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趨勢面分析方法 在房地產估價中的應用研究 表1二次和三次趨勢面回歸模型的逐次檢驗方差分析表 離差來源平方和自由度均方差F檢驗 三次回歸344446887.8 9 38271876.42 16.054 三次剩余57193606.36 24 2383066.932 二次回歸313118929.2 5 62623785.84 19.807 二次剩余88521564.9 28 3161484.461 由二次增高至三次的回歸31327958.54 4 7831989.635 3.287 表2樣點評估價、實際成交價及其比較 樣點編號橫坐標絕縱坐標絕對樣點房價評估樣點房價實際相對差值相對誤 對值x/102m值y/102m值（元/m2）交易值（元/m2）（元/m2）差（%） 35 17 5.3 8324.77 8100 224.77 2.77 36 11.3 13.2 7911.59 7200 711.59 9.88 37 24.9 18 5658.90 5500 158.90 2.89 38 10.3 8.5 8770.83 8000 770.83 9.64 39 19.5 7.7 7602.52 7200 402.52 5.59 年來，房地產作為一種商品正在 參與生產和流通的過程。
伴隨著 房地產商品化、市場化的高速發 展，房地產估價實務越來越成為房地產經 濟活動中的重要一環。因此如何科學、客 觀地進行房地產估價已成為一個迫切需要 解決的問題。
而現行的主要估價方法普遍 存在一個問題，就是強調估價人員經驗的 應用，缺乏數學模型的分析和支撐。當然 富有經驗的估計人員能根據實際情況做出 正確的判斷，但同時必須認識到很多估價 人員的主觀判斷并不符合實際，甚至與實 際情況有相當大的偏差。
因此導致了估價 結果與實際情況之間的非正常偏差。 區位論和估價實踐表明，商業房地產 價格對其所處地理位置的敏感度很高。
通 常呈現出由商業中心向周邊擴散的趨勢， 即商業房地產的價格由一個城市的商業中 心向周邊呈階梯狀下降，距離商業中心越 近價格越高；反之，距離商業中心越遠價 格越低。這就決定了商業房地產價格在空 間上、本質上具有極大的連續性和關聯性， 近 內容摘要：本文從區位論的觀點出發， 將商業房地產價格的空間變化規律， 看作是與其地理位置密切相關的函數。
文章結合趨勢面分析及其模型優化的 原理和方法，分析得出了江蘇省徐州 市商業房地產價格變化及分布與其位 置坐標對應的數值關系，并以此數值 關系對待估商業房地產價格進行了客 觀、準確的評估，以期為房地產估價提 供了一種可借鑒的方法。 關鍵詞：趨勢面分析商業房地產估 價 而它們都唯一對應著某一個空間位置 （點）。
所以筆者嘗試運用趨勢面分析方法， 通過建立不同的商業房地產的價格與其空 間位置（坐標）的關系，來表達和測算待 估商業房地產的價格。從而為估價人員提 供參考，以盡量減少人為因素對估價結果 的負面影響。
趨勢面分析的原理 趨勢面分析，是利用數學曲面模擬地 理系統要素在空間上的分布及變化趨勢的 一種數學方法。它實質上是通過回歸分析 原理，運用最小二乘法擬合一個二維非線 性函數，模擬地理要素在空間上的分布規 律，展示地理要素在地域空間上的變化趨 勢。
它常用來模擬經濟、資源、環境及人 口要素在空間上的分布規律。 （一）趨勢面模型的建立 設某地地理要素的實際觀測數據為z i (x i ,y i )(i=1,2，…，n)，趨勢面值擬合值 為（x i ,y i ）(i=1,2，…，n)，則有 （1） 公式（1）中：ε i 為 剩余值。
顯然，當（x i , y i ）在空間上變動時， 公式（1）就刻畫了地理 要素的實際分布曲面、 趨勢面和剩余面之間 的互動關系。而趨勢面 分析的核心就是從多 個實際觀測值出發推 算趨勢面，一般采用回 歸方法使得殘差平方 和最小化，公式如下： （2） 用來擬合趨勢面的數學方程式有多項 式和傅立葉級數，本文中筆者選用多項式 函數形式。
因為任何一個函數都可以在一 個適當的范圍內用多項式來逼近，而且可 以通過調整多項式的次數，可以使所求的 回歸方程更適合實際問題的需要。 （二）趨勢面模型的適度檢驗 趨勢面分析擬合程度與回歸模型的效 果直接相關，因此，對趨勢面分析進行適 度性檢驗是一個關系到趨勢面能否在實際 研究中得以應用的關鍵問題，也是趨勢面 分析中不可缺少的重要環節。
這可以通過 趨勢面的擬合度R2檢驗、F檢驗以及逐次 有公式和圖表，有亂碼，感覺對口與我索取全文。
房地產估價論文最新研究方向
市場經濟方向。
我國房地產開發的可持續性融資問題研究
本文以我國房地產開發為研究對象，通過對我國現有房地產開發的融資行為進行研究，發現房地產開發融資存在許多問題，主要體現在以下兩個方面： 一是大多數房地產開發的可持續性融資能力較弱；二是盲目融資現象較為普遍。作者結合以前的研究成果，重申了可持續性融資這一概念，認為可持續性融資是 一種貫穿發展全過程的融資理念，的融資行為不僅滿足當前資金需求，而且不會影響的后續融資活動，使的融資活動保持可持續性，實現價值 最大化。針對當前現實中存在的問題，作者構建了房地產開發的可持續性融資體系，并利用系統動力學思想建立了可持續性融資體系的SD模型。 本文共分為六章，第一章主要闡述了論文的研究背景、意義以及關于房地產融資的國內外研究現狀；第二章闡述了我國房地產金融市場的現狀，分析了我國房地產業 所面臨的宏觀調控*策以及現有的金融工具，明確了再融資與可持續性融資的區別與聯系；第三章主要內容是結合房地產業實際中存在的問題構建房地產開發的 可持續性融資體系；第四章建立可持續性融資體系的SD模型，并著重分析了模型的核心部分：預警子系統和反饋子系統；第五章為案例，以實例進行可持續性 融資能力的分析，并提出了一些建議；第六章對全文進行總結并指出了后續工作的研究方向。 本文的創新點主要體現在以下幾個方面： （1）本文多角度地對再融資和可持續性融資進行比較，擴展了可持續性融資的使用范疇； （2）本文以房地產開發為研究對象結合房地產行業的現狀構建了可持續性融資體系，并在這一領域進行了嘗試性探索： （3）本文運用系統動力學思想建立了可持續性融資體系的SD模型，使可持續性融資體系更具有系統性； （4）與其他學者的研究成果有所不同，本文的可持續性融資能力分析更具有動態性，可以指導決策人員隨時調整融資活動，以便提高融資效率。
有關房地產價格影響因素的論文 3000字
內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。
關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設 房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所占比例大致為：土地約為20%；建安工程約為35%；“大市*”配套約占15%；各種稅費約占10%-15%；開發企業的利潤約占15%-20%。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。 與土地問題相關的制度安排與制度建設 土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。
我國的土地所有制屬于全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是*府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷： 在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。
現行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由于時間跨度很大，開發商們可以將這種介于“租”與“售”之間得來的土地進行抵押貸款，并將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯； 目前土地轉讓的市場化程度很低。
協議出讓土地不僅所占的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步； 房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作*績工程、形象工程做。在這種“經營城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方*府自然不會是最后的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與征收方法，即購房者逐年向*府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地“批租”的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；*府要做好并認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便*府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今后中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。
與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設 房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。
房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對于其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資于房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，并且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對于房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。
大力發展房地產信托。從信托產品總體來看，呈現出地方*府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。
為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕后走向前臺，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸準入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。
只有這樣，才能有效的防范房地產價格泡沫的產生與破裂。 與交易費用問題相關的制度安排與制度建設 房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建筑施工單位、*府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。
建立合理的控制交易費用的制度平臺應考慮以下幾個方面： 合理的稅費安排 在房地產。
房地產經營與估價專業畢業論文如何選題
房地產估價還原率求取方法比較及其優化 內容摘要：收益還原法是收益性房地產估價的最常用、最重要的方法，但由于還原利率的確定較為困難，很難確定其是否準確、是否科學，導致應用受到一定限制。
筆者通過分析現行較通行的還原利率確定方法，得到以復合調整法確定還原率的優化方法。 關鍵詞：房地產估價 還原率 復合調整法 房地產估價是一項復雜的經濟活動，要想使評估活動高效、準確、公正，必須注重活動過程的嚴謹性與科學性。
房地產估價收益法，是目前國際上流行的資產評估方法之一，該法是利用資金時間價值原理，將房地產未來收益折現求其現在市值的一種評估方法。但在實際操作中，收益法有一定的難度，集中難點是未來純收益和資本化率的確定，特別是資本化率的準確與否，將極大地影響到采用該方法所得出評估結論的真實性和客觀性。
因此在運用收益還原法評估房地產的價值時，還原率確定的準確與否對估價結果的準確性具有重要影響。 還原率實質 由于房地產具有位置固定性、不可再生性、個別性、永續性等特性，且具有投資和消費的雙重屬性，使得使用者在占有某房地產時，房地產不僅能為其提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷的繼續取得。
因此可以把購買房地產作為一種投資，房地產價格作為購買若干年房地產收益而投入的資本，房地產價格高低取決于可以獲取的預期收益高低，由此產生了房地產估價收益法。收益還原法的基本公式為： 收益價格=年純收益/還原率（年純收益相等，且為無限年期的情形） 還原率是一種資本投資收益率，或被稱為獲利率、報酬率、利潤率、盈利率和利率等，是用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。
還原利率的實質體現為以下幾方面： 還原率會隨著所投資房地產的地段、用途的不同而不同，隨時間的變化而發生變化。 還原利率其值必須為正值。
如果還原利率小于零，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算是無意義的。 還原利率其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則投資收益將不高于將資金存入銀行或購買國債，因此不合算。
還原率與投資風險的大小成正比。若預期未來會產生高通貨膨脹率，或該收益性房地產未來的年收入存在較大風險，且更具有投機性時，則資本化率就較高，房價就低。
反之亦然，即房地產未來收入更具有確定性，或沒有明顯的通貨膨脹率，則資本化率就較低，房價就高。 在采用收益還原法評估房地產價格時估價結果的準確性，取決于估價師對純收益和還原率的確定，尤其是還原率，它的微小變化都將產生很大的影響。
選擇一個適當的還原率對估價人員來說更為重要。確定合理的還原率是準確計算房地產價格的關鍵問題。
還原率求取的常用方法 對確定還原利率有許多觀點，例如：市場提取、平均銀行利息率、借貸利率、資本投資在有息證券上的利息率、安全利率加風險調整率、資本增值率（機會成本率）、抵押與自由資金組合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上觀點各有其特點，其利率的求取各有所側重。
從理論上看，房地產估價人員根據不同的估價項目合理選擇，即可以得到滿意的結果，但在實際運用中它是建立在估價人員對市場的充分了解基礎之上，因此真正做到這一點并不容易。 在還原率的確定過程中，影響因素頗多，主要有自有資本所占比率、外來資本利息、因折舊或功能下降等產生的貶值和收益降低、因通貨膨脹帶來的房地產增值和收益增加、還貸后自有資金的增加。
另外，風險的補償、免稅*策以及房地產類型、位置、年代、租約、結構等也影響還原率，因此房地產還原率的影響因素是很復雜且難以確定的，不能簡單的用銀行利率代替，這就更加要求估價人員充分運用自己的專業知識和智慧確定一個與房地產市場價格最接近的還原率。 本文將對實踐中常用的幾種還原率的求取方法及其比較進行系統闡述。
（一）市場提取法 此法適用于房地產市場發育成熟且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下，該法直觀容易理解和被人接受，準確度比較高，一般計算分為有限年期還原率和無限年限還原率。有限年期還原率計算較為復雜，可用逐漸趨近迭代法求取。
值得注意的是，運用市場租金（收益）/價格比法求取還原利率時，所選取的市場實例必須是要與待估房地產相類似的實例，即要求是同一供需圈近期發生的，在用途、結構、功能、權益等方面是相同或相似的實例。另外，為了避免偶然性所帶來的誤差，需要抽取多宗類似的房地產，并求其純收益與價格之比的算術平均值或加權平均值作為待估房地產的還原率。
這種方法的缺陷是要求市場資料豐富，可比實例眾多，并且還需要估價人員對某些特殊交易情況等做出修正后才能應用，計算比較繁瑣。而且每個可比實例的建筑條件、經營時期都可能不同。
此外，市場上出售的房地產的未來收益年限不可能完全一致，而還原利率又和未來收益年限相關。假如估價對象和可比實例的未來收益年限不相同，則所得到的還原利率實用性不大。
而且對于該法，我國許多估價師都認。
如何解讀房地產估價報告
在經濟生活中，人們經常會出于各種原因接觸到房地產（土地）估價報告。
比如，土地權利人進行房地產轉讓；租賃、抵押、保險、課稅、拆遷補償時或者受讓土地使用權時，都需要委托中介機構進行房地產（土地）評估。對于中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。
本文作者為大家作簡單介紹，以便今后能更充分地利用房地產 （土地）估價報告。 房地產估價是指專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
估價報告分為房地產（土地）估價結果報告和房地產（土地）估價技術報告，估價機構向委托方提交的估價報告通常只有房地產（土地）估價結果報告，因此通常我們指的土地估價報告一般是指房地產（土地）估價結果報告。 估價報告相關要素 估價報告中應指出委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的，為個人的姓名和住所；估價機構全稱、法定代表人、住所、估價資格等級，以及參加估價人員的姓名、估價資質或職稱，并由本人簽名、蓋章。
還要寫明本次估價所依據的估價規范，國家和地方的法律、法規，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料；并概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。 其中，對土地的說明應包括：名稱、坐落、面積、形狀，四至，周圍環境，景觀、基礎設施完善程度，土地平整程度，地勢；地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建筑物的說明應包括：名稱、坐落、面積、層數、建筑結構、裝修、設施設備、平面布置，工程質量、建成年月、維護、保養、使用情況。
