榮觀房產網一、營改增后房地產新老項目與土地增值稅清算項目是否一致
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通 知》（國稅發[2006] 187號）第一條，“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開 發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。”
2016年5月1號是營改增的時間分界點，房地產新項目按一般計稅方法計征增值 稅，房地產老項目可以選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計算繳納增值稅。由于分期開發需分別領取施工許可證，故理論上土地增值稅的清算對象也是按施 工許可證對應的項目確定，但實務中關于土地增值稅清算對象的確定，各地執行標準 不一。
二、房地產企業一般納稅人“營改增”后如何納稅
根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點 的通知》（財稅〔2016〕36號）和國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售 自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告 2016年第18號）規定總結如下： 1。
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發 的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除 當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式 如下： 銷售額=（全部價款和價外費用一當期允許扣除的土地價款）+ U + ll%) 2。
—般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法 按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一 般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指： （1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的 房地產項目； （2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施 工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工 程項目。 3。
—般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅兩，以 取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。 4。
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收 款時按照3%的預征率預繳增值稅。 應預繳稅款按照以下公式計算： 應預繳稅款=預收款+ （1 +適用稅率或征收率）X3% 5?適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方 法計稅的，按照5%的征收率計算。
6。 —般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
三、房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅,取得增值稅專用發票
《財*部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規定， 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
根據上述規定，房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目。
四、營改增前后房地產業分別有哪些稅應交
1、契稅：主要是在購買土地的環節，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額（可能回加上土地指標款等，具體不知）。
2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。
3、增值稅：稅率為11%，應交增值稅=銷售額*11%-進項稅。
4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%（成都稅率，各地可能會有差異）
5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環節。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方*府*策影響各地不同。
6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規定不同。
7、房產稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎（這個比例各地不一樣），稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。
8、企業所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。同時，預收賬款要作為收入繳納企業所得稅，各地毛利率規定不同。
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