榮觀房產網1.房價高升*府賺多少
我們熟悉的城市中，中心城區房價折合人民幣看（以人民幣兌美元6.5計算），香港和倫敦超過17萬元，東京、紐約、新加坡在12萬元左右，北京、深圳、上海、韓國首爾和中國*在8萬元左右，新興市場中，印度、俄羅斯和巴西第一大城市分別為4.7萬元，3.4萬元和2萬元（和貨幣大幅貶值有關）。可見，中國一線城市絕對房價已經與國際“接軌”。
2015年中國一線城市相對房價超過1991年前后日本東京，略低于1997年香港。1991年前后是日本房地產泡沫最大時期，1997年是香港房價泡沫時期，二者都在隨后出現了房價大幅下跌。
根據日本不動產經濟研究所數據，1990年，日本首都圈新建公寓樓平均單價93.4萬日元/平方米，當時日本人均GDP約為358萬日元，日本人均GDP與首都圈房價之比為3.8。根據中國指數研究院的百城房價數據，2015年，北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，中國人均GDP為4.9萬元，中國人均GDP與北京房價之比為1.4。可見相對于人均GDP來看，北京房價高于1990年東京。
2.經濟危機到了,為什么北京的房價還是不降呢
首先是*府因素。近幾年房地產宏觀調控的重點之一是房價，但諸多文件一而再、再而三是表示其目標是“穩定房價”，既憂慮房價過快上漲，又擔心房價大跌。要解釋這種態度并不復雜，房地產業從1997年被國家列為拉動經濟和內需增長重點產業，2003又被明確列為支柱產業，而且房地產業還能帶動建筑、建材、裝修等幾十個行業。因此房價大跌，必然導致行業增長趨緩，從而拖累國民經濟增長。目前美國房價大跌，美國經濟也正衰退。而我國市場化程度明顯低于發達國家，*府有足夠的能力和操作空間干預經濟運行。
其次是銀行因素。美國次級債危機讓華爾街一地雞毛，甚至如貝爾斯登這樣的大銀行都無奈被人收購。但這種情況絕不可以發生在中國，從客觀上分析，我國目前不存在大量的次級房貸，也基本上沒有房貸證券化產品；從主觀上分析，我國的銀行體系與發達國家不同，國有資本依然主導著金融市場。現階段，房地產貸款在銀行貸款結構中舉足輕重，假若我國房價出現大跌，不僅大量開發商資金鏈斷裂，留一堆壞帳給銀行（如1994年海南房價泡沫破滅時），而一向被視為優質貸款的個人房貸也將出現大面積壞帳，雖然不會像美國的部分機構累及破產，但足以使銀行傷筋動骨。既然是國有銀行在控制房地產信貸市場，那么在*府的強力支持下，絕不會坐視房價大跌。
第三是業主因素。這條猛一看有點荒謬，老百姓不是都在盼著房價崩盤嗎。其實未必，83%的住房私有率意味著大部分中國城市人口都有房子，他們對房價的漲跌心情各有不同。有調查表明：已經投資或投機性購房的群體鐵定希望房價上漲，有二套以上私房的家庭也不希望房價回落，有一套私房暫無改善需求的家庭希望漲的心態略強于跌，有一套私房但有改善需求的希望跌的心態略強于漲，無房群體當然希望房價大跌。在房價上漲期和平穩期，這種業主怕跌的表現并不強烈。但一旦房價大跌，立即就會成為社會問題。上海曾經出現大規模的退房潮，其中典型樓盤如大華水岸藍橋，業主最終告到法院，甚至驚動國家有關部門來上海調研。
第四是開發商因素。這條理由就更充分了，只要資金鏈尚未面臨斷裂的危險，開發商是不會主動大幅下調房價的，至于在這波樓市調整中率先在全國許多城市降價的萬科，也多在10%左右的降幅，上海的幾個樓盤只降了5%，立即顧客盈門，快速出貨，根本沒必要繼續下調價格。另外，即使某些急于回籠資金的開發商愿意大降價，也有心理負擔——害怕前期業主鬧退房。還有，目前我國房地產開發企業分化加劇，即使部分中小企業因為市場低迷而混不下去了，也很容易把項目或土地拱手賣給大型開發商，或許比以跳樓價把房子賣給散戶更方便、省事、劃算。
3.北京的房價為什么那么貴
那么北京房價為何居高不下？北京市國土資源和房屋管理局市場管理一處處長陳同順認為，原因至少有兩點。一是市場管理制度不健全，造成價格上升。他說，據不完全統計，北京市房地產開發企業約有上千家。其中資金雄厚、開發規模大、信譽度高、業績突出的大企業屈指可數。大量的開發企業尤其是項目公司只有開發權但是沒有開發能力，這些公司依靠項目炒作為生，不僅干擾了市場秩序，同時也加大了正常的開發成本。陳同順說，市場管理不健全還表現在開發企業追求的利潤偏高；開發建設環節上的招投標機制尚未全面形成以及土地供應制度不完善、行為不規范；住宅二級市場房源供應不足，難以發揮平抑商品住宅價格的作用。他介紹說，北京市商品住宅的項目利潤大約在10%以上，企業自有資金回報率也在30%左右，甚至更高。這與國外項目利潤在33%左右、企業自有資金回報率6-9%相比，是極不正常的。
二是強勁的集團購買抬升了商品住宅價格。他認為，北京作為首都，在京的中央各部委及所屬企、事業單位，各金融、商業機構、外埠駐京辦事處較多，這些單位不僅購房數量大、價格承受力強，而且還注重好區位，成為抬升北京市商品住宅價格上揚的主要力量。有關資料也顯示，從1992年至1997年，北京市商品房市場份額中，社會集團購買力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集團購買力只占40%左右，廣州、深圳等地則已經降至20%-30%。
4.香港房價1997年為什么暴跌
2010年開始了一場全民大猜謎，很多開發商、專家學者、購房者都參與進來了，估計大家都知道猜的到底是什么了吧，對，就是2011年的房價走勢。
引爆這場大猜謎的是中國人民大學的經濟研究所發布的一個報告，報告的主要觀點是說2011年上半年房價將下跌兩成。給出的理由是當時的宏觀調控，尤其是房地產調控非常嚴格，開發商的錢開始收緊了。
到現在，2011年已經過去一大半了，謎底其實還沒有揭曉，但我今天不想去探究到底誰猜對了，或者誰猜錯了，我想探究的是開發商的信貸是不是真的收緊了？我在《我們的生活為什么這么無奈》這本書中，特意查了一下當時的真實數據，太可怕了。因為僅僅是2010年的前三個季度，開發商的貸款竟然就有6000億。
各位曉得2009年一整年銀行放出的貸款是多少嗎？告訴你，是5980個億，而且很多專家都說2009年中國銀行業的特征已經是天量信貸了。可是，現在的狀況是2010年的前三個季度發放的貸款竟然比2009年一整年還多，同時還超過了2007年與2008年的總和，這難道不可怕嗎？透過這組數字，我想告訴你的是，開發商現在根本就不差錢！也就是說，我們將會繼續看到開發商囤地、捂盤惜售。
所以說，我們現在所說的房價應該下跌或即將下跌，可能更多的是從道義上來講的，是一種道德感。但是，正是這種道義上的評判，卻在很大程度上導致了老百姓更大的痛苦。
我為什么這么說？道理很簡單，正是因為一些所謂的專家到處說這個房價會下跌，老百姓才會抱有希望。但實際情況是怎樣的呢？房價是一漲再漲。
這對老百姓來說，其實已經變成了一種折磨，就像是用鈍刀子割肉，一點點讓你死掉，這還不如干脆點，讓大家死個痛快。 更有意思的是，現在這個房價是漲是跌，已經構成了一個新的分水嶺。
它把持不同意見的知識分子分成了“唱漲派”和“唱跌派”。其實我覺得這兩撥人都有點奇怪，如果說是為了打壓房價，那我們*府出臺的*策，包括之前推出的新“國五條”、“國十條”，都不會成功的。
為什么？因為這都是表面現象。猜房價，更是一件非常荒謬的事情，明明都是瞎猜的，給出的理由根本經不起推敲的。
當然，不管這些專家學者吵的多熱鬧，我得先做個表態，很多人在網絡上留言說，郎教授說了什么什么樣的觀點。我在這里要清楚地告訴各位，我不是股評家，也不是理財專家，我從來不會去預測股市、樓市會怎么樣，這方面的話題，我是從來不談的。
為什么？因為我水平不夠，而且這也不是我的風格。我只想談談，目前這種狀況，究竟是怎么造成的？ 這種“北京式”的下跌其實是屬于心理按摩，只是暫時緩解一下大家的情緒，根本沒有觸及到問題的本質。
問題的本質是什么？各位想一想，為什么市區中心的房價都這么高了，還是一個勁地往上漲？而且，即使它一個勁地瘋漲，為什么還是有那么多人要買市區中心的房子？你是不是覺得奇怪？其實也沒有什么好奇怪的，道理很簡單，就是因為所有好的資源都集中到市中心了，比如說學校，醫院。而我們老百姓，為了讓自己的孩子接受更好的教育，為了讓家人生病時能接受更好的治療，就只能想盡辦法住得離市中心近點，更近點，所以才會出現市中心房價都這么高了，還是供不應求的狀況。
想想看，如果把好的資源遷到河北的涿州去，或者遷到燕郊去，那北京的二環、三環、四環還會這么堵車嗎？房價還會這樣嗎？所以說，現在問題的本質是資源分配制度的問題，如果說不從根本上改變這種分配制度，而只是想透過某種手段抑制這種強烈剛需的話，中心城市的房價根本就降不下來。 還有一個值得我們關注的問題，就是房價究竟是高是低，我們應該用一個什么樣的指標來衡量？還以北京為例吧，如果說3萬塊錢算高，2萬塊錢算高，那1.9萬塊錢是不是就不算高了？所以說，其實我們現在進入了一個誤區，我們把房價的漲和跌，當作判斷房地產是否陷入危機的最重要的一個指標了。
我要告訴各位的是，不是說房價漲了，它就一定有危機，房價跌了，就沒有危機，問題不是這么簡單的。最可靠的指標是什么？是老百姓的負擔能力。
我舉個例子，各位曉得香港的房地產為什么會在1997年崩盤嗎？如果你跟媒體一樣，說是因為索羅斯狙擊香港，那我告訴你，你完全搞錯了，因為那只是表面現象。根據我們的調查發現，香港的供樓負擔水平在1997年金融海嘯之前已經很高了，在1994年、1995年的時候是90%,1995年跌到70%，然后1996年又上來了，在金融海嘯之前最高達到110%，都成了負資產了，這太可怕了，因為這是崩盤的前兆。
想想看，香港的老百姓把收入的90%、70%、110%，都拿去還房貸了，甚至都透支了，還怎么消費？老百姓沒有錢消費的結果，就是香港經濟的猛然下滑，這種狀況持續下來，香港樓市怎么可能不崩盤？索羅斯的狙擊不過是壓死駱駝的最后一根稻草而已。而且，透過中國香港的國民生產總值也可以看出來，1998年金融危機之后的經濟并不是最差的，之后香港經濟還經歷了兩次衰退，等到2003年“非典”爆發的時候，香港的旅游業和酒店業幾乎停業。
這整個過程中，樓價一直下跌，經濟萎靡，其中很重要的原因就是月供。