房地產營改增和土地增值稅

一、房地產營改增后還有土地增值稅嗎

您好！

土地增值稅管理思考

土地增值稅是調節房地產市場的主要稅種，其征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額，而增值稅的征稅對象也為增值額。筆者從土地增值稅的存廢分析入手，結合該稅種的征管現狀，提出房地產行業“營改增”后加強土地增值稅征管的若干建議。

一、土地增值稅管理現狀

隨著房地產市場的快速發展，土地增值稅已成為地方稅種的重要組成部分，對地方財力的貢獻日益增強。以江蘇為例，2005年土地增值稅入庫22.73億元，占地方稅收的2.73%，到2010年該稅種入庫規模已攀至170.36億元，與2005年相比，增長6.5倍，2014年入庫444.78億元，已成為僅次于營業稅、企業所得稅、個人所得稅的第四大稅種，稅收結構占比達8.6%。

土地增值稅按項目進行管理，計算復雜、操作性難，目前普遍存在管理不深不透等現象，具體表現為：一是項目管理流于形式，征管基礎亟待提升；二是開發成本難以突破，清算審核質量不高；三是清算*策運用不當，再銷售申報存在錯誤。

二、土地增值稅存廢分析

隨著“營改增”的日益臨近，業界對土地增值稅的存廢爭議較大。筆者認為，土地增值稅在“營改增”后仍有存在必要，主要基于以下分析：

（一）從稅收原理分析

一是征稅對象不同。土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額，操作上需扣除合理的費用及國家規定的加計扣除項目，與增值稅明顯不同。二是實際負擔人不同。房地產行業增值稅的稅收實際負擔人是購房者，而土地增值稅的稅收實際負擔人是房地產開發商。三是歸屬及職能不同。增值稅屬于流轉稅，是價外稅，具有普遍調節職能；而土地增值稅屬于財產行為稅，承擔著調節土地增值收益分配的職能。

（二）從征收意義分析

一是廢止土地增值稅不利于地方*府籌集財力，“營改增”后再取消土地增值稅，地方財*收入將大幅縮水。二是廢止土地增值稅不利于房地產市場平穩發展，目前對增值率高得多征土地增值稅，體現了對過高增值收益進行有效調節。三是廢止土地增值稅不利于體現稅收公平原則，可能會出現同一房地產項目前后各期稅負不均現象。

三、“營改增”后土地增值稅管理思考

全面實施“營改增”以后，房地產業稅收管理工作面臨新的變化，土地增值稅管理流程也有待重新設計，特別是計稅收入的確定、建安成本的核實、預征率及稅率的確定等需進一步明確。

（一）合理設置土地增值稅計稅口徑

一是合理確定計稅收入。建議以房屋銷售款的不含稅價為計稅收入。

二是合理確定扣除稅金。建議不可以扣除銷售不動產增值稅，但可通過降低稅率或提高加計扣除比例等方式降低土地增值稅實際稅負。

三是合理確定建安成本。建議以增值稅發票上扣除增值稅后的金額為依據確定建安成本。

四是合理設計級距稅率。建議將增值率區間調整為20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上，同時對原有四檔稅率分別下調5個百分點。

五是合理設置預征率。根據各地經濟發展狀況以及房地產業獲利情況等，分級次、分房屋類型設置合理的預征率。

（二）有效破解土地增值稅管理難題

一是強化主動作為，做好項目動態管控。將稅收征管與項目開發進度無縫對接，對項目實施全流程監控，實現項目開發與稅收管理的同步。

二是強化溝通協作，促進稅種聯動管理。加強國地稅溝通協作，共享企業信息，將土地增值稅（預征）計稅依據與增值稅開票情況進行實時比對。

三是強化團隊運作，破解成本審核難題。稅務機關一方面要加強宣傳，加大對虛開建安發票的打擊力度；另一方面要實施集約化團隊應對，組織專家組尋求成本突破。

四是強化后續管理，實現清算全程監控。對清算后銷售或有償轉讓的，強化稅款監控，督促納稅人及時進行土地增值稅納稅申報。

五是強化信息化運用，提升稅收治理水平。深化第三方數據采集、應用，特別要健全與國土、住建等部門的信息采集，依托房地產一體化管理系統平臺，拓展互聯網+稅務應用空間。

望采納，謝謝

二、房地產開發企業營改增后,土地增值稅還存在嗎

房地產開發企業不屬于這次營改增的調整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

三、房地產企業營改增對土地增值稅會產生哪些影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。

首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。

依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。

一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。

3. 企業融資與現金流的影響 由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。

營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

四、房地產開發企業營改增后要交土地增值稅嗎

一、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：借：銀行存款1000貸：主營業務收入1000借：營業稅金及附加50貸：應交稅費——應交營業稅50借：營業稅金及附加6貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5應交稅費——應交教育費附加1.5應交稅費——應交地方教育附加1營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。

同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款1000貸：主營業務收入900.90應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加11.89貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94應交稅費——應交教育費附加2.97應交稅費——應交地方教育附加1.98二、會計利潤的變化仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：對利潤總額的影響=1000-50-6=944（萬元）繳納增值稅的情況下：對利潤總額的影響=900.90-11.89=889.01（萬元）由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。

而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。

而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

四、發票管理的變化原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。

企業在營改增后，應更加重視發票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。營改增是我國稅制改革的重要舉措，關乎國計民生，因此企業應積極響應國家*策，做好萬分準備，相信營改增定會給企業帶來福音。

五、營改增實施之后 房地產企業繳納土地增值稅會遇到哪些問題

發票問題營改增實施之后，按照國家的稅法，預售商品房按照3%的稅率預先繳納部分增值稅。

預繳也就是在預售之時，不管取得多少進賬收入，先按照3%的稅率繳納一部分增值稅。據業內人士說，這也是完成稅收任務的一種考慮，在之后的房屋建造過程當中取得的進項稅，準予抵扣。

小張告訴記者，這也就是為什么有預繳，是因為后面的建造成本考慮到進項稅可以抵扣。 但由于房地產行業的增值稅稅率是11%，因此這個3%預征增值稅的發票就無法開出。

因為房地產商無法提供增值稅發票，住房公積金也就無法給貸款，小張也因此而被投訴過多次。 但是在小張看來自己很委屈，因為在營改增后，增值稅稅率提高，要想降低稅負，就需要用進項稅抵扣，但是大部分期房在預售環節的時候，可以納入抵扣的成本基本都還沒有。

也就是說房地產商在建造成本方面的進項稅就沒法參考了。而如果一家房地產公司的一個項目，一開盤就全部賣光，那就要按照11%的增值稅稅率直接交稅。

這樣一來，由于期房的時間錯配導致大部分進項稅無法納入抵扣體系。對于房地產企業而言，進項稅不能抵扣，意味著其稅負成本增加了不少。

中稅網稅務師事務所總裁王冬生認為預售是按照3%的稅率來繳納，對于房地產企業來說，是一個利好，但是操作上出現了購房者把錢交給房地產公司，無法開出3%的發票，這是*策設計和征管手段銜接的問題，沒有銜接好。 紅字發票 除了預售環節的增值稅難以抵扣的問題，小張還面臨退房時的發票問題。

這個問題是在營改增推開后才遇到的。 2016年5月1日之前，售房交易完結的交易要繳納營業稅，在5月1日之后營業稅已經沒了。

小張告訴記者，退房的話原則上應該把房款退給他，因為退房款，所以收入要沖減，營業稅也要退回來，但是退稅的話難度挺大的。按照*策規定，因退房而退稅需要開一個紅色的票，但營改增之后，紅色的發票已經不允許再開了。

王冬生告訴記者，營改增之前，正常情況發票是藍色發票，表示有交易；交易取消了，發票體現為開紅字發票，意味著以前發生的交易取消了，回到原點。 記者咨詢了幾家地稅局，大部分已經開不出紅票來了。

“早就停了，機器和系統已經停了，紅票早就開不出來了。對于退稅的事情，從理論上是應該退，可是票開不出來了。”

一家地稅的負責人告訴記者。 但是現在退稅又要求必須要有這個紅色發票。

小張舉例說，8月份，有客戶說我5月份買的房子要退房，或者說沒有辦法按揭了，他就必須要退房之類的。要求地產公司把錢退給他，但是由于沒有紅票，以前繳納的營業稅，地產公司就退不回來。

“其實正常應該到地稅部門把稅給退了。房子繼續賣出后到國稅局交增值稅。

正常應該是這樣。很多公司反映，在地稅要求退稅的時候很多要求的資料根本就沒有，所以沒有辦法退。

幸虧現在有部分國稅可以沖抵增值稅。”小張告訴記者。

但是沖抵增值稅合適嗎？ 王冬生認為從*策角度來講沖抵增值稅不合規，但是從操作簡單來說，直接沖減到增值稅納稅額中更簡單操作。這種問題要么從地稅局繼續從發票解決，要么調整目前*策，沖減增值稅收入。

小張現在的精力基本都被這些發票問題、*策問題牽扯，小張說，他都沒時間去計算稅負的問題，但是這并不代表他不關注那些稅負的問題，比如土地增值稅的變化。 土地增值稅負 土地增值稅是房地產行業在營改增之后面臨的另外一個困擾。

中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%；增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。

據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。 王冬生告訴記者，1994年開始征收的土增稅，功能之一是調節房地產的高收益。

功能上有點類似對于房地產的消費稅。但由于增值稅是中性稅種，不具備調節功能，1994年增值稅只有17%和13%兩個稅率，考慮到稅制要發揮調節作用，所以征收消費稅，主要發揮其調節功能和增加收入功能。

不止一位財稅專家向記者表示，土地增值稅會影響房地產企業的稅負。小張給記者舉例，原來一套房屋銷售價格為100萬元，建設安裝成本、融資成本、銷售成本三項加起來50萬元，增值就是50萬元，增值率100%。

由于營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，按照價稅分離的原則，營改增的實施，意味著房地產企業的三項成本會在一定程度上降低，但同時，整體的增值額就提高了。這樣一來，土地的增值率就很有可能會突破原有的某檔增值率的設定，這意味著，房地產企業在土地增值稅方面，稅率也會由于跳檔而增加。

小張所說的跳擋是指土地增值稅按照土地增值率50%以下、50%-100%、100%-200%、200%以上分別實施不同的稅率，稅率依次確定30%、40%、50%、60%。 在2015年，全國土地增值稅收入達到3832億。

“最大的負擔就是土地增值稅，你會發現房地產企業的增值額這一檔，也就是企業賺的錢交了三遍稅，分別是：增值稅、土地增值稅、企業所得稅。”小張告訴記者。

小張現在最關注的就是營改增之后對土地增值稅的影響。

六、營改增后房地產新老項目與土地增值稅清算項目是否一致

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通 知》（國稅發[2006] 187號）第一條，“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開 發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”

2016年5月1號是營改增的時間分界點，房地產新項目按一般計稅方法計征增值 稅，房地產老項目可以選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計算繳納增值稅。由于分期開發需分別領取施工許可證，故理論上土地增值稅的清算對象也是按施 工許可證對應的項目確定，但實務中關于土地增值稅清算對象的確定，各地執行標準 不一。

七、房地產企業營改增對土地增值稅會產生哪些影響

稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。

首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。

依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。

八、營改增后土地增值稅中與“轉讓房地產有關的稅金”應包括哪些

營改增后的規定

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）規定：

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。

（三）關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題

與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

根據上述規定，營改增后，土地增值稅中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅，包括城市維護建設稅和教育費附加。

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