榮觀房產網當前我國房地產企業財務風險產生的主要原因是什么
房地產企業財務風險形成原因： 1、房地產企業資本結構不合理 資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。
資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
這意味著房地產企業債務資本所占比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。 2、 財務預算控制管理不到位 房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。
在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，后期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。目前由于形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、 管理者內部控制意識淡薄 當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。他們大多數從安裝、建筑行業起家，對于企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。
例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。
在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。 4、 成本控制體系不完善 房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。
項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。 房地產企業財務風險的防范對策 鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控*策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理 房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執章必嚴”，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制 成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。其成本管理和控制的措施有： 實行全過程的成本管理。
房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。
對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。 加強各環節的成本控制。
第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。
同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。 3、 優化資本結構 房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成。
房地產企業財務風險的意義
房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。
(1)籌資風險。我國房地產開發其主要動因是資金驅動型。在現行模式下，房地產企業的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。
(2)投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。
由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。
(3)資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。主要表現為在房地產開發產品達到可出售狀態后，
由于*策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。
三、房地產企業財務風險的防范
(1)合理實施財務預算。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業投資項目的成功與否，也給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，充分發揮企業的財務職能。
(2)實施資金流動性管理。房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環節出現異常，就會造成資金鏈的斷裂，甚至導致企業破產。這就需要企業加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額，讓企業在經濟方面的支付能力得到加強，促進企業信譽度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。
(3)實現資金結構的優化。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經營適當控制，在充分估算企業償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。
在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務風險。這就要求相關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，避免資金的浪費；企業還可以利用股票、債券、合作經營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大，使更多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。
(4)提高房地產企業管理人員綜合素質。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的*治素質修養。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。
房地產企業財務風險主要分析哪些風險
房地產企業財務風險的主要分析的風險如下：
（一）資產負債率大導致風險較大
房地產企業前期往往是負債開發，并且投資大。企業的資金來源有自有資金、預收房屋款、銀行借款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。
（二）通貨膨脹風險
當通貨膨脹大幅度上升時，會引起各種建筑材料成本上升，以及管理費用和勞動力成本的上升，增加房地產商品的開發成本。
（三）利率變動風險
利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加，預期收益相應減少。同時，投資者的購買欲降低，整個房地產市場一方面成本增加，另一方面需求降低，無疑給房地產企業帶來損失。
（四）再籌資風險
有些企業由于資產負債率過高，企業對債權人的保證程度降低，企業從貨幣市場籌資的難度加大。因此企業主要依靠銀行借款，而銀行采取一些列的通貨緊縮貨幣*策，使企業籌資難度加大。一些較小的企業或者集團子公司甚至主要從母公司借款，受母公司財務效益影響，一旦母公司資金供應不足，子公司面臨籌不到資金的風險。
（五）稅率變動風險
房地產企業涉及營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的提高，將導致企業成本費用增加，預期收益減少。
（六）投資收回風險
受*治、經濟等因素影響，有些企業的一些房地產商品被閑置，房地產的買賣或者租賃合同被終止，而此時，企業的資金已經投入，短時間內很難變現。有時由于不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題，導致客戶不按時交清剩余的房款，投資不能預期收回。
房地產企業財務風險控制的作用
房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。
(1)籌資風險。我國房地產開發其主要動因是資金驅動型。在現行模式下，房地產企業的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。
(2)投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。
由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。
(3)資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。主要表現為在房地產開發產品達到可出售狀態后，
由于*策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。
三、房地產企業財務風險的防范
(1)合理實施財務預算。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業投資項目的成功與否，也給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，充分發揮企業的財務職能。
(2)實施資金流動性管理。房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環節出現異常，就會造成資金鏈的斷裂，甚至導致企業破產。這就需要企業加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額，讓企業在經濟方面的支付能力得到加強，促進企業信譽度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。
(3)實現資金結構的優化。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經營適當控制，在充分估算企業償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。
在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務風險。這就要求相關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，避免資金的浪費；企業還可以利用股票、債券、合作經營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大，使更多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。
(4)提高房地產企業管理人員綜合素質。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的*治素質修養。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。
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