榮觀房產網一、萬科房地產公司創新管理模式
萬科房地產公司創新管理模式-運行程序設計 西安萬科房地產公司創新管理模式 西安萬科房地產企業的運行程序設計 科學化決策 房地產業具有投資大、周期長、風險大的行業特點，房地產項目的初期正確決策是房地產項目成功的首要條件。
當許多房地產公司還處在完全由領導“拍腦袋”決策項目的時候，西安萬科公司早就意識到了項目決策必須以科學的市場分析和正確的項目策劃為依據，也就是萬科人所稱的“決策科學化”。 專業化營銷 公司要求銷售人員須經過建筑、法律、心理學、營銷學等多學科知識的培訓，以地產營銷專家水平為目標，對顧客實行“顧問式銷售”；營銷策劃工作需集中市場研究人員、項目策劃人員、廣告人員、銷售人員的智慧，進行多兵種合成。
對每一個廣告方案要經過仔細的推敲；在廣告發布前，對媒體要進行深入調查；在廣告發布后，對廣告的效果還要跟蹤、分析。 隨著房地產市場競爭的日趨激烈，房地產“營銷時代”逐漸走來，萬科高度專業化營銷水平必將成為市場競爭的銳利武器。
設計個性化 萬科地產持續力求技術創新、追求個性化設計，引導地產開發潮流。在環境設計上，也突出表現了萬科人不斷創新、追求個性化設計的特點。
管理程序化 工程監理是一項需要全面和扎實專業知識的工作，工程監理大有潛力可挖。因此，萬科公司借鑒西方管理經驗。
參考資料： 。
二、深圳萬科地產
深圳萬科地產----房地產項目全程策劃流程
深圳萬科----地產項目全程策劃流程
房地產項目全程策劃流程一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
(2) 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關*策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
(1) 購買者地域分布；
(2) 購買者動機
(3) 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
(4) 購買時機、季節性
(5) 購買反應（價格、規劃、地點等）
(6) 購買頻度
6， 結論
房地產項目全程策劃流程二、項目環境調研
1， 地塊狀況：
(1) 位置
(2) 面積
(3) 地形
(4) 地貌
(5) 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
三、跪求：萬科房地產設計管理流程
一、項目基本情況
二、項目定位
三、開發理念
四、項目技術經濟指標
五、總體規劃原則
六、交通組織原則
七、景觀規劃原則
八、單體設計原則
九、戶型設計原則
十、提交設計文件要求
十一、進度安排
一、項目基本情況
1.項目概況
1） 項目位置
2） 占地面積
3） 地塊周邊狀況
4） 其它
2.項目優劣勢分析
優勢
1） 地形優勢
2） 主題概念優勢
3） 周邊生態環境景觀優勢
4） 周邊公交系統及配套設施優勢
5） 其它
劣勢
1） 地形劣勢
2） 環境影響劣勢
3） 周邊不良景觀劣勢
4） 周邊公交系統及配套設施劣勢
5） 其它
二、項目定位
1. 客戶定位
2. 主題定位
3. 物業類型
三、開發理念
1.突出主題文化：
2.先進性：
3.獨特性：
4.均好性：
5.人文性：
6.舒適性：
7.實用性：
8.經濟性：
9.規范性：
上面是下載的地方
四、房地產企業如何管理好成本（萬科
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況； 集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定 4.2.1 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1 滿足成本計算的需要； 4.2.1.2 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3 利于成本的及時結算； 4.2.1.4 適應成本監控的要求。 4.2.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。 4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。
對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3 成本費用項目及核算內容 4.3.1 成本費用項目 開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。
成本項目一般包括下列八項： 4.3.1.1 土地獲得價款 4.3.1.2 開發前期準備費 4.3.1.3 主體建筑工程費 4.3.1.4 主體安裝工程費 4.3.1.5 社區管網工程費 4.3.1.6 園林環境工程費 4.3.1.7 配套設施費 4.3.1.8 開發間接費 4.3.2 各成本項目的核算內容 4.3.2.1 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 （1） 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。
主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 （2） 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。
（3） 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 （1） 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。
（2） 增容費：包括水、電、煤氣增容費 C、“三通一平”費： （1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 （2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時。
五、萬科房地產有限公司使用的辦公自動化軟件（OA）是哪家公司的
橄欖枝OA計劃：是以“產品免費、服務收費”為特點的新的一種技術服務模式。在該模式下，用戶可以免費獲得國內最專業的OA產品（致力協同辦公OA系統），完全可以免費、以零成本建設本單位的協同辦公管理平臺。如果客戶需要到位的、貼身的服務，則可以向我們訂購服務，獲取更好的技術服務保障。總之橄欖枝OA計劃將以一種新的姿態展現它的魅力，將為客戶的信息管理提供最佳的思路和選擇。
致力協同辦公OA系統具有強大的、完善的功能體系，可以適用于各類行*、企事業單位的辦公自動化管理需求。但是OA系統往往代表著最先進的管理思想、最先進的生產力，所以當然集成著強大的技術和功能性。
雖然致力協同辦公OA系統定位于打造“國內性價比最高的OA系統品牌”，價格最幾千元到幾萬元，價格非常之低！但價格低并不代表致力協同辦公OA系統技術水平低、產品落伍，而實際上，在致力協同辦公OA系統中，有著非常具有先進性、強大性的功能特性，主要表現在如下幾個方面：
1、集成了全文手寫痕跡批注、在線編輯、電子簽章等先進功能
2、集成信息發布平臺、應用自定義、數據集成等具有強大的二次開發平臺
3、支持了IE、專用客戶端、手機、等多種應用方式
4、科學的權限管理體系 ，確保系統安全性、管理性的高要求
5、智能化的實時提醒功能
6、圖形化工作流，能夠適應各種工作流審批業務需求
7、完善的郵件傳輸系統、能夠集成各種郵件系統需求
六、企業如何管理好成本（萬科+王文金）
房地產企業何管理好成本 演講嘉賓：萬科財務負責人：王文金 --2003 年11 月于建設部主辦之全國培訓會議 們好，榮幸建設部舉行研討會上，與各位起共同探討些成本管理與其信息化管理問題我所講僅代表家之言來源于工作認識與思考與各地實際情況能有致地方歡迎大家共同研討我所講成本管理基本上分四部分： 第部分萬科成本管理實踐萬科些年來我們現按照哪種方式做成本管理工作我們有樣思考與觀點 第二部分房地產成本核算包括核算方法 第三部分房地產成本管理信息化管理萬科成本信息化管理些具體做法及萬科房地產成本管理軟件（應用） 第四部分房地產成本管理幾人觀點 大致上上幾部分下面（針對四部分內容與各位）具體談談（人些總結與思考） 1 萬科成本管理實踐 1.1 萬科發展與財務管理部介紹 1.1.1 萬科房地產發展 我覺得進行談萬科成本管理實踐之前應該向各位介紹萬科因座各位有能對萬科比較熟悉也有并太熟悉萬科 1984 年成立于深圳主要業務經營錄像器材屬于貿易型企業；1988 年公開發行股票 1990 年深交所上市1991 年公司上市募集資金2200 萬元破釜沉舟決心投標塊地由此邁開了房地產業務步伐現萬科深交所擁有A 股還有B 股；全國15 城市開發房地產遍布東北（沈陽、長春、大連、鞍山）北京、天津、上海、南京成都、武漢珠三角深圳、廣州、佛山與山等城市；住宅開發主主要城區更多城鄉結合處進行開發；累計竣 1 房地產企業何管理好成本 工700 萬平米目前年開發量150 萬平米談市場占有率從銷售額占全國比例看大約 1%； 目前總資產 110 億元人民幣凈資產 45 億元人民幣下介紹本人所從事部門、部門職能、做些事情及引發些思考、還有背景介紹我本人萬科企業股份有限公司深圳萬科總部財務管理部工作從1993 年任職現我們部門有哪些職責呢 1.1.2 萬科財務管理部架構介紹 1. 財務會計組主要負責財務會計核算與其核算財務人員基本職能； 2. 管理會計組主要負責公司經營計劃、項目論證與制度建設等； 3. 綜合稅務組負責稅務事項與研究等工作； 4. 成本審算心負責對接集團范圍成本管理事項做些宏觀綜合分析工作大量成本工作還線公司來完成；集團（成本管理）工作主要規范、指導、監督與資源調動性工作由于處宏觀、集團總體層面看思考性東西相對要多點具體事情比結算技巧、評標技巧與定標些工作次研討會上我說了 還有IT 技術心也安排財務管理部架構范圍之內部門重要組成財務管理部分工程造價、計算機與會計三大專業我們財務部對于三大塊基本上（樣安排）財務部對各分公司成本管理業務起指導作用 1.2 成本管理重要性 成本管理重要性取決于企業競爭價值全球有著名競爭學大師邁克爾波特來自哈佛寫過本書國內有賣點叫《新競爭論》大家買本來讀讀、看看我覺得挺好書企業競爭策略分三種： 1. 成本領導策略產品成本領先策略第類策略 2. 產品差異化策略：即避開競爭策略做細分市場介入主流市場競爭樣成本空間要求嚴格 3. 重點集策略：種策略主要：集資源領域發展方面技術優勢提拔得高把品牌形象塑造得高高第三種競爭策略 2 房地產企業何管理好成本 三種競爭策略由企業根據自己產品和愿景來選擇：企業想做成樣做成大還小做成小選擇產品差異化策略大沒有成本優勢難做大說企業大企業必定具有某種成本優勢我人（對競爭策略）觀點與認識企業要做大定有自己成本管理優勢；沒有成本管理優勢企業難同行業里面做大我們說加強成本管理目僅降低成本降低成本幫助我們獲得呢創造更多點利潤更重要于： 1. 成本管理目僅于降低成本更重要了建立和保持企業長期競爭優勢 2. 企業必須探求提高（或損壞）其競爭地位成本降低途徑 3. 建立和保護企業長期競爭優勢說企業市場生存必須具有優勢否則被人打倒 從角度看我們企業要斷地來探討與提高成本管理能力其實始終貫地認而說我今天成本管理搞好了按照做下去勞永逸了明天用再進行提高了我們認樣做符合發展需要成本管理需要懈努力、斷堅持舉些成本領導策略型企業例子例DELL 電腦典型成本策略型企業其建立網上訂購電腦直銷方式使得產品生產更加有序節約了大量營銷費用降低大量庫存成本因而獲得種好（成本）優勢電腦市場十年前多品牌現衰落了多比 1993、1994 年 ASP 失去了蹤影、IBM 幾乎沒有了臺式電腦COMPAQ 被 HP 合并反而 DELL 企業國越做越大其成本優勢重要原因目前萬科用服務器、電腦大多DELL 又沃爾瑪連鎖超市打著天天平價口號平價銷售商品其背具有強大成本管理系統依靠全球衛星通訊技術補貨、進貨準確大批量進貨使其具有超強全球采購議價能力其天天平價模式說做能做需要強大支持平臺 依靠天天平價沃爾瑪樣做成了世界大企業 格蘭仕大批量銷售微波爐說重點集策略企業做得非 3 房地產企業何管理好成本 常好只做微波爐產品其也做采用貼牌生產方式微波爐（銷售量）占了全球百分之幾十形成強大規模經濟價格降再降現多微波爐生產廠家敢進（入行業）因進去了達規模經濟被吃掉近三洋微波爐生產線買掉例子 所對于房地產企業我想種短期經營做完項目撤銷對成本管理短視些；想長期立足于生存必須搞明白、弄清楚何去搞成本管理搞成本管理否力圖省錢。
七、萬科的投資分析有哪些
1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及*策面的情況 今年中國房價上漲幅度將大大低于去年，但出現房價拐點的可能性不大。
從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\ 但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
*策面上近期仍會加強調控，特別是對于投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀*策有利于房地產長期發展。 2：未來房地產的趨勢 整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由于市場需求旺盛，如果國家不出臺有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。
3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好） 整體競爭能力居于同行業前列。 A、業績增長符合預期 公司2007 年基本每股收益0。
73 元（全面攤薄每股收益0。70 元）基本符合我們預期的0。
71 元。 B、2007年業績回顧 2007 年公司完成新開工面積776。
7 萬平方米，竣工面積445。3 萬平方米，分別比2006 年增長55。
2%和36。0%；銷售面積613。
7 萬平方米，銷售金額523。6 億元，分別比2006 年增長90。
1%1 和146。6%。
占全國住宅市場的份額達到2。07%。
2007 年，公司結算面積393。7 萬平方米，同比增長35。
9%，結算收入351。8 億元，同比增長99。
1%。公司實現營業收入355。
3 億元，增長98。3%，凈利潤48。
4億元，增長110。8%。
2007 年公司已售未結算金額為238。1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。
C、適度項目儲備，保障持續經營和增長 2007 年公司新增項目規劃建筑面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建筑面積934 萬平方米。 新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。
截至2007 年末，公司規劃中項目權益建筑面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。 F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩 公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55%，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9%，增速明顯放緩。
我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9%小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣*策，房地產開發貸款受到限制。 若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。
另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。 4：介紹萬科A股的投資前景。
（越詳細越好） 考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低于我們預期，我們調低前期對公司2008~2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持“強烈推薦、A”的投資評級。
八、怎樣進行房地產的投資決策
房地產投資決策在房地產開發和經營中占有極為重要的地位，它對項目建 設的成敗、效益的好壞有著直接的和決定性的影響。
1。可行性研究及可行性研究報告的編制。
可行性研究要回答以下問題： ①項目在技術上是否可行。 ②經濟上是否合理合算。
③建設條件是否具備。 ④資源、人力、物力、財力是否落實。
⑤財務上是否有盈利。 ⑥建設工期有多長。
⑦需要多少投資。 ⑧資金籌集方式。
綜合分析這些問題，可以判斷項目是否可行，為決策提供依據。 可行性研究的結果是可行性研究報告。
可行性研究報告的編制步驟和程 序為： ①根據項目建議書的規定和有關精神進行籌劃和調研，掌握充分的技術經 濟信息。 ②遴選方案將項目的各種不同條件加以組合，設計出各種可供選擇的方 案，經過分析、比較和評價，優選出最佳方案。
③深入分析。對初步提出的最優方案進行深入細致的分析，并對項目的財 務、經濟盈利性作出評價。
此外，對項目的投資收益要進行敏感性分析，以確定 投資的風險來壇及其預防措施。 ④編制可行性報告。
⑤實施決定。 2。
投資決策及其方法。房地產項目經過可行性研究后，如果認為不可行當 然就取消；如果認為項目是可行的，往往又會提出若干個可供選擇的建設方案。
這些方案一般都會有它本身的優點和缺點，或者還存在某些不確定因素，因而， 就必須對各方案進行權衡，作出正確的判斷和選擇。 決策是一門學問，它是決策人員充分發揮其知識、經驗、智慧和膽識的過 程。
決策的結果往往與決策人員的工作生活閱歷、對風險的態度等密切相關。 一個敢于冒風險的決策者和一個保守者會選擇完全不同的投資方案，因此，決 策者必須能審時度勢，趨利避害。
決策的方法有多種多樣，根據風險存在的方式可分為：確定型決策、非確定 型決策和風險型決策二種。 其中風險型決策是最常見也是最難的一種。
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