榮觀房產網一、土地增值稅新*策
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國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 國稅發[2006]187號 2006-12-28 8:27 國家稅務總局 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：? 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：? 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。 ? 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
? 二、土地增值稅的清算條件? （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：? 1。房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；? 2。
整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；? 3。 直接轉讓土地使用權的。
? （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：? 1。已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；? 2。
取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3。納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；? 4。
省稅務機關規定的其他情況。? 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定? （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ? 1。
按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；? 2。由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
? （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 ? 四、土地增值稅的扣除項目? （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。? （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：? 1。
建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2。建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ? 3。
建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
? 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。? （五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
? 五、土地增值稅清算應報送的資料? 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：? （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；? （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；? （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
? 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。? 六、土地增值稅清算項目的審核鑒證? 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。
對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。? 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
? 七、土地增值稅的核定征收? 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近。
二、最新房地產開發企業土地增值稅*策
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知 【2007.01.17 17:28】 來源：國家稅務總局網站 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：？ 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：？ 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
？ 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。？ 二、土地增值稅的清算條件？ （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：？ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；？ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；？ 3.直接轉讓土地使用權的。
？ （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：？ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；？ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；？ 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？ 4.省稅務機關規定的其他情況。？ 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定？ （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ？ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
？ （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。？ 四、土地增值稅的扣除項目？ （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。？ （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：？ 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ？ 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。？ 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
？ （五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。？ 五、土地增值稅清算應報送的資料？ 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
？ 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：？ （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；？ （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；？ （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。？ 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
？ 六、土地增值稅清算項目的審核鑒證？ 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
？ 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。？ 七、土地增值稅的核定征收？ 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機。
三、福建土地增值稅清算可以按層高系數分攤嗎
福州市地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅若干*策問題的通知榕地稅發〔2008〕108號各縣（市）、區地方稅務局，市局直屬分局、外稅分局、稽查局、瑯岐分局：根據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）和福建省地方稅務局《關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》（閩地稅發〔2008〕64號）第二條第（二）點關于“土地增值稅扣除項目金額的計算。
對同一項目中包含不同類型房地產的，其扣除項目金額在不同類型房地產間的分攤原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他合理方式計算分攤。具體事宜由設區市地稅局明確”的規定，結合我市情況，經2008年6月9日局務會議研究決定，對我市房地產開發企業同一項目中包含不同類型房地產的土地增值稅扣除項目金額計算分攤辦法明確通知如下：一、房地產開發成本計算分配辦法房地產開發企業同一項目中包含不同類型房地產的，其房地產開發成本可采取層高系數計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下：（一）計算層高系數在納稅人同一項目（包含不同類型房地產）中，選取住宅層高為基數，設定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數。
（二）計算總層高系數面積∑層高系數面積=∑不同類型商品層高系數*可售面積（三）計算房地產開發成本在不同類型商品中分攤不同類型商品應分攤的房地產開發成本=[房地產開發成本÷∑層高系數面積]*（不同類型商品層高系數*已售面積）二、其他扣除項目金額計算分配辦法（一）取得土地使用權所支付的金額按可售面積計算分攤。 （二）房地產開發費用按可售面積計算分攤。
（三）轉讓環節各項稅費按實計算。（四）加計20%扣除仍按土地增值稅暫行條例及其實施細則有關規定執行。
三、扣除憑證問題納稅人扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 四、稅款計算問題土地增值稅增值額和土地增值稅應交稅額計算公式仍按土地增值稅暫行條例及其實施細則有關規定執行。
五、本通知自發文之日起執行，對以前已選擇適用的計算方法不作調整。
四、請問：房地產開發企業清算時如何計算土地增值稅
國家稅務總局 關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發[2009]91號 字體：【大】【中】【小】 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局： 為了加強房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行*法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《土地增值稅清算管理規程》，現印發給你們，請遵照執行。
國家稅務總局 二○○九年五月十二日 土地增值稅清算管理規程 第一章 總則 第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。 第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。
第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。
第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。 主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
第二章 前期管理 第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。
第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。 第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。
第三章 清算受理 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的； （三）直接轉讓土地使用權的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； （四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。 應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。
第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。 （二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。
（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，。
五、國稅發[2006]187號
國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 國稅發〔2006〕187號 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局： 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：? 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
? 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。? 二、土地增值稅的清算條件? （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：? 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；? 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；? 3.直接轉讓土地使用權的。
? （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：? 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；? 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；? 4.省稅務機關規定的其他情況。? 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定? （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ? 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；? 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
? （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。? 四、土地增值稅的扣除項目? （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。? （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：? 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ? 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。? 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
? （五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 五、土地增值稅清算應報送的資料? 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：? （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；? （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；? （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。? 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
? 六、土地增值稅清算項目的審核鑒證? 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
? 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。 七、土地增值稅的核定征收? 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不。
六、某房地產開發項目分期開發,根據“分期開發,分期清算”的原則,企
該房地產公司進行A街區土地增值稅清算，按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據《土地增值稅暫行條例》第6條及其實施細則第7條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。未取得合法憑證的支出不得作為扣除項目。
該房地產公司對A街區進行土地增值稅清算取得稅務機關清算書面審核結果后，該房地產公司應在規定期限內辦理補退稅手續。 該房地產公司在清算完畢后取得扣除項目合法憑證如何繳納土地增值稅的事項，目前，總局沒有明確文件規定。
以下地方文件供參考： 《青島市地方稅務局關于印發〈青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法〉的通知》（青地稅發〔2008〕100號）第34條規定，主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續： ① 已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的； ② 納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的； ③ 主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。 參照青島市地方稅務局規定，房地產公司在清算后取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的，按規定向主管稅務機關申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，并按規定辦理稅款繳納或退還手續。
七、土地增值稅清算新規與所得稅*策又增區別
一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。解讀：《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）以及《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）規定納稅人下列情形之一的，應進行土地增值稅的清算：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；3、直接轉讓土地使用權的。
納稅人符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；4、省稅務機關規定的其他情況。納稅人具備以上條件，無論是主動清算還是被動清算，都要首先面臨一個問題，就是如何確定收入總額。
根據國稅函[2010]220號具體可歸納為以下兩種情況。1、開發項目銷售完畢且已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入開發產品銷售收入若會計處理均通過“預收賬款”科目核算，則“預收賬款”各年度該項目累計發生額即為收入總額。
此種情況下，商品房確權面積已經完成，確權面積結算價款已經確認，最終結算發票已經全部開具，依據發票所載金額確認土地增值稅收入是成立的，某些省市規定開發商只要銷售收款就必須開具發票，比如天津市。所以發票所載金額能夠準確反映出商品房銷售收入。
這種情況下清算時要注意復核編制的項目簽約銷售清單、確認面積結算單、銷售發票或銷售收據是否一致，相互勾稽關系是否成立。此外，未在“預收賬款”科目核算的屬于轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益的收費項目也應當計入收入總額。
對于開發商在項目開發過程中代收費用是否計入收入總額繳納土地增值稅，要注意財*部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》[1995]48號文件中規定：“對于縣級及縣級以上人民*府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可做為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用”。
因此，若房地產開發企業不是按照縣級以上人民*府的規定要求代收的費用，則也要作為開發產品的收入總額征稅。財務處理計入“其他應付款”科目核算，可能導致銷售合同清單、銷售發票清單與會計科目“預收賬款”收入總額不相一致。
所以清算時對于銷售收入總額要分析填列。國稅發[2006]187號規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。所以銷售收入總額還要首先分期確定，然后分類確定。
2、未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
并不是所有省市均要求開發商收款就要開具發票，甚至以前年度尚未清算的老項目也存在一定程度的欠開發票現象，僅依據發票所載金額不能如實反映開發產品銷售總額，特別是開發產品已售未收款在財務賬目也沒有反映的情況下，哪么清算所依據的第二重要資料就是交易雙方簽訂的銷售合同，按照合同所載的售房金額及其他收益確認收入也是成立的。但這種方式不能保證清算時是否已將全部銷售合同如實包括，不能確認是否全部銷售合同均屬備案有效。
無論納稅人還是主管稅務機關，對于開發項目的開發樓棟、開發套數、規劃面積、預售面積、確權面積等基本數據要進行逐一復核，印證相互勾稽關系。開發項目開始清算，按照開發商編制的項目銷售合同簽約明細表確認收入，若沒有考慮已經按照實際確權面積進行結算的補、退房款差異，仍會存在誤差。
《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價的房屋，誤差范圍在合同約定的范圍之內一般不會產生補、退房款。
按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（1）面積。
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