策。
一、金融危機對中國房地產業的影響（一） 宏觀經濟調整不可避免將危機傳導到房地產市場 對房地產行業而言，市場預期非常重要。在經濟上升期，資本市場和房地產市場會帶來明顯的財富效應，人們手中的資產都會顯著升值，購買力和變現能力都很強。
在樂觀的預期下，房地產價格和成交量都處于穩步上升階段。然而當宏觀經濟增長減緩甚至停滯時，人們的消費預期不足，資產價格萎縮，財富縮水。
對于房地產市場而言，成交量不足是最大的問題。據相關數據統計， 2008年1-11月份，全國商品住宅銷售面積為4.46億平方米，比去年同期減少19%；為近十年來行業銷售首次出現負增長。
雖然國家10月22日出臺了救市新*，特別是11月份出臺了各項*策細則基本明確，大大激發了市場剛性需求的釋放，主要城市商品住宅市場成交量在11月份均出現了較大幅度的反彈。其中深圳、南京成交量環比增幅均在70%以上。
但與去年同期相比，大部分城市依然處于較低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超過了50%。可見，國家的宏觀經濟調整也不可避免地傳導到房地產市場。
（二） 外資有計劃撤離中國樓市直接影響房地產行業景氣 受美國次貸危機影響，華爾街大批投資銀行或倒閉，或被托管，與此相關的外資機構在2008年9月份前后拋售上海高檔物業的消息不斷出現在媒體上。外資出售在中國的房產物業主要基于三個原因：一是金融危機使這些外資金融機構損失慘重，流動性出現問題，需要從亞太等區域回收資金；二是中國房地產市場出現調整，銷量明顯下降，部分區域價格出現一定幅度下跌，各方對后市分歧嚴重；三是人民幣對美元升值步子放緩。
對于外商拋售樓盤，目前是有價無市狀態，原因是此類樓盤一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—開發商，但目前很多基金都在撤離新興市場。國內開發商自己也受困于流動性，根本無錢接盤。
但外資出逃的動力還是很強，美國目前房價已經跌到相對理性的位置，相比中國上海的房價，美國房地產似乎更有吸引力。因此，對于外資而言，一旦中國人民幣升值停止，房地產價格停止上漲，外資將毫不猶豫地拋售。
外資的這種動向對我國高端房地產市場是有直接影響的，雖然量的方面不大，但對價格和心理預期具有負面影響。在房地產梯級消費傳導作用下，普通商品房價格也會受到高端商品房價格下跌的壓力。
（三）失業和減薪降低住房消費能力 宏觀經濟受世界金融危機影響出現了較大的減速，其必然出現的結果是失業率上升、職工收入下降和居民消費意愿減弱。2008年下半年以來，我國南方沿海地區大量規模以上企業倒閉，其中不乏用工規模達到幾千人的大型制造業企業。
以至于還未到春節，就出現大量失業農民工開始返鄉的現象。 （四）金融緊縮壓制房地產企業融資 世界金融危機影響房地產行業的另一個因素是金融機構相關資產減值，導致對房地產信貸意愿不足。
同時，房地產金融調控*策并未有效放松，雖然央行在增加流動性，**辦公廳“131號文”支持合理的房地產開發貸款，但商業銀行“惜貸”心理嚴重。房地產企業融資渠道不暢，在市場成交量持續低迷的情況下，一些房地產開發企業面臨生存問題。
實際上，無論是上海還是全國其他地區，房地產市場頻繁出現“退地”和“土地流拍”的現象，其根本原因無非是兩個，其一是開發商對市場走勢持有悲觀的判斷，不愿意在市場調整當口去冒險投資；其二是開發商沒有財力去拿地或保有土地的使用權，客觀存在的資金短缺讓這些企業面對市場毫無辦法。二、完善房地產業健康發展的措施（一）優化開發企業策略首先，開發企業要實現規模化、集團化。
解決當前高樓價與普通居民低收入的矛盾、降低開發成本、提高開發素質，均離不開大型規模企業的支持。只有一批大型骨干企業形成后，*府才能真正有效地調控市場。
房地產企業必須走規模化、集團化的道路，通過兼并、收購、聯合等經濟行為，形成若干有實力的大型開發集團。其次，開發企業應該進行管理創新，包括建立符合市場經濟要求的現代企業管理制度，更新觀念、多渠道融資；重視人的因素，提高專業素質；注重信譽，增強服務意識；加強成本控制；加強決策分析。
最后，開發企業要推行品牌化戰略，品牌對房地產企業的發展至關重要，好的品牌可以作為一種無形資產，使企業以較低的成本獲得客戶，為企業持續發展創造條件，給企業帶來較好的經濟效益和社會效益。今后，*府要在*策上進一步放寬，為品牌企業引進國內外房地產戰略投資者參股創造。
四、明年房價會怎么變化
近期，關于"中國房地產冬天的到來"和"中國樓市將出現拐點"的觀點頗多，其中最關鍵、最敏感、大家最關心的話題也就是房價問題。
那么，2008年中國的房價到底是漲、還是跌呢？臨近歲末年初，博主從中國宏觀經濟之走勢和區域板塊位置出發，對2008中國房價做8大預言。既然是預言，當有不妥之處，望行家匡正，但市場是最好的"試金石"，相信關于2008中國房價走勢等一切話題將在市場中得到回應。
預言之一： 從整體上看，中國的房價將出現"調整期"，但不會出現大降，小幅上漲仍有可能。盡管中央經濟工作會議出臺了貨幣從緊的*策，房價可能會出現一定的波動和調整，但是2008年中國的經濟仍將是處在高速增長期，房地產經濟仍是中國經濟的主流之一，開發量仍將很大，需求量仍將旺盛，而且除了國內需求外，在中國承辦奧運會的大背景下，還將會帶動許多潛在的國際需求，并且城市化的進程仍將加快，因此房地產仍將出現一定的增長，房價從總體上來看，小幅上漲仍是趨勢。
再看中國的各大行業，豬肉、糧油\原材料都在漲、"瘋狂的石頭"也成百上千倍地漲，房價又能跌到哪里去呢？退一萬步說，就算中國的房價要跌，也有一個"過度期"和"潛伏期"，也不會出現在2008年，而應在2009年之后，因為按照經濟周期理論，中國的房價自2003年出現"井噴現象"后，快五年了，一般五年為一經濟周期，也就是說到2009年大調的可能性較大。 預言之二： 從局部來看，"珠三角"地區，主要是以深圳、廣州、包括珠海為主地區的房價，盡管現在一些地方出現了降價，但是不會出現大幅度、大面積的降價，現在只不過是小幅的"震蕩"而已，長期的趨勢肯定是價格走向"平穩"。
因為道理很簡單，"珠三角"地區是中國市場化程度最高的地區，房地產市場化的程度也最高，住房制度改革也最徹底，因此應付風險的能力也將最強，同時隨著"港粵經濟一體化"，長期來看，深圳的房價與香港的房價接軌將是趨勢，因此"在曲折中前進是主旋律"。 預言之三： 在"長三角"地區，上海的房價仍將趨高，但是周邊的城市、例如杭州、寧波、蘇州等房價將與之差距縮小，同樣在"世界經濟一體化"、"世界扁平化"的今天，上海的房地產需求仍將增長，這不乏包括一些巨大的國際需求，與國際接軌來看，上海的房價現在還不算高，因此，出現一定的調整后，上海的房價仍將小幅上揚。
可以這樣說，上海的樓市現在就是中國樓市的晴雨表，如果上海的房價真正跌下來了，那么"中國房地產的冬天"也就真正到來了。另外從杭州和寧波這兩個城市來看，兩市的房價將最終看齊，而隨著與上海的接軌，寧波的房價仍有潛在的漲幅，蘇州和南京的房價由于消費能量的限制將趨于平靜。
預言之四： 從"環渤海圈"來看，房價最活躍的城市當然是天津，平均價格到每平方米7500元左右并不稀奇，特別是"濱海新區"，隨著環境的改善，其房價仍將上揚。而隨著"京津"的大融合，天津的房價與北京相比、"八九不離十"才是目標。
北京的房價就不用多說，在中國的*治中心，用"穩健"兩字最妥。山東沿海城市中房價最堅挺的當然是青島，而且隨著青島新一屆領導人的新*，房價仍將有一個再發力的過程，因為青島這座城市本身的價值就決定了房價是物有所值；煙臺、威海等城市的房價如果不打個性牌的話，基本上也就到位了。
大連當然也是屬于"環渤海圈"的一部分，由于其城市建設日益完善，其房價也基本到位了，而且隨著當地*府出臺一定的抑制措施，房價還可能出現一定的波折，因為這個城市的定位首先就是為大多數老百姓而想的。 預言之五： 在"東北地區"中，作為東北最大的城市沈陽，隨著城市基礎設施的日益完善，其房市仍將是最活躍、價格仍將會小幅上漲，二環以內均價在5500元左右、中心公園等地區將在8000元左右、三環以外均價在3000元左右就是趨勢。
而相對而言，長春市在東北三大省會城市中，無論從城市規模、人口基數、經濟實力、產業規模來看均無法與沈陽和哈爾濱相提并論，但是其房價有一個"后發制人"的過程，特別是長春市近年來吸引了全國100強開發企業（包括萬科、中海、中信、萬達等）進入開發，就從品質上加速了其價格上揚，因此其房價趕上甚至超過哈爾濱市都不是難題。哈爾濱雖然將松北、呼蘭、阿城納入城市版圖，推行了"大都城市圈"的戰略，但是整個房價一直"溫而小動"，不過，預計2008年二環以內的中心城區均價在6000-700元/平方米之間，少數高達萬元也是有可能出現的。
預言之六： 與沿海相比，"西北地區"一些城市的房價一直基數相對較低，有的甚至只有一千多元左右，但是近年隨著西部大開發的推進，一些城市的房價開始像脫籠猛虎，快速上揚，出現了連續的"漲停板"，一些小城市上漲的幅度甚至快于中等城市，中等城市上漲幅度快于大城市。而到了2008年，由于前期上漲過大，后期需求相對有限，其房價將處于一個劇烈震蕩期，"漲停板"的現象將不再出現，不過在蘭州稍微好一點的房子也得4000元左右了，而銀川市房價以前在西北五省會城市中漲幅常居前列的位置已讓給。
五、中國房地產行業發展報告
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大規模供給沖擊將影響中國的房地產市場。大量供給將在明年上半年進入市場，致使一些二線城市和眾多三線城市的房價調頭回落。但一線城市新增供給的缺乏將為價格帶來支撐。
? 如果中央能堅持推行現有調控*策，市場需求將保持低位。若繼續加息數次或開征房產稅試點，則市場情緒可能出現反轉，價格或將溫和下調。不過，如果宏觀經濟數據走弱，則市場將預期北京出臺寬松*策。
? 目前房地產建設活動增速仍保持上升，但鑒于即將到來的全國范圍內的庫存增加，我們預計開發商將在明年一季度減少建設活動。這將成為2011 年大宗商品（鋼鐵和銅）市場的一大風險。
? 規模較大、業務分布較廣、杠桿率較低且有能力售出庫存房屋的開發商經營狀況將比較樂觀，而中小規模開發商或將受到沖擊。
? 如果一些根本性問題得不到解決，即使2011 年房價調控成功，中國房地產市場的長期預期也不會改變，一旦貨幣*策再次放松，中國的房地產泡沫問題將重新顯現。
在北京，決策層仍在等待房價出現回落。繼*府出臺提高首付比率、調高抵押貸款利率、限制購房套數、提供居住證明，增加保障房供給等一連串調控*策后——甚至在開征房產稅的熱議中——大多數城市的房價卻未見明顯回落。一些開發商的新開盤項目降價5-10%，但與大城市房價的下跌情況相比，較小城市房價上漲的情況顯然更加普遍。
盡管決策層似乎相信隨著調控*策效果顯現價格將有所下滑，大多數普通百姓好像并不這么認為。中國人民銀行在8 月的一項調查顯示，36.6%的受訪者認為未來三個月內房價將繼續上漲，而5 月份持此觀點的人只占29%。在一、二線城市（見圖1、圖2）,5 月至9 月間成交量持續攀升——9 月的銷售尤為強勁——到10 月份成交量才有所回落。
那么，中國的房地產市場究竟是處在一輪更大回調的邊緣抑或已渡過最壞的時期？以下三個因素可導致價格下跌：
1. 供給沖擊：大量新房入市缺乏購買者
2. 現有*策效力：已出臺的措施繼續發揮效力，打擊市場信心，限制開發商融資，并最終逆轉市場走勢
3. 推出新*：推出一項大規模新*組合從根本上改變市場情緒并壓低價格
本篇“特別報告”分為三部分，我們將分別來分析以下問題。
? 我們認為房地產市場將受到一輪新房供給的沖擊，并將需要很長一段時間來消化。不過，這一供給沖擊主要集中在三、四線城市，而一線城市及許多二線城市（價格最不合理的地方）的供給仍十分有限
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六、房地產在中小城市的發展走向
●2000年底我國人均住房建筑面積20.4平方米，正好處在中等收入國家人均住房水平上。
●世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30—35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。 ●隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
●今后10年，我國的住房建設有持續的發展。 由中國社會科學院等多家單位的學者共同完成的《2005年房地產藍皮書：中國房地產發展報告》，近日由社會科學文獻出版社正式出版，同時中國社科院正式發布該報告，報告中對中國房地產市場走勢進行了預測： 市場供給趨勢 ①房地產開發商向規模化、品牌化方向發展。
在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。
許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。 ②房地產供給將向多元化方向發展。
配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
③商品住宅價格將穩中有降。 近年來，商品住宅市場供過于求，依照供求規律，商品住宅價格應下降以刺激需求。
商品住宅價格居高不下，供求規律在中國房地產市場中不起作用的主要原因是中國房地產市場是一個發育不完全的市場，其需求主體不是個體消費者，而是集團。1998年中國開始在全國范圍內推行福利住房制度改革，規定了停止福利分房時間表，逐漸將個人住房消費推向商品房市場，商品房市場需求主體也將逐步由集團向個人轉移，需求規律在房地產市場中作用逐漸增大。
因此，在商品住宅大量積壓的情況下，住宅價格當有逐步下調的可能。 市場需求預測 2000年底我國人均住房建筑面積20.4平方米，正好處在中等收入國家人均住房水平上。
世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30—35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
最近一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。
加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰（每年l億平方米左右），今后10年，我國的住房建設有持續的發展。具體表現在投資和消費會同步增長（投資增速有可能減緩），加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。
個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。 ①加入WTO后商業用房會走俏。
目前，外資企業對中國經濟形勢一般持觀望態度，不少外國公司只在中國內地設辦事處而非公司，并且除了大集團公司外，一般只租不買。“入世”后，關稅等條件放寬，在中國投資有了保障，各種不同規模的外資企業具備了進入國內市場的條件和信心，可為寫字樓和外銷公寓市場提供一個可觀的客戶群。
而房地產業由于其本身的不流動性，將導致“入世”后的房地產市場只有外銷需求的擴大而不會有境外供給的直接增加。 ②普通居民住房需求繼續增長。
據統計，中國城鎮居民人均住房面積只有10多平方米，中國城鎮居民有5.1億人，潛在需求很大，加上家庭規模小型化趨勢，小戶型市場將會增加。在福利分房制度下，普通居民的購房能力不足，從而使得房地產市場有效需求不足，實行貨幣分房以后，這種狀況可望得到很大的改變。
③城鎮人口增加的市場需求量預測。 當前，中國城市化水平為40%，城鎮人口約5.1億。
預計2020年城市化水平達到55%，全國人口14億，城鎮人口增至7.7億，城鎮人口凈增2.6億，按人均居面積10平方米，即建筑面積20平方米計算，共需為新增人口建設住房52億平方米，平均每年需建設住房3億平方米。 ④居住條件改善增加的市場需求。
目前城鎮居民住房人均居住面積為13.6平方米，“十五”末要提高到22平方米，與發達國家有相當大的差距。如美國人均居住面積40平方米，德國為38平方米，日本為31平方米，新加坡為30平方米，這都是使用面積。
最保守估計，按2020年城鎮人口達到7.7億人、每人增加4平方米計算，本世紀前20年為提高居住水平需要。
七、中國房地產行業的現狀
金融貨幣*策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融*策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。在適度寬松貨幣*策影響下，房地產市場出現購銷兩旺的局面。
為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控*策，經濟手段和行*手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產*策緊盯市場變化持續出臺，*策力度不斷加強并一直延續到2011年。
調控*策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等*策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。
一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和*策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。
新一輪房地產調控*策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。
中國行業信息研究網發布的《2010-2011年中國房地產行業發展研究報告》詳細介紹了我國房地產市場的發展概況，接著從*策環境、土地市場供需、市場運行及發展前景幾個方面深入分析，相信能夠解答您的問題，有需要可以去網站看看。
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